Comprar una casa en Raleigh-Durham desde otro estado

Soy Tim Clarke, y buena parte de mis compradores empiezan su búsqueda de casa en Raleigh-Durham desde un sofá a dos o tres husos horarios de distancia. Aceptaron un trabajo en Research Triangle Park, o dejan una costosa metrópoli costera por más casa y un trayecto más corto, y necesitan comprar aquí antes de poder mudarse aquí. Suena intimidante comprar una casa que solo ha visto en una pantalla. No lo es—no cuando el proceso está diseñado para eso.

Este es el instructivo práctico de la transacción: cómo pasa usted, en concreto, de mirar propiedades en otro estado a tener las llaves en el condado de Wake, Durham u Orange. Dejaré la logística del camión de mudanza y el momento oportuno de vender-aquí-mientras-compra-allá para sus propias guías—aquí nos centramos en la compra en sí, paso a paso.

Usted puede comprar una casa en el Triángulo desde cualquier lugar. El truco es un equipo local parado en las habitaciones donde usted no puede estar.

Qué hace diferente a una compra desde otro estado

Comprar a distancia cambia tres cosas: cómo ve las casas, cómo maneja la mecánica del contrato de Carolina del Norte sin estar aquí, y cómo firma al final. El mercado en sí es el mismo en el que compite cada comprador local—de ritmo rápido, impulsado por los empleos de RTP y los pilares de salud y universidades de la región, y con precios en un amplio rango, desde casas de entrada en pueblos como Knightdale y Holly Springs hasta el lujo de North Hills. Una vez que haya decidido dónde quiere estar (empiece con mi guía para elegir un pueblo del Triángulo), el proceso de compra es muy factible de forma remota. Aquí tiene el arco completo.

El proceso de compra desde otro estado, paso a paso

1. Obtenga la preaprobación con un prestamista con licencia en NC. Financiar a través de líneas estatales es rutinario, pero el prestamista tiene que tener licencia para prestar en Carolina del Norte. Empiece temprano—reunir talones de pago, declaraciones de impuestos entre estados y documentación de reservas toma más tiempo cuando usted se está reubicando. Obtener la preaprobación antes de recorrer casas también le dice a los vendedores que va en serio, lo que importa cuando las ofertas se mueven rápido.
2. Elija su préstamo. Los préstamos convencionales convienen a compradores con buen crédito y un enganche del 5–20%. La FHA abre la puerta con tan solo un 3.5% de enganche. Los préstamos VA sirven a veteranos elegibles sin enganche a través de prestamistas como Navy Federal y USAA, y los préstamos USDA cubren compras sin enganche en zonas rurales elegibles de los condados de Wake y Durham. Por encima del límite conforme, un préstamo jumbo carga las casas de precio más alto. Conecto a mis clientes con prestamistas que conocen este mercado—First Citizens Bank, Coastal Credit Union y Movement Mortgage entre ellos.
3. Busque de forma remota. No necesita estar aquí para buscar. Mi equipo y yo hacemos recorridos en video en vivo donde usted dirige—"abra ese clóset, muéstreme la cerca de atrás, saque el teléfono por la ventana para que oiga la calle." Añadimos recorridos con dron y en 3D, además de lecturas honestas sobre la luz, el ruido y la cuadra que una foto de la propiedad nunca le dirá.
4. Haga su oferta—en un viaje de reconocimiento o sin ver la casa. Algunos compradores vuelan por un fin de semana y recorren una lista corta que yo he preseleccionado; otros autorizan una oferta a distancia basándose en mis ojos y mi video. Ambas funcionan. Las ofertas sin ver la casa son comunes aquí, y el contrato de Carolina del Norte le da una ventana de seguridad incorporada para echarse atrás (ese es el siguiente paso).
5. Financie la tarifa de diligencia debida y el depósito de garantía. Esta es la parte que toma por sorpresa a los compradores de otros estados. En NC usted normalmente paga una tarifa de diligencia debida directamente al vendedor—no reembolsable, pero acreditada a su favor al cierre—para comprar una ventana exclusiva para inspeccionar, tasar y finalizar el financiamiento. También entrega un depósito de garantía, retenido en custodia (escrow), que es reembolsable si usted cancela durante el periodo de diligencia debida. Durante esa ventana usted puede retirarse por cualquier motivo y perder solo la tarifa de diligencia debida. Es el mecanismo que hace segura la compra sin ver la casa.
6. Inspeccione y tase mientras aún está en otro lugar. Su agente se reúne con el inspector en la casa para que usted no tenga que hacerlo. Presupueste alrededor de $400–$600 para una inspección general de la casa, más unos cientos adicionales si aplican pruebas de radón, pozo o séptico. El prestamista ordena la tasación. Si cualquiera de las dos revela un problema, usted todavía está dentro de su ventana de diligencia debida y puede renegociar o retirarse.
7. Cierre de forma remota. Carolina del Norte exige que un abogado de bienes raíces maneje el cierre—normalmente $800–$1,500—y ese abogado es el mejor amigo del comprador remoto. Usted puede firmar por correo nocturno, o con notario electrónico (e-notary) donde el abogado lo permita, sin volar de regreso. Cuente con un 2–5% del precio de compra en costos de cierre además de su enganche, cubriendo la tasación, las inspecciones, el seguro de título y los honorarios del abogado. Cuando se registra, las llaves son suyas—a menudo antes de que su camión de mudanza haya salido siquiera de la entrada.

