¿Qué es la debida diligencia en Carolina del Norte?

¿Qué es la debida diligencia en NC?

El concepto de debida diligencia en los contratos de compra de bienes raíces de Carolina del Norte surgió en 2011 como una manera de brindar protecciones más sólidas tanto a compradores como a vendedores en las transacciones.

En esencia, la debida diligencia se refiere a la oportunidad del comprador, dentro de un plazo acordado, de investigar a fondo la propiedad mediante inspecciones profesionales, tasación, búsqueda de título y otros medios.

Por lo general, el comprador paga al vendedor una cuota de debida diligencia no reembolsable para retirar la propiedad del mercado durante este periodo de investigación, que suele durar entre 5 y 25 días.

Si la debida diligencia revela problemas preocupantes, como defectos descubiertos en un informe de inspección, el comprador conserva la posibilidad de rescindir el contrato antes de que venza el plazo y recuperar su depósito de dinero en garantía.

En el fondo, la debida diligencia busca promover decisiones de compra plenamente informadas, evitar sorpresas indeseadas que podrían desbaratar operaciones y darle al comprador un recurso si aparecen problemas.

La historia de la debida diligencia

En 2011, la Comisión de Bienes Raíces de Carolina del Norte agregó un nuevo término, "debida diligencia", al Formulario Estándar de Oferta de Compra y Contrato 2-T de NC, con el fin de proteger tanto al comprador como al vendedor.

En aquel entonces, muchos Realtors de NC encontraban este nuevo concepto poco convencional, difícil de entender y, francamente, absurdo. Era una época marcada por la "Gran Recesión" y en plena etapa de un fuerte mercado de compradores.

Como nota al margen, el estado de Carolina del Norte fue uno de los menos afectados por la recesión. Los mercados "sub-lujo" de todo el estado se estabilizaron en lugar de caer.

En todo caso, una vez que se introdujo la cláusula de debida diligencia, se percibió que tenía muy poco valor práctico y era fácil que compradores y vendedores la omitieran porque había mínima competencia entre compradores.

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Diferencia entre debida diligencia y dinero en garantía en NC

Antes de 2011, el único dinero que se necesitaba de un comprador para asegurar un acuerdo de compra ratificado era el "dinero en garantía" (earnest money). El dinero en garantía se usa para demostrar "buena fe" al vendedor y evidenciar la disposición del comprador a completar la compra.

El dinero en garantía también funciona como "daños liquidados" para compensar al vendedor por el tiempo perdido y las posibles oportunidades con otros compradores si el comprador contratado se retira.

Aunque la debida diligencia y el dinero en garantía normalmente los entrega el comprador al momento de ratificar un contrato, ambos toman rumbos distintos.

El dinero en garantía se mantiene en una cuenta de plica (escrow) de un tercero, mientras que la debida diligencia la recibe el vendedor directamente.

Ahora bien, si todo sale bien y la transacción llega a la mesa de cierre, el dinero en garantía se le devuelve al comprador como crédito del vendedor. Sin embargo, las cosas no siempre salen según lo planeado.

Por eso, a veces compradores y vendedores se llevan la peor parte. Ojalá que, al seguir leyendo, tenga una mejor comprensión de qué es la debida diligencia y cómo funciona.

¿Qué es la debida diligencia en Carolina del Norte?

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En Carolina del Norte, el proceso de debida diligencia está diseñado para que el comprador realice una serie de actividades destinadas a descubrir todos los defectos y gravámenes, con el fin de determinar la viabilidad funcional y financiera de una propiedad antes de firmar en la mesa de cierre.

La debida diligencia se divide en dos componentes: una "cuota" y una "fecha", y ambos se detallan como términos en una Oferta de Compra de Carolina del Norte.

En el clima actual del mercado, la cuota y la fecha de debida diligencia dentro de una oferta de compra varían según lo atractiva que sea la propiedad y el estado de la casa.

Una tasación, una inspección de la vivienda, y las inspecciones de radón, moho, termitas, séptico (si aplica) y pozo (si aplica) son elementos comunes dentro de cualquier plazo de debida diligencia.

Las cuestiones relacionadas con títulos y levantamientos topográficos normalmente no se asocian con el proceso de debida diligencia. Las búsquedas de título y los levantamientos suelen realizarlos abogados de bienes raíces en Carolina del Norte a expensas del comprador.

‍Este artículo explica qué es la debida diligencia, por qué es importante y cómo se aplica a los contratos de compra de Carolina del Norte.

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¿Qué es la cuota de debida diligencia?

El dinero de la debida diligencia es una cuota no reembolsable que se paga directamente al vendedor. Dentro del bloque de tiempo de debida diligencia, el comprador completa el proceso de descubrimiento para identificar cualquier defecto o gravamen de la propiedad que se está comprando.

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Aunque los acuerdos de compra de bienes raíces de Carolina del Norte definen las propiedades como vendidas "tal como están" (as-is), es muy común que comprador y vendedor negocien los gravámenes descubiertos dentro del periodo de debida diligencia.

El vendedor tiene la prerrogativa de aceptar o rechazar cualquier solicitud de reparación y, si rechaza las reparaciones, puede ofrecer dinero "en lugar de" reparaciones, lo que se convierte en un crédito para el comprador al cierre.

Si el vendedor rechaza alguna solicitud del comprador, el comprador tiene pleno derecho a rescindir el contrato con un reembolso total del dinero en garantía.

Si ambas partes llegan a un acuerdo tras las gestiones de descubrimiento del comprador antes de que venza la fecha de debida diligencia, el comprador normalmente avanza con la compra.

A diferencia del proceso de descubrimiento respaldado solo por el dinero en garantía, el comprador no necesita una razón legal ni racional para rescindir si la rescisión ocurre antes de que venza la fecha de debida diligencia.

Si el comprador decide rescindir dentro del periodo de debida diligencia, pierde la debida diligencia pero tiene derecho a un reembolso total del dinero en garantía.

¿Qué es la fecha de debida diligencia?

La fecha de debida diligencia se refiere a un plazo acordado mutuamente entre el comprador y el vendedor.

El propósito principal del periodo de debida diligencia antes de la fecha de vencimiento es brindarle al comprador la oportunidad de oro de investigar y evaluar la propiedad a fondo antes de finalizar la compra.

El periodo de debida diligencia ofrece un entorno seguro para que el comprador detecte cualquier defecto existente u oculto, u otros problemas relacionados con la propiedad que puedan representar un riesgo durante su titularidad.

Una vez que ambas partes han consentido el acuerdo de compra, comienza el periodo de debida diligencia, y los agentes del comprador realizan una evaluación exhaustiva de la propiedad y reúnen toda la información relevante.

Suele ser un proceso complejo que involucra varias inspecciones, investigaciones y áreas de descubrimiento, y también pueden darse negociaciones en torno a los términos acordados de la operación.

El comprador tiene varias oportunidades de renegociar los términos del acuerdo con base en los hallazgos de la investigación si es necesario, garantizando así la protección de sus intereses.

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¿Qué es la debida diligencia al comprar una casa?‍

Los vendedores no son los únicos que se benefician de la debida diligencia. El péndulo oscila en ambos sentidos.

Antes de 2011, si un comprador contratado identificaba un defecto grave y el vendedor rechazaba las reparaciones, el comprador se arriesgaba a perder su dinero en garantía al rescindir.

‍Si el vendedor rechaza las reparaciones, el comprador puede retirarse fácilmente, lo que motiva al vendedor a ser menos inflexible. Idealmente, un buen agente estructuraría el periodo de debida diligencia para que sea lo más largo posible.

En esa situación, el comprador dispone de tiempo suficiente para realizar un descubrimiento extenso con la confianza de tener el control de la transacción.

‍**\Consejo profesional\ El plazo prolongado también puede servir como palanca frente al vendedor en las negociaciones.** Al final del día, los vendedores quieren vender su propiedad, no cobrar cuotas de debida diligencia.

Antes de hacer una oferta, intente hacerle preguntas al agente de la propiedad para descubrir la motivación del vendedor para vender. Con suerte, podría identificar la desesperación de un vendedor.

Tipos de descubrimientos para compradores durante el periodo de debida diligencia

Al realizar una debida diligencia financiera, legal, ambiental y estructural a fondo, los compradores de vivienda pueden asegurarse de estar haciendo una inversión bien informada.

Tomarse el tiempo para evaluar cuidadosamente cada uno de estos aspectos garantiza una transacción más fluida, viabilidad financiera a largo plazo y satisfacción general con la propiedad elegida.

Tasación

‍La tasación es un aspecto vital del proceso de compra de vivienda, en el que los posibles compradores analizan con cuidado la asequibilidad de la propiedad, teniendo en cuenta su presupuesto personal, el valor justo de mercado de la propiedad y la obtención de una preaprobación para un préstamo hipotecario.

