Errores comunes que debe evitar al comprar una casa

Comprar una casa es una de las decisiones financieras más grandes que la mayoría de las personas toma en su vida, y siempre son los mismos tropiezos los que hacen caer a los compradores una y otra vez. Esta es la guía general de los errores que le cuestan dinero o tranquilidad a cualquier comprador, ya sea que esté buscando algo más grande, mudándose al otro lado de la ciudad o comprando su quinta casa aquí en el Triángulo.

Después de 18 años vendiendo casas en Raleigh, Durham, Chapel Hill, Cary y los pueblos vecinos, he visto a gente inteligente tropezar con cosas que se pueden evitar. Así es como asesoro a mis clientes para que las esquiven.

Buscar casa sin tener antes la preaprobación

Entrar al mercado sin una preaprobación hipotecaria es la forma más común en que los compradores pierden tiempo y pierden casas. La preaprobación no es una precalificación rápida. El prestamista de verdad verifica sus ingresos, sus bienes y su crédito, y luego le dice cuánto puede pedir prestado.

Dos cosas pasan cuando la omite. Se enamora de casas fuera de su rango, y cuando aparece la indicada, su oferta se ve más débil que la de un comprador que ya tiene en la mano una carta del prestamista. En un mercado tan activo como el nuestro, los vendedores lo notan. Las cartas de preaprobación suelen durar de 60 a 90 días, así que si su búsqueda se alarga, actualícela con talones de pago recientes para que nunca caduque en el peor momento.

Una carta de preaprobación es la ventaja competitiva más barata que puede comprar un comprador. No le cuesta más que una tarde de papeleo.

Estirar el presupuesto más allá de lo que puede sostener

Muchos compradores toman la cifra más alta que aprobará un prestamista como si fuera su meta. Es al revés. Lo que puede pedir prestado y lo que puede pagar con comodidad son dos cifras distintas, y en esa brecha vive el estrés financiero.

Los prestamistas evalúan su relación deuda-ingreso, que compara sus pagos de deuda mensuales con su ingreso bruto mensual. A muchos les gusta ver esa relación en un porcentaje de poco más de 40 o por debajo, aunque las pautas cambian, así que confirme los límites vigentes con su prestamista. Haga esas cuentas usted mismo antes de recorrer una sola casa.

Presupueste el costo total, no solo el pago

El precio de compra y el pago de la hipoteca son solo una parte del panorama. Un presupuesto mensual realista también tiene que cubrir:

• Los impuestos a la propiedad, que varían bastante de un municipio del Triángulo a otro
• El seguro de propietario de vivienda
• Las cuotas de la HOA, si la comunidad las tiene
• El mantenimiento y las reparaciones continuas

Una buena regla práctica es apartar del 1 al 3 por ciento del valor de la casa cada año para mantenimiento. A diferencia de alquilar, no hay un arrendador a quien llamar cuando el calentador de agua deja de funcionar. Si un enganche más pequeño lo deja por debajo del 20 por ciento de capital, presupueste también el seguro hipotecario privado (PMI), porque puede sumar una cantidad considerable a su costo mensual.

Renunciar a la inspección para ganar

En un mercado competitivo, a veces los compradores renuncian a la inspección de la casa para hacer su oferta más atractiva. Entiendo el impulso, pero rara vez recomiendo hacerlo. La inspección es su única mirada clara bajo el capó antes de que cambie de manos el dinero.

Un buen inspector detecta lo que un ojo sin entrenamiento no ve: movimiento en la cimentación, desgaste del techo, sistema eléctrico envejecido, problemas de plomería, plagas y humedad. Asista si puede y haga preguntas. Lo que aprenda le dará forma tanto a su decisión como a su poder de negociación.

Aproveche lo que encuentra la inspección

Los hallazgos le dan margen para negociar reparaciones o un crédito para los costos de cierre. A menudo oriento a mis clientes hacia un crédito en lugar de reparaciones hechas por el vendedor, porque un crédito lo deja a usted a cargo de quién hace el trabajo. Y si el informe revela problemas demasiado grandes para tragárselos, esté dispuesto a retirarse. Enamorarse de una casa no es razón para ignorar una señal de alerta seria. Siempre hay otra casa.