Los dos términos del contrato de NC que todo comprador de otro estado debe aprender

Si ha comprado una casa en el estado que está dejando, aquí es donde Carolina del Norte le resultará poco familiar. Tenga claros estos dos antes de escribir una oferta.

Juntos son la razón por la que un comprador remoto puede comprometerse con confianza: la ventana de diligencia debida es su salida de emergencia, y usarla cuesta solo la tarifa.

Presupuestar a distancia

Los números viajan bien—usted puede armar un presupuesto completo antes de subirse a un avión. Aconsejo a los compradores mantener la vivienda cerca del 28–30% del ingreso mensual bruto, y luego sumar los costos locales que varían según el condado. Los impuestos a la propiedad del condado de Wake promedian alrededor del 0.86% del valor tasado; el condado de Durham corre un poco más alto, cerca del 1.04%. Añada el mantenimiento (alrededor del 1% del valor de la casa al año), cualquier cuota de HOA ($50–$300 al mes es común) y los servicios. Del lado inicial, considere su enganche (3–20% según el tipo de préstamo) más ese 2–5% en costos de cierre. Le pongo a cada cliente una estimación de costos por escrito para que la cifra del cierre no traiga sorpresas—y negocio contribuciones del vendedor para recortarla donde el trato lo permita.

Ayuda para compradores primerizos y que se reubican

Si esta es su primera compra, algunos programas pueden aligerar la carga inicial. La Agencia de Financiamiento de Vivienda de Carolina del Norte (NCHFA) ofrece asistencia para el enganche de hasta el 5% del monto del préstamo para compradores calificados, con límites de ingresos que varían según el condado y el tamaño del hogar. La Ciudad de Raleigh provee hasta $20,000 en asistencia para el enganche en casas dentro de los límites de la ciudad, y Durham maneja un programa similar. Los descuentos federales Good Neighbor Next Door ayudan a maestros, agentes del orden, bomberos y técnicos de emergencias (EMT) a comprar en áreas elegibles. La elegibilidad a menudo se vincula a las cifras de ingresos locales, así que esta es una razón más para involucrar a un agente local temprano.

Donde un agente local se gana su lugar

Todo lo anterior funciona porque alguien está físicamente aquí por usted. He cerrado más de 2,000 transacciones en todo el Triángulo, y para un comprador remoto el valor no es solo la negociación—es la presencia. Yo estoy parado en la casa en la que usted no puede estar. Me reúno con el inspector, camino el vecindario a la hora pico, verifico si la "calle tranquila" da a una vía de tren, y le digo la verdad sobre una casa antes de que usted transfiera un centavo. Cuando llega el momento de coordinar el relevo de dos mercados—vender donde usted está mientras compra aquí—le paso el testigo a mi guía sobre coordinar la venta y la compra, y una vez que la casa es suya, mi resumen sobre prepararse para la mudanza en sí toma el relevo desde ahí.

Tráigame sus imprescindibles y su cronograma temprano, y mi equipo y yo construiremos el plan de compra remota a su alrededor—prestamista, recorridos, estrategia de oferta y un cierre que usted puede firmar sin un boleto de avión.

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