Este proceso ayuda a los compradores a asegurarse de que pueden mantener la titularidad a largo plazo mientras gestionan los costos asociados, como los impuestos a la propiedad, el seguro de propietario y los gastos de mantenimiento habituales.

Al realizar una debida diligencia financiera exhaustiva, los compradores de vivienda mitigan riesgos potenciales y eligen una propiedad acorde con sus capacidades financieras.

Título

‍La debida diligencia legal implica una revisión integral del estado legal de la propiedad, incluido el examen de su título y de cualquier disputa o gravamen existente que pudiera afectar la transacción.

Identificar y resolver de antemano cualquier problema legal les da a los compradores la tranquilidad de estar haciendo una inversión segura.

Colaborar con un abogado de bienes raíces con experiencia o con una compañía de títulos puede ayudar a manejar asuntos legales complejos, garantizando que los derechos sobre la propiedad se transfieran por completo sin complicaciones.

‍Ambiental

‍El descubrimiento ambiental se refiere a la evaluación de una propiedad en busca de posibles peligros ambientales, como suelo contaminado, niveles altos de radón, presencia de moho o cualquier otro factor que pudiera representar un riesgo para la salud de sus ocupantes.

En algunos casos, puede ser necesario contratar a profesionales especializados en evaluaciones ambientales y remediación para asegurar que cualquier problema identificado se aborde de manera efectiva, manteniendo a salvo de posibles peligros tanto a los residentes actuales como a los futuros.

‍Estructural

‍Uno de los propósitos principales de una inspección de vivienda es evaluar a fondo la integridad estructural de una propiedad, su estado general y cualquier posible reparación o mejora que se necesite.

Esto normalmente implica contratar a un inspector de viviendas calificado que realizará un examen detallado de diversos elementos, como los cimientos, el techo, la plomería, los sistemas eléctricos y los sistemas de calefacción y refrigeración.

Su informe detallado aporta información valiosa sobre las fortalezas y debilidades de la propiedad, permitiendo a los compradores tomar decisiones informadas, negociar reparaciones si es necesario y anticipar cualquier obligación futura de mantenimiento.

‍Consejos de debida diligencia para compradores

Como agente de bienes raíces local en Carolina del Norte, entiendo lo importante que es el proceso de debida diligencia al considerar posibles propiedades en este estado tan singular.

En Carolina del Norte, la debida diligencia es una práctica estándar y consiste en que los compradores paguen al vendedor una cantidad de dinero acordada para asegurar la propiedad mientras realizan su debida diligencia.

Durante este periodo, los compradores deben examinar cada aspecto de la propiedad, en particular su historial, verificar las restricciones de zonificación y uso de suelo, y revisar si existen servidumbres y gravámenes.

‍Verificar las restricciones de zonificación y uso de suelo

‍Para asegurarse de cumplir con las leyes de zonificación, es esencial consultar con el condado y el municipio para confirmar que lo que tiene en mente para el uso del terreno se alinea con sus lineamientos.

Asegúrese de que cualquier servidumbre legal esté correctamente ubicada y de que el propietario de la propiedad tenga derechos sobre ella.

‍Revisar servidumbres y gravámenes

‍Además, es esencial evitar los errores comunes que cometen los compradores contratando a un inspector de viviendas profesional para identificar posibles problemas y no confiar únicamente en las declaraciones del vendedor.

‍El tiempo es importante

Trate de no apresurar el periodo de descubrimiento, pero sí procure comunicar sus hallazgos a los vendedores lo antes posible para negociar con eficacia con el vendedor.

Es su oportunidad de asegurarse de haber revisado todos los factores de la vivienda antes de tomar una decisión final.

Recuerde que, una vez terminado el periodo de debida diligencia, no tendrá oportunidad de anular el contrato con un reembolso del dinero en garantía si surge un problema importante. Así que use el proceso a su favor.

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¿Qué es la debida diligencia al vender una casa?‍

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La cuota de debida diligencia se paga directamente al vendedor, quien la deposita y la conserva.

El comprador tendrá ese monto acreditado de vuelta al cierre si la operación se concreta, pero inicialmente es del vendedor.

Antes de las transacciones al estilo de debida diligencia, si el financiamiento del comprador se caía por cualquier motivo, el dinero en garantía se le devolvía.

El financiamiento de un comprador puede caerse por pérdida de empleo, un error del prestamista o una variedad de otras razones relacionadas con cambios en su relación deuda-ingreso.

Para un vendedor, es un serio inconveniente cuando una operación se desmorona.

Imagine el estrés de poner su casa en el mercado; limpiar y preparar la casa para las visitas, salir abruptamente de su hogar para atender cada visita imprevista, buscar maneras de matar el tiempo durante esas ocasiones al azar y rogar que un comprador presente una oferta aceptable.

Imagine recibir por fin esa oferta y avisar a otros compradores interesados que busquen en otra parte al retirar la casa del mercado.

Imagine esforzarse por completar las tareas exigidas al vendedor y negociar con éxito un acuerdo beneficioso para ambos, y luego, en el último momento, el financiamiento del comprador se cae.

Esto era muy común en plena recesión y, cuando ocurre, el comprador recibe un reembolso total del dinero en garantía.

Una situación así deja al vendedor sin nada que mostrar más que tiempo perdido, oportunidades desaprovechadas y ninguna compensación por daños liquidados.

Probablemente pueda imaginar lo terrible que sería esto para el vendedor. Como agente de la propiedad, quiero que el comprador se muestre serio y financieramente preparado para pagar una cuota de debida diligencia considerable y un periodo de debida diligencia relativamente corto.

Si el comprador encuentra la casa lo bastante atractiva como para completar la compra sin importar que el vendedor rechace las reparaciones, entonces una cuota de debida diligencia alta captará la atención del vendedor.

Además, si la transacción se va a pique, el vendedor será compensado por el tiempo transcurrido. La disposición y capacidad del comprador de cumplir sus promesas es lo que convence a un vendedor cuando el periodo de debida diligencia es corto.

Un vendedor consideraría un periodo de debida diligencia más largo, según el monto de la cuota de debida diligencia.

Por otro lado, el vendedor puede querer terminar la debida diligencia lo antes posible, pero el monto de la cuota de debida diligencia lo animará a considerar un plazo mayor.

Consejos de debida diligencia para vendedores

Si planea vender su propiedad, es importante entender el proceso de debida diligencia desde la perspectiva de un vendedor.

Como agente con amplia experiencia en Carolina del Norte, aconsejo a todos mis clientes que tomen medidas proactivas para asegurar una venta fluida y exitosa.

Estas medidas incluyen preparar documentación de la propiedad precisa y completa, inspecciones previas a la comercialización, atender problemas de mantenimiento con anticipación y divulgar posibles problemas a los compradores.

Preparación de documentos

‍Se recomienda encarecidamente que prepare documentación integral de la propiedad. Esto incluye toda la información sobre la propiedad.

Dicha documentación detalla el historial fidedigno de la propiedad, cualquier reparación realizada y cuándo se completó, y cualquier cambio o actualización significativa ocurrida durante la titularidad del vendedor.

La documentación completa puede ayudar al comprador a tomar decisiones informadas y evitar sorpresas más adelante.

Hay varios tipos de documentos que debe reunir, incluidos la escritura, los documentos de la hipoteca, los documentos de impuestos a la propiedad y cualquier informe de inspección previo.

Reúna también información relacionada con garantías actuales o anteriores, cualquier acuerdo de mantenimiento y una lista de características comunes de la propiedad que quizá no sean evidentes de inmediato para los compradores.

Otra documentación puede incluir documentos sobre los servicios públicos de la propiedad, declaraciones, normativas o estado, o cualquier hecho material que un comprador inteligente querría conocer.

La divulgación de tales hechos es de suma importancia, ya que no divulgar hechos materiales y no actuar de buena fe puede acarrear problemas legales y financieros.

Según el tipo de propiedad, pueden ser útiles documentos adicionales; por ejemplo, para condominios, conviene incluir las Reglas y Normas de la Asociación, las actas de las reuniones y sus estados financieros.

Para viviendas de construcción nueva, proporcione planos, permisos, garantías y un Certificado de Ocupación (CO). Al recopilar la documentación, es fundamental asegurarse de que todos los documentos sean precisos, completos y estén actualizados.

Los errores u omisiones pueden retrasar o incluso cancelar el contrato de venta. Después de preparar los datos, asegúrese de organizar sus documentos para acceder a ellos con facilidad.

Podemos orientarlo para obtener y organizar esta información y tenerla lista para la revisión de un posible comprador.

