Los Fideicomisos Estatutarios de Delaware (DST) explicados

Una nota rápida: Esto es educativo, no es asesoría fiscal, legal ni de valores. Soy agente inmobiliario, no un profesional de valores. Las participaciones en DST son valores, vendidos únicamente a través de profesionales de valores con licencia. Antes de invertir un solo dólar, siéntese con su contador (CPA), su abogado y un representante de valores con licencia.

Una clienta me llamó la primavera pasada. Había sido propietaria de un pequeño edificio de apartamentos cerca de Glenwood, en Raleigh, durante 22 años, y ya no podía más. Cansada de los mensajes por el calentador de agua a las 11 de la noche, cansada de la rotación de inquilinos, cansada de todo el asunto. Pero había depreciado el edificio durante dos décadas y la factura de ganancias de capital por una venta la hacía estremecerse. Quería salir de la administración sin entregar un tercio de su capital al IRS. Ese es exactamente el punto donde un Fideicomiso Estatutario de Delaware merece una mirada.

En mis más de 17 años en el Triángulo, he visto a muchos arrendadores cansados chocar contra este muro. Así que déjeme explicarle qué es realmente un DST, cómo encaja dentro de un intercambio 1031, dónde brilla y dónde puede quemarlo. Yo no vendo DST. Mi trabajo es ayudarle a decidir si le conviene uno, y luego coordinar con el Intermediario Calificado (QI) y los especialistas en DST que hacen la colocación real.

Qué es realmente un DST

Un Fideicomiso Estatutario de Delaware es una entidad legal constituida bajo la ley de Delaware que posee el título de un inmueble de inversión. Usted no obtiene una escritura. Compra una participación beneficiaria en el fideicomiso, y el fideicomiso es dueño del edificio. Cuando la estructura se establece correctamente, el IRS trata su participación beneficiaria como propiedad directa de bienes raíces a efectos del intercambio 1031. Esa es la razón misma por la que existen los DST como vehículo de propiedad de reemplazo.

Un fideicomisario signatario, casi siempre el patrocinador del DST, administra el fideicomiso en beneficio de los inversionistas. El fideicomiso posee únicamente propiedad inmobiliaria y las hipotecas relacionadas. No puede operar un negocio activo. Usted recibe distribuciones prorrateadas de ingresos y se le asigna su parte de los gastos y de las partidas fiscales como la depreciación, según su porcentaje de propiedad. Administradores profesionales se encargan de los edificios. La inversión mínima suele rondar los $100,000, lo que pone al alcance propiedades de grado institucional a una fracción de lo que costaría comprar esa propiedad por completo.

Lo pasivo es el punto

Una vez que está dentro, usted no arrienda espacios, no evalúa inquilinos, no aprueba el reemplazo de un techo ni cobra la renta. El patrocinador o su administrador de propiedades hace todo eso. Para mi propietaria de apartamentos en Raleigh, ese era todo el atractivo. Cambiaría los mensajes de las 11 de la noche por una distribución trimestral y nunca volvería a tocar un edificio.

Cómo funciona un DST dentro de un intercambio 1031

Un intercambio 1031 le permite vender una propiedad de inversión y trasladar los ingresos a una propiedad de reemplazo del mismo tipo, difiriendo el impuesto sobre ganancias de capital y la recuperación de la depreciación. Un DST califica como esa propiedad de reemplazo. Dos plazos gobiernan el proceso, y no se mueven:

Usted tiene 45 días calendario desde la venta de su propiedad cedida para identificar por escrito la propiedad de reemplazo. Tiene 180 días calendario desde esa venta para cerrar. Si incumple cualquiera de los dos, el diferimiento se pierde. Aquí es donde un DST hace un trabajo real: ya está armado, ya está financiado, ya está listo para cerrar. Usted no está corriendo contra la evaluación de un banco dentro de una ventana de 180 días.

Reemplazar la deuda sin salir a buscar un préstamo

Para diferir el impuesto por completo, usted reemplaza tanto el valor como la deuda de lo que vendió. Aquí está la versión simple. Digamos que vende una propiedad que vale $300,000 con una hipoteca de $100,000. Para diferir todo, compra una propiedad de reemplazo que valga al menos $300,000 y reemplaza esos $100,000 de deuda. Si se queda corto en la deuda, la diferencia se convierte en boot hipotecario gravable.