Dejar que la emoción guíe la oferta

Comprar con las emociones lleva a pagar de más y a conformarse con una casa que en realidad no encaja. Una vez que se ha enamorado, se vuelve fácil pasar por alto una mala ubicación, una distribución incómoda o una lista de reparaciones que habría señalado en cualquier otra propiedad.

Dos hábitos lo mantienen honesto:

1. Escriba una lista de imprescindibles frente a lo deseable antes de buscar.Niéguese a ceder en los imprescindibles. Sea flexible con lo demás. Esa sola lista evita que una cocina bonita lo convenza de renunciar a algo que sería un rompe-tratos.
2. Lleve un segundo par de ojos objetivo.Un amigo o familiar de confianza, o su agente, verá lo que el encaprichamiento esconde. Pida una opinión honesta y de verdad escúchela.

Moverse rápido está bien en un mercado caliente. Apresurarse no. Tómese el tiempo suficiente para evaluar cada casa con claridad, y recuerde que perder una casa no es el final de la búsqueda.

Ignorar la reventa y el vecindario

La casa correcta en la ubicación equivocada se convierte en un arrepentimiento que paga al momento de la reventa. Aunque planee quedarse para siempre, los planes cambian, y el vecindario determina el valor tanto como la casa misma. Antes de comprometerse, investigue a fondo:

• Las zonas escolares asignadas, que elevan el valor de la propiedad tenga o no hijos
• Los tiempos de traslado y los patrones de tráfico a las horas en que de verdad manejaría
• Los datos de delincuencia locales y cualquier desarrollo planeado que pueda transformar la zona
• Los parques, comercios y servicios cotidianos cercanos que encajen con su vida

Visite más de una vez, y en distintos horarios y días. Una calle tranquila un domingo por la mañana puede sentirse muy diferente un viernes por la noche. Las herramientas en línea son un buen punto de partida, pero nada reemplaza pararse usted mismo en la acera.

Elegir al agente equivocado y mover dinero en el peor momento

Dos errores más silenciosos les cuestan dinero de verdad a los compradores. El primero es elegir a un agente solo por conveniencia en lugar de por su conocimiento del mercado y su habilidad para negociar. El agente correcto lee un informe de ventas comparables que usted no puede interpretar, detecta problemas en un recorrido y estructura una oferta que gana sin pagar de más. En un mercado tan específico, la experiencia local se paga sola.

El segundo es alterar sus finanzas entre la oferta y el cierre. Una vez que está bajo contrato, su prestamista vuelve a revisar su expediente antes de desembolsar los fondos. Este no es el momento de cambiar de trabajo, abrir una tarjeta de crédito, financiar un auto ni hacer depósitos grandes sin documentar. Si va a usar dinero de regalo, mantenga el rastro documental limpio: los prestamistas quieren una carta de regalo firmada y estados de cuenta que muestren la transferencia, y aun así les gusta ver algo de sus propios ahorros dentro del trato. Un paso en falso aquí puede retrasar o hundir una aprobación, y es una de las razones por las que un trato bajo contrato se cae.

Una nota rápida sobre el dinero de regalo y los impuestos: la persona que da un regalo grande puede tener que declararlo ante el fisco si supera los límites anuales. Soy Realtor, no contador ni abogado, así que pida a quien le hace el regalo que confirme los límites vigentes del IRS con un profesional de impuestos antes de firmar el cheque.

Cómo encaja esto con las otras páginas de errores

Las trampas anteriores aplican a cualquier comprador. Algunos peligros son propios de situaciones particulares, y esos los trato por separado. Si va a comprar su primera casa, lea los errores específicos de los compradores primerizos, desde malinterpretar el proceso hasta subestimar los costos de cierre. Si está considerando obra nueva, la página de errores al comprar construcción nueva cubre los contratos con el constructor, las mejoras y el uso de su propio agente en la casa modelo.

Preguntas frecuentes

Si quiere una segunda opinión antes de hacer una oferta, mi equipo y yo con gusto lo ayudamos. Comuníquese con el equipo Tim M. Clarke y repasaremos sus números, sus vecindarios objetivo y su estrategia de oferta para que compre bien y se ahorre los errores costosos.