Un paquete de documentación completo aporta información valiosa a los compradores interesados y, además, demuestra que usted es transparente, cuidadoso y organizado.

Esta documentación exhaustiva también brinda la confianza tan necesaria que puede ayudarle a atraer varios compradores calificados y ofertas, aumentando las probabilidades de una transacción exitosa.

No proporcionar documentación detallada puede llevar a que los compradores lo usen como excusa para renegociar el precio de la propiedad o retirar su oferta por completo.

‍Atender cualquier problema de mantenimiento con anticipación

‍Una propiedad que requiere mantenimiento puede ser percibida de forma negativa por los posibles compradores, que pueden sentir que heredan un problema importante. Antes de listar su propiedad, examinela a fondo.

Haga una lista de todos los posibles problemas de mantenimiento que requieren atención, como grifos que gotean, daños en el techo, agujeros en las paredes, azulejos agrietados o barandas sueltas.

Una vez que haya identificado todos los problemas, decida qué tareas puede hacer usted mismo y cuáles requieren la ayuda de un profesional. Contratar a un profesional para atender los problemas de su propiedad es beneficioso por varias razones.

Los profesionales podrán identificar problemas subyacentes que un ojo no entrenado podría pasar por alto.

Una evaluación profesional también será una evidencia importante que podrá presentar para demostrar a los posibles compradores que se hicieron las reparaciones necesarias, así como cuándo se completaron.

Es recomendable que primero arregle usted mismo los problemas que pueda. Cambie las bombillas, vuelva a pintar áreas para que luzcan frescas y actuales, y quite las manchas de las alfombras.

Después de completar las tareas pequeñas, contrate a un profesional para abordar las más importantes.

Asegúrese de elegir a un profesional acreditado, con licencia y asegurado, y proporcione a su agente cualquier actualización necesaria durante el proceso de reparación de los problemas.

Una vez atendidos todos los problemas, deben documentarse y conservarse junto con los registros de la propiedad.

Esta documentación puede brindarle al comprador la tranquilidad de que la salud de la propiedad es sólida y de que no hay riesgo de comprar una propiedad que necesite reparaciones importantes.

Al atender los problemas de mantenimiento con anticipación, puede aumentar las probabilidades de vender su propiedad rápidamente, a un precio razonable y sin contratiempos inesperados.

Divulgue de antemano los posibles problemas (hechos materiales)

La ley de Carolina del Norte exige que los vendedores divulguen cualquier hecho material conocido que pueda afectar la decisión del comprador.

Los hechos materiales se refieren a cualquier cosa que tenga un impacto significativo en el valor de la propiedad. Los hechos materiales pueden incluir, entre otros:

• Defectos o problemas conocidos de la propiedad, como daños por agua, moho, problemas de techo o cimientos, problemas eléctricos o de plomería, hundimientos, plagas, etc.
• Reparaciones o remodelaciones previas realizadas en la propiedad, incluidos permisos de construcción e informes de arquitectos o ingenieros.
• Problemas de uso de suelo o zonificación, como servidumbres, restricciones, leyes de zonificación, invasiones, disputas de linderos o limitaciones ambientales.
• Gravámenes, sentencias u otras cargas existentes o futuras sobre la propiedad, como hipotecas, impuestos impagos o casos legales pendientes.
• Cualquier cambio estructural exigido por leyes o normativas locales o nacionales que pudiera afectar el valor de la propiedad.
• Peligros ambientales, como contaminación del suelo, residuos peligrosos, plomo, radón o asbesto.
• Reclamos de seguros, reclamos de garantía o daños significativos sufridos, ya sea por desastres naturales o accidentes.
• Desarrollos planificados pendientes o conocidos que pudieran impactar sustancialmente el valor de la propiedad, como nuevas autopistas, aeropuertos, vertederos o instituciones religiosas.

No divulgar un hecho material conocido puede acarrear problemas legales y daños financieros, incluidas demandas civiles o la rescisión del contrato de venta. La mejor práctica es la divulgación total. Los vendedores deben decir la verdad sobre todos los defectos que conocen y responder todas las preguntas con honestidad, según su leal saber y entender.

Los compradores pueden evitar reclamos por falta de divulgación apoyándose en la información divulgada por el vendedor o proporcionada en un informe de inspección previo a la comercialización. Divulgar cualquier posible problema y defecto desde el principio permite a los compradores tomar una decisión informada y ayuda a fomentar una relación de confianza y buena voluntad.

Ayuda a los vendedores a evitar problemas legales y responsabilidades, y los compradores pueden tomar una decisión de inversión acertada. Los compradores que sienten que recibieron información completa al momento de las negociaciones iniciales tienen más probabilidades de cerrar la venta y menos de renegociar tras la inspección de la vivienda, o incluso de retirar su oferta.

Divulgue de antemano a los compradores cualquier posible problema material para ser transparente, honesto y proactivo en el proceso de venta. Asegúrese de contratar a un inspector con licencia y de divulgar, según corresponda, el estado de funcionamiento de la vivienda. Las inspecciones profesionales previas al listado pueden ayudar a identificar defectos como filtraciones en el techo, daños por agua, problemas eléctricos o de plomería y exposición al moho.

Es su responsabilidad revisar cuidadosamente cualquier informe de inspección y considerar responder a cualquier inquietud planteada con acciones oportunas o divulgación anticipada. Los compradores valoran a un vendedor transparente y, al mostrar transparencia, es probable que atraiga compradores serios a la propiedad, y puede reducir la cantidad de contingencias.

Recuerde que la divulgación total de posibles problemas establece la buena voluntad y la confianza que guían el resto de la transacción, dando como resultado un cierre exitoso con ambas partes satisfechas.

Esto asegura negociaciones fluidas y minimiza el riesgo de arrepentimiento del comprador. También se recomienda proporcionar al comprador un informe de inspección profesional previo a la comercialización para ayudar a identificar problemas antes de que surjan.

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El propósito de la debida diligencia

La razón detrás del proceso de debida diligencia es que los compradores o inversionistas tengan una comprensión clara del estado, el valor y los posibles riesgos y amenazas de la propiedad antes de tomar una decisión informada de completar la compra.

‍Los siguientes son algunos resultados clave de la debida diligencia:

• Identificar problemas o defectos: Al realizar la debida diligencia, compradores e inversionistas pueden identificar cualquier problema, defecto o inconveniente de la propiedad, como peligros ambientales, leyes de zonificación, daños por agua o plagas. Evaluar la propiedad a fondo ayuda a identificar cualquier señal de alerta que pueda surgir en contra de una compra.
• Verificar información: El proceso de debida diligencia ayuda a compradores o inversionistas a verificar la información proporcionada por el vendedor o la empresa arrendadora. La información podría relacionarse con permisos, arrendamientos, problemas de zonificación previos, normativas ambientales, requisitos técnicos exigidos por las leyes vigentes o los reglamentos de construcción, entre otros.
• Evaluar el valor: La debida diligencia ayuda a los compradores a evaluar el valor real de la propiedad para justificar el valor que indican los vendedores y determinar cualquier discrepancia que pueda surgir si hay características que aparecen en ventas similares recientes y que indican que la propiedad vale más o menos en comparación con la zona del mercado.
• Prevenir futuros problemas inminentes: La debida diligencia ayuda a compradores e inversionistas a prever problemas futuros que puedan surgir con la propiedad antes de completar la venta. Crea una ventana para que el comprador renegocie los términos del contrato, solicite reparaciones o se retire por completo de la transacción.

La debida diligencia es esencialmente protección para el dinero en garantía

Los compradores pueden perder su dinero en garantía si, tras las inspecciones (a costa del comprador), se solicitan reparaciones y el vendedor se niega a hacerlas.

En ese punto, el comprador se enfrenta a la disyuntiva de completar la compra o rescindir y forcejear con el vendedor para recuperar su dinero en garantía.

Cuando se rescinde un contrato de compra, la mayoría de los custodios de la plica no liberan los fondos sin que se acuerde mutuamente por escrito.

Aunque el comprador podría retirarse del contrato e intentar recuperar su dinero en garantía, de todas formas habría perdido tiempo y los costos del descubrimiento, como una inspección de la vivienda (+/- $550).

Podrían haberse incurrido en gastos adicionales, como la tasación (+/- $450), el levantamiento topográfico (+/- $500), u otros gastos como termitas (+/- $75), radón (+/- $125), inspección de séptico (+/- $250) y prueba de pozo (+/- $400) si fueran necesarios.

Si el comprador quisiera continuar y llegar al cierre, con el tiempo tendría que pagar para arreglar esos defectos identificados después.