Sus opciones son: aportar $100,000 de su propio efectivo por encima de sus $200,000 de capital, conseguir un nuevo préstamo de $100,000 dentro del plazo del intercambio, o entrar en un DST que ya carga deuda sin recurso. Esa deuda incorporada le permite igualar su antigua relación deuda-capital y cumplir el requisito de reemplazo de deuda sin originar un nuevo préstamo bajo la presión del plazo. Esa es una ventaja real cuando el calendario está ajustado.

Un DST es una propiedad de reemplazo prearmada. Cuando el reloj del 1031 corre, "ya listo para cerrar" vale más de lo que la mayoría se imagina.

Dónde los DST se ganan su lugar

Los beneficios son reales, y se acumulan. Aquí está la contabilidad honesta.

Esa última importa más de lo que la gente espera. Si difiere las ganancias a través de DST y las mantiene hasta la muerte, la base se ajusta al valor justo de mercado para sus herederos. El impuesto diferido sobre ganancias de capital que ha venido cargando puede desaparecer por completo. Para un inversionista mayor que simplifica un patrimonio, eso no es una nota al pie. Ese es el plan.

Los riesgos que tiene que evaluar

No voy a suavizar esta parte. Un DST es ilíquido y la desventaja es concreta. Trate cada punto de abajo como algo que evalúa activamente antes de comprometerse, no una casilla que marca después.

Iliquidez y plazos largos

Los DST duran de 5 a 10 años o más. No hay un mercado secundario disponible donde vender su participación si necesita efectivo. Si su dinero pudiera hacer falta para cualquier cosa dentro de esa ventana, este es el vehículo equivocado. Punto final.

Pérdida de control

Usted no puede administrar la propiedad, re-arrendarla ni refinanciarla. El patrocinador decide. Las reglas del IRS que mantienen al DST elegible para el 1031 en realidad le prohíben al fideicomisario ciertas maniobras, como levantar capital nuevo o renegociar arrendamientos. Ese es el compromiso que lo hace pasivo, y significa que usted va a bordo del camino que el patrocinador elija.

Calidad del patrocinador y comisiones

Sus rendimientos viven o mueren según el patrocinador. Su historial, su disciplina y su carga de comisiones determinan el resultado. Las comisiones de adquisición, de administración de activos y de disposición se descuentan todas antes de que usted vea un dólar. Un patrocinador débil o una pila pesada de comisiones puede vaciar una propiedad que de otro modo sería decente.

Riesgo de concentración y de mercado

Un DST minorista NNN de un solo inquilino depende por completo del crédito de ese único inquilino. Si ese inquilino tiene problemas, también los tiene su distribución. Los DST de múltiples activos reparten ese riesgo. Encima de eso, todo DST conlleva riesgo de mercado y de tasas de interés: expansión de la tasa de capitalización, dificultades de los inquilinos y riesgo de refinanciamiento al final del plazo si las tasas se han movido en contra del negocio. Evalúe el vencimiento de la deuda como si su rendimiento dependiera de ello, porque así es.

¿Le conviene un DST?

Las ofertas de DST están estructuradas bajo la Regulación D y se venden únicamente a inversionistas acreditados. Ese es un umbral definido por la SEC: ingresos anuales de $200,000 (o $300,000 declarando en conjunto) durante los últimos dos años, o un patrimonio neto superior a $1 millón excluyendo su residencia principal. Si no cumple con eso, la pregunta termina aquí.

Si sí cumple, la verdadera pregunta es si le calza. Aquí está la línea que trazo para mis clientes.

La lista de debida diligencia que les entrego a mis clientes

Antes de que alguien firme, quiero estos cinco grupos respondidos por escrito.

