Pagos de la hipoteca durante la construcción de la vivienda

Construir una casa en el Triángulo de Raleigh-Durham es una de las cosas más gratificantes que puede hacer — y una de las más malentendidas cuando se trata de pagarla. La pregunta que más escucho: ¿cómo funcionan realmente los pagos cuando todavía no hay casa, solo unos cimientos y una cuadrilla armando la estructura?

Aquí va la versión corta. Durante la obra usted no está en una hipoteca tradicional. Está en un préstamo de construcción, y se comporta en nada como el préstamo que usaría para comprar una casa ya existente. Permítame explicarle la mecánica para que nada lo tome por sorpresa.

Cómo funcionan los préstamos de construcción

Un préstamo de construcción es un préstamo a corto plazo que cubre el costo de construir su casa. Con una hipoteca tradicional recibe una sola suma global para comprar una casa que ya existe. Un préstamo de construcción es distinto: el dinero le llega por etapas que coinciden con el avance de la obra.

Esas etapas se llaman desembolsos. Su prestamista libera fondos a medida que se completa el trabajo — primero la preparación del terreno y los cimientos, luego el armado de la estructura, el techado y así sucesivamente. Como el dinero llega por partes, también lo hacen los intereses que usted debe sobre él.

Usted paga intereses únicamente sobre el dinero que realmente se ha desembolsado — así que sus pagos empiezan pequeños y suben a medida que la casa va tomando altura.

Sus dos caminos de financiamiento

Casi todo el que pide un préstamo de construcción en el Triángulo elige entre dos estructuras. Se diferencian en una sola pregunta: ¿cierra una vez o dos?

Lo que realmente paga durante la obra

La estructura de pagos flexible durante la construcción es la mayor ventaja de estos préstamos. Dos opciones de pago son las que más aparecen.

Pagos de solo intereses

Con la mayoría de los préstamos de construcción, usted paga intereses únicamente sobre la cantidad desembolsada del préstamo hasta el momento. Eso mantiene sus pagos más bajos mientras se construye la casa — una verdadera ayuda si todavía está pagando alquiler o una hipoteca de su vivienda actual.

Aquí están los números. Digamos que su préstamo de construcción total es de $300,000. En el primer mes, solo se han desembolsado $50,000 para la preparación del terreno y los cimientos. Usted paga intereses sobre esos $50,000, no sobre los $300,000 completos. A medida que se desembolsan más fondos para el armado de la estructura, el techado y lo demás, sus pagos de intereses suben paso a paso.

Pagos diferidos

Algunos prestamistas ofrecen una opción aún más flexible: ningún pago durante la construcción. Los intereses se suman al saldo del préstamo y se cancelan como parte de su hipoteca permanente una vez terminada la casa.

Eso alivia el flujo de efectivo durante la obra. Entienda la contrapartida, sin embargo — se traduce en un saldo del préstamo más alto y posiblemente en costos más altos a largo plazo. Sopese las implicaciones a largo plazo de cualquier decisión de financiamiento antes de firmar.

El paso a una hipoteca permanente

Una vez construida la casa, usted pasa del préstamo de construcción al financiamiento permanente. Cómo ocurre eso depende del préstamo que haya elegido.

La conversión

Con un préstamo de construcción a permanente, la transición es automática una vez terminada la construcción y recibido el certificado de ocupación. El préstamo se convierte en una hipoteca estándar y usted empieza a pagar capital e intereses de forma regular.

Con un préstamo de construcción independiente, usted solicita una hipoteca nueva para cancelar el préstamo de construcción. Funciona muy parecido a obtener una hipoteca sobre una casa existente, salvo que su casa recién construida sirve como garantía.

Refinanciar después de la obra

Incluso con un préstamo de construcción a permanente, refinanciar una vez terminada la casa puede tener sentido — si las tasas han bajado o su situación financiera ha mejorado desde que lo aprobaron por primera vez. Confirme las tasas actuales con su prestamista antes de decidir.

Sopese el ahorro potencial frente a los costos de refinanciar: cargos por solicitud, costos de cierre y posibles penalizaciones por pago anticipado sobre su préstamo original.

Cómo mantener sus finanzas estables durante la construcción

Una obra es emocionante. También puede exigirle mucho en lo financiero. Algunas cosas mantienen a mis clientes sobre terreno firme.

Presupueste más que la obra en sí

Su presupuesto debe cubrir más que los costos directos de construcción — contemple los sobrecostos, la vivienda temporal y una reserva para imprevistos. A cada cliente le digo que aparte un fondo de contingencia del 10–20% del presupuesto total. Ese margen ha sido un salvavidas más veces de las que puedo contar cuando aterriza un gasto inesperado.

Alivie la presión

Programe su obra para cuando tenga la mayor flexibilidad financiera — después de vender su casa actual, digamos, o después de que llegue un bono. Y estudie bien la vivienda temporal: un alquiler a corto plazo o una temporada quedándose con la familia lo libera de cargar con dos propiedades a la vez.

Retrasos y plusvalía

Los retrasos son comunes en la construcción. Pueden afectar las condiciones de su préstamo, los pagos de intereses y el presupuesto en general. Algunos prestamistas ofrecen prórrogas, aunque estas pueden acarrear cargos adicionales — mantenga una comunicación abierta tanto con su prestamista como con su constructor para poder atender los retrasos con prontitud.

A medida que la casa toma altura, también crece su plusvalía. Algunos prestamistas permiten a los prestatarios aprovechar esa plusvalía para mejoras o costos inesperados. Añade flexibilidad, pero también aumenta el saldo de su préstamo y sus costos a largo plazo, así que sopéselo con cuidado antes de disponer de ella.

Cómo se desarrollan los desembolsos y los pagos

1. Cierre el préstamo de construcción. Un cierre para un préstamo de construcción a permanente; el primero de dos para uno independiente.
2. El primer desembolso financia la preparación del terreno y los cimientos. Usted paga intereses únicamente sobre esa primera porción — pagos pequeños para empezar.
3. Los desembolsos se liberan a medida que se completa el trabajo. Armado de la estructura, techado, instalaciones, acabados. Cada desembolso eleva el saldo desembolsado, así que sus pagos de intereses suben.
4. La construcción termina y usted recibe el certificado de ocupación. La obra queda oficialmente terminada.
5. El financiamiento pasa a ser permanente. Un préstamo de construcción a permanente se convierte automáticamente; un préstamo independiente se cancela con una hipoteca nueva que usted solicita.
6. Comienzan los pagos regulares. Usted empieza a pagar capital e intereses sobre su hipoteca estándar — y considere refinanciar si las tasas o sus finanzas han cambiado.

Preguntas frecuentes