Para atender estos problemas, la Comisión de Bienes Raíces de NC desarrolló una Oferta de Compra y Contrato revisada, que incluye una "cuota de debida diligencia" y una "fecha de vencimiento de la debida diligencia" además del dinero en garantía.

Hay varias maneras de manejar y negociar los montos de la debida diligencia y del dinero en garantía.

Como comprador, lo ideal es mantener la cuota de debida diligencia y el monto del dinero en garantía lo más bajos posible, sin ofender al vendedor ni dar la impresión de hacer perder el tiempo a nadie. Un compromiso menor reduce el riesgo de pérdida para el comprador.

Cláusulas de contingencia frente a estado contingente

Muchas personas que participan en compras de bienes raíces suelen confundir las palabras "Contingente" (Contingent) y "Contingencia" (Contingency), y eso es perfectamente normal. Carolina del Norte es bastante singular en lo que respecta a los contratos de compra.

Aunque estas palabras suenen parecidas, tienen significados distintos, y comprender los matices entre ellas es crucial para tomar decisiones informadas.

En la Oferta de Compra y Contrato Formulario 2-T de Carolina del Norte, el documento detalla los diversos términos y condiciones acordados por ambas partes, incluidas las cláusulas de contingencia.

Esas cláusulas de contingencia se identifican y acuerdan antes de la ratificación de la Oferta de Compra. Por otro lado, un estado "contingente" se refiere a la etapa de un listado de la propiedad.

Cuando el estado del listado cambia a "contingente", significa que el vendedor ha aceptado una oferta, pero la finalización de la venta aún depende de que se cumplan ciertas condiciones dentro del periodo de debida diligencia.

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En Carolina del Norte, el término "Contingente" suele asociarse con el periodo de debida diligencia.

Una vez que todas las investigaciones de la propiedad se completan dentro del periodo de debida diligencia y se cumplen los acuerdos de reparaciones o concesiones subsiguientes, la venta avanza.

Cuando las negociaciones se finalizan dentro del periodo de debida diligencia, el estado "contingente" del listado cambia a "pendiente", similar al estado pendiente que aparece en una transacción que involucra solo dinero en garantía.

Cláusula de contingencia

Una cláusula de "contingencia" en un contrato de bienes raíces especifica ciertas condiciones o eventos que deben cumplirse antes de que el acuerdo se vuelva vinculante.

En esencia, actúan como redes de seguridad que permiten a compradores o vendedores retirarse de la operación sin incurrir en penalidades si no se cumplen ciertos criterios.

Algunos ejemplos comunes de contingencias inmobiliarias incluyen el financiamiento, la tasación, la inspección y la venta de la vivienda actual del comprador.

Por ejemplo, un comprador de vivienda podría incluir una contingencia de financiamiento en su oferta. Esta cláusula especifica que el acuerdo de compra queda supeditado a que el comprador obtenga un préstamo hipotecario.

Si el comprador no logra obtener el financiamiento, el acuerdo puede rescindirse sin consecuencias.

¿Qué es la contingencia en la debida diligencia?

La contingencia de debida diligencia permanece activa durante un plazo determinado, que es negociable entre las partes involucradas. Los vendedores suelen preferir un plazo más corto, mientras que los compradores pueden querer una duración mayor.

Este periodo se conoce como el periodo de debida diligencia. El vendedor lo querrá lo más corto posible y el comprador lo querrá lo más largo posible. A este lapso de tiempo se le llama periodo de debida diligencia.

Dicho de forma sencilla, el periodo de debida diligencia es un plazo durante el cual el comprador puede rescindir el contrato por cualquier motivo.

El periodo de debida diligencia es un plazo durante el cual el comprador puede rescindir el contrato por cualquier motivo.

Es durante este periodo que el comprador realiza las inspecciones de la propiedad, reúne información adicional sobre la Asociación de Propietarios (HOA) si aplica, y completa cualquier otra debida diligencia necesaria para decidir si procede con la compra.

Aunque el motivo más común de rescisión del contrato durante el periodo de debida diligencia es una inspección de la propiedad que revela problemas que el vendedor no está dispuesto a atender, el comprador tiene derecho a rescindir el contrato por cualquier motivo.

Si el comprador se retira del contrato durante el periodo de debida diligencia, tiene derecho a un reembolso de su dinero en garantía.

Ejemplos de contingencias en bienes raíces:

1. Contingencia de inspección: Esta cláusula permite al comprador obtener una inspección profesional de la propiedad antes de finalizar la compra. Si se encuentran problemas o defectos significativos, el comprador puede solicitar reparaciones, la renegociación del precio de venta o retirarse por completo de la operación.
2. Contingencia de tasación: Esta cláusula permite al comprador obtener una tasación de la propiedad antes de que se cierre la venta. Si el valor tasado es significativamente menor que el precio de venta acordado, el comprador puede tener la opción de renegociar el precio de venta, solicitar al vendedor que reduzca el precio o rescindir el acuerdo.
3. Contingencia de venta de vivienda: Esta cláusula aplica a los compradores que necesitan vender su vivienda actual antes de comprar una nueva propiedad. Esta cláusula especifica el plazo dentro del cual los compradores deben vender su vivienda actual para comprar la nueva.

Seguimiento del avance del estado contingente

La duración del estado contingente varía según cada situación y los términos específicos detallados dentro del periodo de debida diligencia.

Ambas partes deben comunicarse de manera abierta y frecuente durante todo el proceso para asegurar el cumplimiento oportuno de todos los requisitos.

Por ejemplo, aunque el periodo de debida diligencia en Carolina del Norte suele durar menos de 20 días, puede extenderse por acuerdo mutuo entre el comprador y el vendedor.

Dentro del periodo de debida diligencia, el comprador debe descubrir todos los gravámenes posibles y el vendedor debe cooperar de toda forma razonable para facilitar el descubrimiento.

Una vez terminado el descubrimiento y alcanzado un acuerdo dentro del periodo de debida diligencia, el comprador avanza con la compra y el estado "contingente" cambia a "pendiente".

Cualquier listado que quede bajo contrato solo con dinero en garantía y sin una cuota de debida diligencia ni un periodo de debida diligencia, tendrá el estado de listado etiquetado como "pendiente".

Contingencia no significa contingente

Muchas personas que participan en compras de bienes raíces suelen confundir las palabras "Contingente" (Contingent) y "Contingencia" (Contingency), y eso es perfectamente normal. Carolina del Norte es bastante singular en lo que respecta a los contratos de compra.

Aunque estas palabras suenen parecidas, tienen significados distintos, y comprender los matices entre ellas es crucial para tomar decisiones informadas.

En la Oferta de Compra y Contrato Formulario 2-T de Carolina del Norte, el documento detalla los diversos términos y condiciones acordados por ambas partes, incluidas las cláusulas de contingencia.

Esas cláusulas de contingencia se identifican y acuerdan antes de la ratificación de la Oferta de Compra. Por otro lado, un estado "contingente" se refiere a la etapa de un listado de la propiedad.

Cuando el estado del listado cambia a "contingente", significa que el vendedor ha aceptado una oferta, pero la finalización de la venta aún depende de que se cumplan ciertas condiciones dentro del periodo de debida diligencia.

En Carolina del Norte, el término suele asociarse con el periodo de "debida diligencia".

Una vez que todas las investigaciones de la propiedad se completan dentro del periodo de debida diligencia y se cumplen los acuerdos de reparaciones o concesiones subsiguientes, la venta avanza.

Cuando las negociaciones se finalizan dentro del periodo de debida diligencia, el estado "contingente" del listado cambia a "pendiente", similar al estado pendiente que aparece en una transacción que involucra solo dinero en garantía.

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El proceso de debida diligencia

El proceso de debida diligencia es una investigación sistemática e integral que se lleva a cabo en una transacción inmobiliaria para evaluar los posibles riesgos, el valor y la viabilidad económica general de la propiedad.

El proceso de debida diligencia le brinda al comprador una comprensión a fondo de los aspectos subyacentes de la propiedad, incluidas las posibles oportunidades, el estado actual y la viabilidad financiera.

Estos son los pasos del proceso de debida diligencia:

1\. Obtener una revisión de documentos:

‍Por lo general, se cotejan numerosos documentos con detenimiento para descubrir posibles reclamos legales y disputas relacionados con la propiedad.

Este paso incluye una revisión de escrituras de título, registros fiscales y financieros, listados de arrendamiento y planos as-built de la estructura e infraestructura del edificio.

2\. Inspección física:

‍Un inspector profesional capacitado puede evaluar e inspeccionar el estado general de la propiedad, tanto las características visibles como los componentes subyacentes.

Esto puede incluir revisar el estado físico del edificio, la plomería, los sistemas eléctricos, los sistemas HVAC, el techo, el paisajismo, las aceras y las entradas para vehículos.