• Patrocinador. Historial, negocios de ciclo completo desde la adquisición hasta la venta, activos bajo administración, alineación de intereses y la tabla completa de comisiones.
• Propiedad. Ubicación y calidad, mezcla de inquilinos, términos de arrendamiento incluyendo escalonamientos y plazo restante, y solvencia crediticia de los inquilinos.
• Deuda. Relación préstamo-valor, tasa fija frente a variable, fecha de vencimiento y el riesgo de refinanciamiento al final del plazo.
• Estructura. Período de tenencia, supuestos de distribución, estrategia de salida y análisis de escenarios para cuando las cosas no salen según lo planeado.
• Ajuste. Cómo encaja en su cartera, su tolerancia al riesgo, sus necesidades de flujo de caja y su plan patrimonial.

Quién está en la mesa

Un DST 1031 es un deporte de equipo. Cada quien tiene su carril, y el mío no es el de valores.

Déjeme ser claro sobre mi papel. Las participaciones en DST son valores, ofrecidos a través de profesionales de valores con licencia. Yo no soy uno, y no pretendo serlo. Lo que hago es ayudarle a decidir si un DST le conviene más que comprar por completo un edificio de oficinas médicas en Durham o quedarse con una propiedad NNN usted mismo, y luego me aseguro de que los especialistas correctos estén hablando entre sí antes de que se agote su plazo de 45 días.

Un par de ejemplos del Triángulo

La propietaria de apartamentos en Raleigh que mencioné hizo su 1031 hacia un DST multifamiliar diversificado. Cambió un dolor de cabeza de 22 años por distribuciones trimestrales y un plan para mantener la participación dentro de su patrimonio, donde el aumento de base podría borrar la ganancia que de otro modo heredarían sus herederos.

Otro cliente era dueño de un edificio minorista NNN de un solo inquilino en Durham y quería salir del riesgo de concentración de inquilinos sin activar el impuesto. Analizamos un DST que tenía activos industriales y médicos en varios mercados, y la diversificación por sí sola era la razón para considerarlo. El concepto sigue siendo nacional; el diferimiento resolvió un problema muy local.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo estará inmovilizado mi dinero?

Cuente con 5 a 10 años, a veces más. Los DST son ilíquidos por diseño. No hay un mercado secundario disponible, así que trate el capital como comprometido durante todo el plazo.

¿Qué pasa cuando se vende el DST?

Cuando el patrocinador vende la propiedad subyacente, usted recibe su parte prorrateada de los ingresos y cualquier plusvalía. A partir de ahí puede trasladarse a otro DST mediante un nuevo 1031, pagar el impuesto, o hacer algo de cada uno.

¿Qué pasa si fallezco mientras aún soy titular de la participación?

Su participación pasa a sus herederos, y la base se ajusta al valor justo de mercado a su fallecimiento. Ese ajuste de base puede eliminar el impuesto diferido sobre ganancias de capital que de otro modo se habría vencido, que es exactamente por lo que los DST aparecen en los planes patrimoniales.

¿Qué significa "inversionista acreditado"?

Un umbral de la SEC: ingresos anuales de $200,000 ($300,000 en conjunto) durante los últimos dos años, o un patrimonio neto superior a $1 millón excluyendo su residencia principal. Las ofertas de DST se limitan a los inversionistas que lo cumplen.

1. Confirme que vale la pena hacer el intercambioHable con su contador (CPA) sobre su ganancia diferida y la recuperación de la depreciación antes de poner en venta. La matemática fiscal le dice si un 1031 es siquiera la jugada correcta.
2. Consiga a su Intermediario Calificado con tiempoEl QI tiene que estar en su lugar antes de que se cierre su propiedad cedida. Organice esto primero, no después.
3. Decida entre DST y propiedad directaAquí es donde entro yo. Sopesamos un DST pasivo frente a comprar un edificio en el Triángulo por completo u otras opciones de reemplazo.
4. Evalúe al patrocinador y el negocioRecorra la lista de cinco grupos con un profesional de valores con licencia. Patrocinador, propiedad, deuda, estructura, ajuste.
5. Coordine el cierre dentro de los 45 y 180Mi equipo y yo mantenemos al QI, al CPA y a los especialistas en DST en movimiento para que usted identifique a tiempo y cierre según el calendario.