3\. Análisis financiero:

‍Dada la relevancia de los datos financieros en las transacciones inmobiliarias, la debida diligencia permite a compradores, inversionistas y prestamistas evaluar de cerca la viabilidad financiera de la propiedad mediante una tasación.

4\. Evaluar las tendencias del mercado:

‍Los precios actuales, la comerciabilidad y las tendencias de precios pueden ser elementos difíciles de entender para los compradores, a menos que un experto en técnicas de comercialización los oriente.

Esta experiencia necesaria puede ayudar a preparar un análisis competitivo completo de otras propiedades similares vendidas o listadas para comprender los precios minoristas vigentes en el mercado, los rendimientos futuros y las cuestiones de obsolescencia.

5\. Evaluación ambiental:

‍Este aspecto determina si la propiedad tiene algún problema ambiental, incluidos materiales peligrosos o contaminación del suelo, además de revelar cualquier costo de limpieza existente o previsto o posibles reclamos de responsabilidad futuros.

6\. Consulta legal:

‍Los compradores o inversionistas pueden recurrir a especialistas legales con licencia y experiencia para asesorar y evaluar los documentos de la transacción.

Dichas revisiones pueden identificar de manera confiable las responsabilidades asumidas y los posibles riesgos legales que podrían surgir dentro de la transacción.

¿Qué es el periodo de debida diligencia?

El periodo de debida diligencia es un plazo acordado mutuamente entre el comprador y el vendedor, durante el cual el comprador tiene la oportunidad de investigar y evaluar a fondo la propiedad que pretende comprar.

El objetivo principal del periodo de debida diligencia es permitir que el comprador descubra cualquier problema potencial, defecto oculto u otra inquietud asociada con la propiedad dentro de un plazo acordado.

En esencia, el periodo de debida diligencia ofrece una red de seguridad que faculta a los compradores para tomar decisiones fundamentadas que protegen sus inversiones e intereses en la propiedad.

Una vez que el vendedor acepta una oferta y se ratifica un contrato, el reloj empieza a correr. El acuerdo de compra detalla lo que se espera de ambas partes al iniciar el proceso de compra.

El agente del comprador (mediante un representante del comprador) despliega todas las inspecciones y el descubrimiento necesarios. Este puede ser un proceso complicado, y muchas cláusulas distintas pueden afectar la transacción.

El periodo de debida diligencia también puede incluir varias oportunidades para que el comprador negocie términos adicionales después de los términos previamente acordados que se detallan en el contrato.

Debida diligencia antes de la oferta

Antes de la oferta, cuando el comprador y su agente recorren la propiedad, debe considerarse una determinación cuidadosa de posibles defectos u otros gravámenes para decidir el tipo de cuota de debida diligencia y la fecha que desean incluir en su oferta.

Si parece que el listado generará múltiples ofertas, el monto ofrecido como cuota no reembolsable y la duración solicitada para el descubrimiento podrían fortalecer o debilitar la oferta del comprador.

En ese punto, el comprador debe determinar si vale la pena competir por ese listado. En cualquier mercado con poco inventario, la competencia entre compradores es inevitable.

Es simple oferta y demanda. Naturalmente, un listado atractivo y en buen estado genera múltiples ofertas.

Cuando un comprador está recorriendo una casa que despierta su interés y hay una situación de visitas múltiples, es muy importante que el comprador no muestre ninguna emoción ni comente ningún término previsto de su oferta dentro de la propiedad ni en presencia de otros posibles compradores.

Debida diligencia después de que se acepta una oferta

Una vez firmado el contrato de compra, las partes comienzan el proceso de debida diligencia.

El comprador hará que su agente de bienes raíces programe varios proveedores de descubrimiento para realizar diversas inspecciones exhaustivas de la propiedad y descubrir defectos ocultos y otros gravámenes desconocidos.

El proceso de inspección permite al comprador asegurarse de que la propiedad esté libre de cualquier imperfección que pudiera disuadirlo de llegar al cierre o impedir que el acuerdo sea legalmente exigible.

Por lo general, tomaría una semana lograr que todos los profesionales con licencia investiguen la propiedad. Si el inspector es muy solicitado, podría tomar más de una semana que el inspector acuda.

Si la compra se financia con un prestamista, el oficial de préstamos programará la tasación. Una tasación solicitada puede tardar hasta dos semanas, según la carga de trabajo actual del tasador.

Fecha de vencimiento de la debida diligencia

Después del proceso de inspección, el comprador solicitará reparaciones o dinero "en lugar de" reparaciones en un Formulario de Solicitud de Reparaciones de Debida Diligencia.

Este es el punto en el que el comprador tiene suficiente información para tomar una decisión sobre la propiedad y, sin importar la respuesta del vendedor a los conceptos del Formulario de Solicitud de Reparaciones de Debida Diligencia (DDRA), el comprador puede rescindir antes de las 5:00 p. m. de la fecha de debida diligencia detallada en el contrato.

Si no hay solución entre comprador y vendedor y el comprador no rescinde antes de las 5:00 p. m. de la fecha de vencimiento, el dinero en garantía del comprador queda ahora en riesgo de ser adjudicado al vendedor si el cierre no se produce.

Es primordial que todos los acuerdos consten por escrito antes del vencimiento de la debida diligencia.

En este punto, el comprador tiene suficiente información para tomar una decisión informada, por lo que no necesitará obtener más información sobre el estado de la propiedad.

Después del periodo de debida diligencia y si el comprador decide avanzar, el estado del listado cambia de "contingente" a pendiente, lo que refleja el estado de una transacción común que involucra solo dinero en garantía.

Tenga cuidado de no confundir la "cláusula de contingencia" con el estado "contingente". La cláusula de contingencia más típica es cuando el comprador debe vender su vivienda actual para poder comprar la siguiente. Esa oferta es una "oferta contingente".

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¿Qué sucede cuando vence la debida diligencia?‍

La cuota de debida diligencia la acuerdan ambas partes, pero se inicia en la oferta del comprador.

Una cuota de debida diligencia también incluye un periodo de debida diligencia.

Dentro del periodo de debida diligencia, el comprador puede realizar una evaluación profesional a su costa (inspecciones, tasaciones, búsquedas de título y escritura, levantamientos, seguros, etc.) y, dentro de ese periodo, el comprador tiene derecho a retirarse por cualquier motivo.

Si el periodo de debida diligencia transcurre (5:00 p. m. de la fecha de debida diligencia acordada) y el comprador opta por rescindir, no solo perderá su cuota de debida diligencia, sino también su dinero en garantía (que se mantiene en plica).

Ya no existe una contingencia de financiamiento con un contrato al estilo de debida diligencia. Como mínimo, el comprador recuperará su dinero en garantía si se retira antes del vencimiento del periodo de debida diligencia.

Es imperativo llevar un control de esta fecha de debida diligencia (nuestros agentes anotan la fecha de debida diligencia en su calendario con múltiples notificaciones).

Si se necesita más tiempo, se acostumbra negociar una extensión de la debida diligencia con el vendedor antes de que venza la debida diligencia (los vendedores suelen cooperar si el comprador es proactivo). No obtener una extensión puede resultar en la pérdida del dinero en garantía.

Cómo extender el periodo de debida diligencia

El proceso de extender el periodo de debida diligencia implica negociar entre el comprador y el vendedor antes de que venza el periodo de debida diligencia original.

Si, como comprador, necesita tiempo adicional para completar las inspecciones, asegurar el financiamiento o revisar cualquier otro factor importante relacionado con la propiedad, es fundamental iniciar una solicitud de extensión por escrito.

Por lo general, esto implica presentar una solicitud escrita o modificar el acuerdo de compra original para reflejar el nuevo periodo de debida diligencia acordado mutuamente.

Ambas partes deben firmar el documento modificado para que la extensión sea legalmente vinculante.

Tenga en cuenta que extender el periodo de debida diligencia puede requerir un depósito adicional u otros términos negociados que se paguen al vendedor como compensación por el mayor riesgo y el tiempo prolongado fuera del mercado.

Como su agente de bienes raíces, lo asistiré y lo guiaré a lo largo de este proceso, incluida la negociación con el vendedor, la preparación de la documentación necesaria y el cumplimiento de todos los plazos.

Es esencial comunicar de forma abierta y oportuna cualquier inquietud o motivo que pueda tener para necesitar una extensión, lo que me permite ayudar a proteger sus intereses durante todo el proceso de compra de vivienda.

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Debida diligencia frente a dinero en garantía en NC

La diferencia clave entre el dinero en garantía y la cuota de debida diligencia es que el dinero en garantía forma parte del precio de compra y se usa para demostrar el compromiso del comprador con la transacción.

Tanto la cuota de debida diligencia como el depósito de dinero en garantía son montos que paga el comprador al aceptarse la oferta, pero cumplen propósitos distintos y tienen implicaciones diferentes en el proceso de venta.

El dinero en garantía es un depósito que hace el comprador para demostrar su compromiso de comprar la propiedad. Se mantiene en plica a cargo de un tercero y se aplicará al precio de compra al final de la transacción.

Si la venta se cierra, el dinero en garantía normalmente no es reembolsable al comprador.

Uno de los pocos casos en los que el comprador puede tener derecho al reembolso de su dinero en garantía es si cancela la transacción por una contingencia especificada en el contrato de venta, como el incumplimiento del vendedor de ciertas condiciones.

Una cuota de debida diligencia, por otro lado, es una cuota relativamente nueva en Carolina del Norte que es exclusiva de este estado.

Es una cuota que paga el comprador para compensar al vendedor por permitirle un periodo de debida diligencia en el cual realizar una inspección de la propiedad.

El comprador paga la cuota directamente al vendedor y puede ser total o parcialmente reembolsable. Si la venta se cierra, la cuota de debida diligencia se aplica al precio de compra.

A diferencia del dinero en garantía, el vendedor de la propiedad por lo general conserva la cuota de debida diligencia, se cierre o no la transacción, pero en algunos casos, normalmente en negociaciones, parte o la totalidad puede acreditarse al comprador bajo condiciones específicas.

El pago de la cuota de debida diligencia puede ser una valiosa carta de negociación para el comprador, ya que demuestra su capacidad y disposición de cerrar la venta.

La cuota de debida diligencia se paga al vendedor para compensarlo por el periodo de debida diligencia del comprador y por lo general no es reembolsable, aunque a veces es negociable en las circunstancias adecuadas.

Consulte siempre con un abogado de bienes raíces si tiene alguna duda sobre las implicaciones del dinero en garantía y la cuota de debida diligencia.

¿Es reembolsable la debida diligencia?

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En la mayoría de las compras residenciales de bienes raíces en Carolina del Norte, la cuota de debida diligencia no es reembolsable, salvo en las circunstancias más excepcionales.

Aunque esta cuota por lo general no es reembolsable, los compradores aún pueden negociar términos específicos dentro del contrato que ofrezcan opciones para un reembolso parcial o total.

Estos pueden incluir el descubrimiento de defectos no divulgados de la propiedad (hechos materiales), discrepancias sustanciales en la valuación de la propiedad o problemas de tasación que se enmarquen en el anexo de financiamiento FHA/VA.

Para mejorar las probabilidades de obtener un reembolso de la cuota de debida diligencia, es esencial revisar y comprender cuidadosamente las particularidades del contrato y aclarar las condiciones que califican para reembolsos.

Una comprensión a fondo del proceso de compra de bienes raíces en Carolina del Norte será de gran ayuda para asegurar un resultado favorable para el comprador.

Además, el agente del comprador debe hacer una evaluación cuidadosa de todos los defectos visibles durante la visita y advertir al comprador sobre posibles objeciones de reparación por parte del vendedor antes de hacer una oferta.

Estas son algunas formas en que un comprador tendría derecho a un reembolso total de la debida diligencia:

Puede haber circunstancias en las que un comprador realizó la debida diligencia sobre una propiedad pero se siente insatisfecho o descubrió un problema importante con la propiedad, dejándolo con la duda de si tiene derecho a un reembolso total de su debida diligencia.

Estas son algunas formas en que un comprador podría tener derecho a un reembolso total del periodo de debida diligencia:

• Incumplimiento del vendedor del acuerdo de compra: Si el vendedor incumple el acuerdo de compra al no entregar un título limpio, no completar las reparaciones necesarias indicadas en el contrato o no cumplir con otros términos que el agente del comprador haya incluido en el acuerdo de compra y que liberarían al comprador del cierre, el comprador tiene derecho a un reembolso total de su depósito de debida diligencia.
• Falta de divulgación de un hecho material: Si el vendedor no divulga un hecho material significativo que pudiera afectar la viabilidad financiera o legal de la propiedad, y que no se descubrió durante la realización de la debida diligencia, el comprador puede tener derecho a un reembolso de los gastos de debida diligencia. Sin embargo, a la hora de reclamar el reembolso, puede resultar complicado, ya que la disputa por falta de divulgación podría terminar basándose en la naturaleza del problema o en la evidencia que acredite la no divulgación.
• Problemas sin resolver hallados durante el periodo de debida diligencia: Si la debida diligencia del comprador revela problemas significativos y el vendedor no está dispuesto o no puede resolverlos, el comprador tiene derecho a un reembolso total de su depósito.
• Cláusulas de contingencia: El acuerdo de compra puede tener ciertas cláusulas de contingencia mediante las cuales el comprador puede obtener un reembolso total de los gastos de debida diligencia si no se cumplen condiciones específicas del contrato, como no lograr asegurar el financiamiento, no vender una vivienda actual, entre otras.

Cómo recuperar el dinero de la debida diligencia

Hay múltiples escenarios que darán derecho a un comprador a un reembolso de la debida diligencia.

Si el vendedor no cumplió sustancialmente con el Párrafo 8 ("Obligaciones del Vendedor") de la Oferta de Compra y Contrato, se rescindió conforme al Párrafo 12 ("Riesgo de Pérdida") de la Oferta de Compra y Contrato, o si se previó expresamente en un anexo (es decir, el Anexo FHA/VA) con una tasación baja, la debida diligencia puede reembolsarse.

El comprador también puede obtener el dinero de la debida diligencia, el dinero en garantía y los gastos razonables relacionados con su debida diligencia si el vendedor incumple materialmente el contrato. Sin embargo, esto es poco frecuente.

Hay cuestiones más complejas en torno a los casos en que el comprador exige un reembolso de la cuota de debida diligencia. En el formulario estándar 2-T, Párrafo 1(i) se establece que

> "la cuota de debida diligencia no es reembolsable a menos que el vendedor incumpla el contrato, el comprador rescinda el contrato conforme al Párrafo 8 ("Obligaciones del Vendedor") o al Párrafo 12 ("Riesgo de Pérdida"), o de acuerdo con cualquier anexo adjunto al contrato."

Un comprador puede rescindir una Oferta de Compra y Contrato si el vendedor incumple el contrato de manera significativa. El vendedor incurrirá en incumplimiento de contrato si no cumple un término o condición material.

Ciertos términos del contrato pueden parecer relativamente poco importantes, como las "declaraciones del vendedor", pero como las declaraciones aportan información valiosa a las partes, son importantes.

Sin embargo, algunas declaraciones pueden no considerarse importantes. Por ejemplo, si el vendedor ha sido propietario de la propiedad por un año o menos (párrafo 7(a)) es poco probable que sea relevante para la operación.

Si cree que el vendedor ha incumplido el contrato, consulte con un abogado para averiguar si es así.

Si el vendedor no puede cumplir una disposición material del contrato antes de completar la venta debido a que "las mejoras de la propiedad fueron destruidas o dañadas materialmente antes del cierre", el comprador puede rescindir el contrato y recibir un reembolso del dinero en garantía y la cuota de debida diligencia, o continuar con el contrato.

Por ejemplo, si hay un problema grave de levantamiento topográfico y el vendedor no tiene un título comercializable, el comprador puede obtener un reembolso del dinero en garantía y la cuota de debida diligencia porque el vendedor no puede cumplir un término material del contrato.

Es probable que se requiera un experto legal para determinar si las mejoras de una propiedad han sido dañadas o destruidas.

Cómo se aplica el Anexo de Financiamiento FHA/VA a la cuota de debida diligencia

Un comprador también puede recibir un reembolso de su cuota de debida diligencia si un anexo del acuerdo lo permite.

En la categoría de anexos al acuerdo de compra, el anexo más común que permite reembolsos de la cuota de debida diligencia es el Anexo de Financiamiento FHA/VA.

El Anexo de Financiamiento FHA/VA (2A4-T) establece en el Párrafo 2 que el comprador no incurrirá en ninguna penalidad por pérdida ni estará obligado a completar la compra si el precio de compra excede el valor razonable de la propiedad establecido por una tasación.

Si ambas partes acuerdan avanzar tras una tasación baja, el comprador debe aceptar pagar la diferencia en efectivo o el vendedor tendrá que reducir el precio de compra.

Si ambas partes no llegan a un acuerdo sobre una de esas opciones, el vendedor debe reembolsar la debida diligencia al comprador.

En un mercado de vendedores, anexos como estos esencialmente restan valor a la oferta de un comprador y, por ende, los compradores FHA y VA tienen menos ventaja competitiva.

Las partes pueden establecer otros anexos que contemplen reembolsos de la cuota de debida diligencia, pero esas disposiciones deben redactarlas las propias partes o, de ser posible, un abogado.

Después de ratificar el contrato, el comprador paga la cuota de debida diligencia directamente al vendedor. La cuota de debida diligencia se le devuelve al comprador al cierre si la transacción transcurre sin contratiempos.

> Si el comprador rescinde el contrato antes del final del periodo de debida diligencia, el vendedor conserva la cuota.

Es crucial recordar que, en la mayoría de las operaciones, el vendedor conserva la cuota de debida diligencia sin importar si la transacción fracasa.

La cuota de debida diligencia sirve para garantizar que el comprador tenga tiempo suficiente para inspeccionar la propiedad y evaluar la transacción sin el riesgo de que otro comprador le arrebate al vendedor.

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Inspección de la vivienda

La inspección de la vivienda es una parte esencial del periodo de debida diligencia en una transacción inmobiliaria en Carolina del Norte.

Una inspección de la vivienda es una evaluación profesional del estado, la estructura, los sistemas y los componentes de una propiedad.

Les brinda a los compradores un informe detallado del estado actual de la propiedad, les ayuda a identificar cualquier problema sustancial o notorio, como grietas en los cimientos, daños por agua o plomería defectuosa, y prioriza las reparaciones necesarias.

Los compradores pueden entonces tomar decisiones informadas con base en el informe de inspección de la vivienda y volver al vendedor con solicitudes de reparación/créditos o salir del contrato si no están satisfechos con el estado de la propiedad.

El periodo de debida diligencia es un plazo acordado especificado en el contrato de venta que permite al comprador investigar la propiedad y realizar inspecciones de la vivienda.

El periodo estándar de debida diligencia suele ser de 14 a 21 días. El comprador contrata a un inspector de viviendas para inspeccionar la propiedad a fondo y entregar un informe escrito de los hallazgos.

Una vez terminado el informe de inspección de la vivienda, el comprador comprende mejor el estado de la casa.

Con base en el informe, puede hacer solicitudes de reparación, renegociar el precio, solicitar concesiones del vendedor o incluso cancelar el contrato dentro de los plazos de negociación especificados en el contrato.

Aunque son esenciales, las inspecciones de vivienda no son perfectas, pero por eso es importante contratar a un inspector de viviendas calificado.

Los inspectores de viviendas son profesionales y pueden dar una visión imparcial de la propiedad.

Un inspector de viviendas con licencia evaluará el estado y los sistemas de la casa, desde el techo hasta los cimientos y todo lo que hay entre medias, incluidas la plomería, los sistemas de refrigeración y calefacción, y otros electrodomésticos.

También es útil estar presente con su inspector al momento de la inspección o, al menos, coordinar una conversación telefónica o por video después de la inspección para repasar cualquier duda que pueda tener.

De esta manera, los compradores comprenden mejor una de sus inversiones más importantes y pueden hacerle al inspector todas las preguntas necesarias y obtener más aclaraciones sobre cualquier anotación del informe.

¿Cuánto tarda una inspección de vivienda?

El objetivo principal del tiempo de inspección de la vivienda es presentar a los compradores una comprensión detallada del estado actual de la propiedad, revelando cualquier inquietud oculta, posibles problemas o reparaciones necesarias.

Con base en los hallazgos del informe de inspección de la vivienda, los compradores están mejor preparados para tomar una decisión informada sobre si deben continuar con la compra, negociar con el vendedor para remediar los problemas identificados, o reconsiderar su oferta y retirarse si los problemas descubiertos son extensos o costosos de atender.

En última instancia, el tiempo de inspección de la vivienda cumple un papel vital en el proceso de debida diligencia, ofreciendo a los compradores el conocimiento y la confianza que necesitan para proteger sus inversiones en la propiedad.

El proceso y el tiempo de inspección de la vivienda dependen del tamaño de la casa. Una casa típica de 3,000 pies cuadrados podría inspeccionarse en 2 a 4 horas.

Durante la inspección, el inspector debe tener acceso completo a la casa, incluidos los espacios de acceso (crawlspaces), sótanos y áticos.

Si el inspector no puede acceder a áreas de difícil alcance, habitaciones cerradas con llave o áreas con escombros que obstruyan los elementos a inspeccionar, el informe de inspección no estará completo.

Por lo general, se generaría un informe completo al día hábil siguiente, con evidencia fotográfica y resúmenes, que detalla los defectos de la casa.

¿Cuánto cuesta una inspección de vivienda?

Para una casa típica de 3,000 pies cuadrados, una inspección de vivienda puede oscilar entre $500 y $600. Hay factores adicionales que determinan el costo de una inspección de vivienda.

El inspector de viviendas actúa como un "denunciante" de todos los defectos, incluidos los elementos que requieren un especialista para investigar más a fondo el proceso de descubrimiento.

Una inspección de vivienda también podría incluir una prueba de radón, pozo y séptico (si aplica), informe de termitas, inspección de HVAC, inspección estructural e inspección del techo.

¿Quién paga la inspección de vivienda?

"Caveat Emptor". El comprador es responsable de los gastos de investigar el estado de la casa. Sin embargo, el gasto de la inspección de la vivienda podría negociarse y pagarlo el vendedor como parte de los costos de cierre.

Este tipo de negociación es poco frecuente en un mercado de vendedores. En cualquier caso, un informe de inspección de vivienda extenso  no significa necesariamente que deba ejercer su derecho a retirarse durante el periodo de debida diligencia.

Un informe de inspección extenso no significa necesariamente que deba retirarse durante la debida diligencia.

Usted, como comprador, podría solicitar que se hagan algunas reparaciones o concesiones, "dinero en lugar de reparaciones", si el vendedor se niega a hacer las reparaciones o no tiene los medios para hacerlas.

Si usted y su agente negocian con éxito el dinero, las concesiones podrían aplicarse a un contratista para hacer reparaciones, a los gastos de cierre o al precio de compra.

¿Qué arreglos son obligatorios después de una inspección de vivienda?

Los vendedores no están obligados a hacer ninguna reparación. Como Carolina del Norte es un estado de "cuidado del comprador" (Buyer Beware), todas las casas se venden "tal como están" (As-Is). Lidiar con reparaciones extensas durante una transacción de compra podría ser un gran dolor de cabeza para un comprador.

Cuando represento a vendedores como agente de la propiedad, siempre recomiendo una inspección previa a la comercialización, para que los defectos importantes se identifiquen y se tomen en cuenta antes de listar.

Lo mejor sería que el vendedor conociera los defectos importantes que existen actualmente, para poder divulgarlos adecuadamente.

Lo ideal sería estar bien informado y saber qué esperar antes de obtener una inspección o presentar una oferta.

Su prestamista puede tener restricciones respecto a ciertos defectos de una casa antes de aprobar el préstamo.

Debe consultar con su oficial de préstamos antes de hacer una oferta por una casa, para que usted y su agente comprador sepan que deben estar atentos a esos defectos.

Los dos defectos más comunes que los vendedores rara vez objetan son: niveles altos de radón y un enlace CSST (CSST Bond) faltante o inadecuado.

¿Qué problemas principales buscan los inspectores de viviendas?

Los inspectores de viviendas revisan de arriba abajo para investigar posibles defectos de:

SISTEMA HVAC

HVAC significa Calefacción, Ventilación y Aire Acondicionado (Heating, Ventilation and Air Conditioning). Las unidades HVAC son comunes en edificios residenciales y comerciales con aire central.

Los sistemas HVAC son esenciales para el confort porque están diseñados para contrarrestar las condiciones climáticas exteriores, y la unidad promedio tiene una vida útil de unos 12 a 15 años.

Las revisiones de mantenimiento periódicas con un técnico de HVAC calificado prolongan la vida de la unidad. Piénselo como cambiarle el aceite a su auto.

Cuando el informe de inspección de la vivienda identifica unidades HVAC más antiguas y los compradores rara vez están dispuestos a asumir el reemplazo, una garantía de vivienda es un remedio común para ambas partes.

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SISTEMA ELÉCTRICO

El cableado eléctrico y los tomacorrientes deben recibir inspecciones periódicas para garantizar la seguridad del hogar.

Cualquier cableado inadecuado podría provocar un cortocircuito y generar un incendio dentro de la casa.

Las casas más antiguas normalmente no tienen GFCI (Interruptor de Circuito por Falla a Tierra) y se citan con frecuencia en una inspección de vivienda.

Un GFI y un GFCI son lo mismo. Los GFCI son necesarios en toda área donde haya agua (es decir, cocina, baño, cuarto de lavado y tomacorrientes exteriores).

El circuito se dispara cuando se introduce agua, evitando un corte de energía o un incendio.

SISTEMA DE TECHO

El sistema de techo incluye: cubierta del techo, entablado, estructura del techo, tapajuntas (flashing) y drenaje.

Un techo típico de tejas de asfalto en Carolina del Norte podría durar de 20 a 25 años. Los techos de metal duran unas 3 veces más.

La teja de asfalto individual común puede dañarse fácilmente por condiciones climáticas normales y permitir que se filtre el agua.

Los inspectores deben examinar cada teja del techo para identificar posibles filtraciones.

Un clima severo ocasional puede literalmente restarle años de vida al techo, y los defectos son casi imposibles de detectar desde el suelo.

SISTEMA DE PLOMERÍA

Hay numerosas razones por las que las inspecciones de plomería son necesarias. El inspector examina los sistemas de filtración de agua, los desagües y las tuberías de la cocina y los baños.

El inspector también inspecciona los cuartos de lavado, las tinas, los inodoros y cada válvula de cierre.

El inspector dejará correr el agua de cada grifo para detectar fugas, presión del agua y temperatura del agua.

Las casas más antiguas normalmente tienen tubería de polibutileno, que puede reventar en la unión después de cierto tiempo.

CALENTADOR DE AGUA

Se necesita una cantidad considerable de energía para operar un calentador de agua. Algunos calentadores de agua funcionan con gas y otros son eléctricos.

Los calentadores de agua con tanque se llenan y se mantienen calientes de forma constante.

Los calentadores de agua sin tanque solo funcionan cuando se abre el agua y la calientan a medida que pasa por la unidad.

Los inspectores probarían el calor de los grifos de la cocina y el baño, y cualquier defecto visible que el inspector notara dada la antigüedad del sistema.

ÁTICO

Las inspecciones del ático se realizan principalmente para investigar posibles filtraciones del techo.

El inspector también podría observar si hay defectos de construcción en alguno de los elementos de soporte que afecten la integridad estructural de la casa.

ESPACIO DE ACCESO/SÓTANO

El espacio de acceso (crawl space) es el punto más bajo de una casa. Lo que significa que está expuesto a agua estancada dentro y alrededor del área.

La humedad en el espacio de acceso es común y a menudo pasada por alto por el propietario.

La humedad puede provocar crecimiento de hongos (es decir, moho y mildiú), pudrición de los elementos de madera y termitas.

El inspector también podría identificar problemas de plomería, problemas de conductos de aire, cableado inadecuado, aislamiento, problemas de cimientos, plagas silvestres, ventilación inadecuada y barreras de humedad.

A menos que esté sellado, los posibles defectos en un espacio de acceso podrían ser una pesadilla.

Muchas casas en Carolina del Norte no tienen sótanos debido a la arcilla roja.

La mayoría de los sótanos en Carolina del Norte se construyen en lotes inclinados y aún pueden ser un refugio para el agua estancada, el moho y las termitas.

Cuando se realiza la inspección, todos están en vilo.

Los resultados del informe pueden dar lugar a un desacuerdo, que posiblemente termine con el comprador ejerciendo su derecho a rescindir.

Si los defectos señalados en el informe de inspección son costosos y el vendedor se niega a atenderlos de cualquier forma, podría resultar en que el comprador pierda su dinero de debida diligencia.

Depende de las habilidades tanto del agente comprador como del agente de la propiedad informar adecuadamente a sus clientes, para que se tomen medidas realistas y se exploren todas las opciones necesarias de forma objetiva.

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Lista de verificación de debida diligencia

Esta es una lista de verificación básica que incluye algunos elementos esenciales que los compradores deben considerar al realizar su descubrimiento durante el periodo de debida diligencia de una transacción de compra en Carolina del Norte:

Documentación y registros de la propiedad:

• Escritura de venta y transferencia de propiedad.
• Certificado de título y búsqueda de título actual.
• Levantamiento topográfico de la propiedad o plano catastral que muestre linderos, servidumbres, u otras invasiones y su alcance.
• Registros de zonificación, incluidas leyes de zonificación, requisitos de zonificación, servidumbres o restricciones comunitarias.
• Registros de pago de impuestos a la propiedad.

Inspecciones y evaluaciones:

• Inspección estructural, incluidos techo, cimientos, paredes y otros componentes estructurales.
• Evaluaciones de los sistemas de calefacción y refrigeración.
• Evaluaciones de los sistemas de plomería y eléctrico.
• Evaluaciones ambientales, incluida la posible presencia de plomo, asbesto, radón, moho o residuos peligrosos, como tanques de almacenamiento subterráneos o materiales peligrosos utilizados.

Verificación de la titularidad:

• Revisión de la documentación del título para asegurar que no haya intereses de propiedad en conflicto (como gravámenes, embargos, sentencias, servidumbres o invasiones, disputas legales de linderos u otros).
• Poder notarial asignado u otra documentación de autorización de titularidad.

Cumplimiento de las normativas locales:

• Revisión de permisos y licencias.
• Verificación del cumplimiento de los códigos y normativas de construcción.
• Verificación del cumplimiento de las leyes de accesibilidad de la propiedad y los requisitos de zonificación.

Tenga en cuenta que la lista anterior no incluye todos los componentes, ya que las circunstancias pueden variar según la transacción.

Por ello, un proceso de debida diligencia integral debe ir más allá de esto y adaptarse al conjunto singular de factores que rodean la compra y la propiedad que se va a comprar.

Es vital que el comprador contrate a un abogado, un inspector y a quien de otro modo sea necesario, para que lo guíen en las inspecciones de debida diligencia y supervisen la realización adecuada de estas evaluaciones.

El papel de los agentes de bienes raíces en la debida diligencia

Un agente de bienes raíces sirve de conducto para conectar a los compradores con otros proveedores de servicios necesarios para realizar las inspecciones de debida diligencia adecuadas.

También les brindan a los compradores información útil y perspectiva sobre la propiedad y las condiciones del mercado local para ayudarlos a tomar decisiones informadas.

Aunque no son abogados ni inspectores, pueden asistir a los compradores de varias maneras para asegurar que el proceso de debida diligencia cumpla sus objetivos.

En primer lugar, los agentes de bienes raíces pueden proporcionar a los compradores información sobre la propiedad o ayudarlos a obtener del vendedor los documentos y registros necesarios para evaluar el estado de la propiedad.

Pueden ofrecer orientación y sugerencias sobre qué inspecciones, levantamientos y evaluaciones podrían ser necesarios, qué información buscar del vendedor y cómo analizar los datos proporcionados.

En segundo lugar, los agentes de bienes raíces facilitan y comunican entre los compradores, inspectores, abogados y vendedores, por lo general con un enlace con el agente de los vendedores.

Pueden coordinar los horarios de inspección, negociar reparaciones y otros asuntos relacionados con el vendedor.

Además, los agentes de bienes raíces también pueden ayudar a los compradores a verificar los títulos de la propiedad, comprobar la titularidad legal e investigar cualquier problema que pueda indicar disputas, litigios o complicaciones, lo que podría representar un riesgo para el comprador.

Por último, los agentes aportan un conocimiento y una experiencia invaluables de los mercados locales, perspectivas sobre los valores de las propiedades, el crecimiento y el potencial de reventa de una propiedad o sus características específicas, que podrían afectar los objetivos del comprador más allá del periodo de inspección.

‍Reflexiones finales de Tim

Como veterano con 18 años en bienes raíces en el Triángulo, he visto mi buena cantidad de ventas de viviendas caerse porque los compradores no hicieron su debida diligencia.

Aunque las inspecciones de vivienda y las tasaciones son pasos comunes, la debida diligencia va mucho más allá para proteger sus intereses como comprador.

Trabaje con un agente conocedor para descubrir todos los registros disponibles de la propiedad, incluidos el historial de título, los gravámenes, la información de zonificación y las declaraciones.

Pase en auto a diferentes horas para evaluar el ruido, el tráfico y otros factores del estilo de vida. Entreviste a los vecinos para obtener su opinión sincera.

Contrate a un abogado para revisar el contrato de compra y evitar sorpresas desagradables. Realice una investigación a fondo sobre el vecindario y las escuelas.

Aunque pueda parecer tedioso, una debida diligencia adecuada lo prepara para el éxito al evitar reparaciones costosas o problemas legales más adelante.

Mi equipo y yo nos proponemos como misión guiar a los clientes a lo largo de este proceso, apoyándonos en nuestro amplio conocimiento del mercado local.

Al dar los pasos correctos desde el principio, comprar una vivienda puede ser una experiencia emocionante que culmine en la casa de sus sueños. ¡Contáctenos hoy para comenzar!

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Preguntas frecuentes sobre la debida diligencia en NC

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