Avalúos de vivienda: lo que todo comprador debe saber

Si usted compra una casa con hipoteca, el avalúo es el paso que puede decidir en silencio si su operación se mantiene en pie. Un tercero imparcial le dice a su prestamista cuánto vale realmente la casa, y esa cifra pesa de verdad. Después de 18 años vendiendo casas en todo el Triángulo, he visto avalúos que salvaron a compradores de pagar de más y, en ocasiones, que hicieron estallar un contrato en el peor momento.

Esta página es para compradores que quieren entender qué es un avalúo de vivienda, por qué su prestamista lo exige y exactamente qué hacer si llega por debajo de lo esperado.

Qué es realmente un avalúo de vivienda

Un avalúo de propiedad es una estimación profesional e imparcial de cuánto vale una casa. Un tasador autorizado inspecciona la propiedad, estudia el mercado local y produce una opinión de valor por escrito. Esa cifra luego le indica a su prestamista cuánto vale la casa como garantía.

Aquí está la parte que a los compradores se les escapa: el avalúo protege primero al prestamista y en segundo lugar a usted. Su prestamista no entregará más dinero del que vale la casa. Si usted acuerda un precio y el avalúo cae por debajo, el banco solo presta sobre la cifra más baja, y esa diferencia se convierte en su problema a resolver.

El avalúo no se trata de si a usted le encanta la casa. Se trata de si el precio se sostiene frente a lo que casas similares realmente se vendieron.

Por qué su prestamista lo exige

Cuando usted pide prestado para comprar una casa, la casa misma es la garantía del prestamista. Si usted deja de pagar, toman la propiedad y la venden para recuperar el préstamo. Así que, antes de prestar, necesitan pruebas de que la casa vale al menos lo que están financiando.

El prestamista solicita el avalúo y elige al tasador, no usted. Por lo general usted lo paga como parte del costo total de comprar, y tiene derecho a una copia del informe terminado. Siempre les digo a mis clientes que lo lean con atención. Muestra exactamente qué comps se usaron y cómo el tasador llegó a la cifra.

Avalúo vs. inspección de vivienda: no son lo mismo

Los compradores los confunden constantemente, y esa confusión le puede costar. Ocurren más o menos al mismo tiempo, pero responden preguntas completamente distintas.

Un tasador anotará problemas de condición evidentes que arrastran el valor hacia abajo, pero no se meterá al ático ni probará cada tomacorriente. Ese es el trabajo del inspector. Usted quiere ambos.

Cómo se determina el valor: los comps

Para casi toda compra de vivienda, el tasador usa el enfoque de comparación de ventas. Encuentra ventas recientes de casas similares cercanas y luego ajusta hacia arriba o hacia abajo según las diferencias de tamaño, condición y características para llegar a un valor para su casa.

Los buenos comps suelen compartir algunos rasgos con la casa que usted compra:

• Vendidos hace poco, por lo general en los últimos seis meses
• Metraje cuadrado y distribución similares
• Condición, antigüedad y acabados comparables
• El mismo vecindario general o zona escolar

En mercados de rápido movimiento del Triángulo como Cary, Apex y Chapel Hill, muchas ventas activas le dan al tasador comps limpios con los cuales trabajar. Se complica con la construcción nueva o con una casa personalizada única en su tipo, donde existen pocas ventas verdaderamente comparables. En esos casos los tasadores pueden apoyarse en el enfoque de costo, que estima lo que costaría reconstruir desde cero.

La contingencia de avalúo

Una contingencia de avalúo es una cláusula en su contrato de compra que ata la operación a que la casa se avalúe en o por encima del precio de su oferta. Si sale baja, la contingencia le da margen para renegociar o retirarse sin perder su depósito de garantía (earnest money).

Esta es una de las protecciones más fuertes que tiene un comprador financiado, y vale la pena pensarla temprano, cuando usted está haciendo una oferta por una casa. En situaciones competitivas, algunos compradores la renuncian o la limitan para fortalecer su oferta, lo cual nos lleva a la brecha de avalúo.

Qué hacer cuando el avalúo sale bajo

Un avalúo bajo no es el fin de la operación. Es una bifurcación en el camino. Cuando el precio de su contrato queda por encima del valor tasado, por lo general tiene cuatro opciones.

1. Renegociar el precio.Lleve el avalúo de vuelta al vendedor y pídale que iguale la cifra más baja. Una valoración imparcial es una palanca poderosa, y muchos vendedores prefieren ajustar antes que empezar de nuevo con otro comprador.
2. Cubrir la diferencia en efectivo.Pague de su bolsillo la diferencia entre el valor tasado y el precio del contrato, además de su enganche. Esto solo tiene sentido si tiene los fondos y aún cree que la casa lo vale.
3. Disputar el avalúo.Si detecta errores de hecho, mejoras pasadas por alto o comps mal elegidos, podemos presentar una Reconsideración de Valor (Reconsideration of Value) ante el prestamista, respaldada con mejores comps o correcciones. Las impugnaciones necesitan evidencia real, no solo decepción.
4. Retirarse.Si su contrato tiene una contingencia de avalúo y nada de lo anterior funciona, puede salir y conservar su depósito de garantía. A veces el avalúo simplemente le está diciendo la verdad sobre el precio.

La cláusula de brecha de avalúo

En un mercado caliente, los vendedores a veces reciben ofertas por encima de lo que una casa se avaluará. Una cláusula de brecha de avalúo es la forma en que los compradores compiten: usted se compromete a cubrir un faltante hasta un monto en dólares fijado si el avalúo sale bajo.

La cifra que importa es su tope. Si una casa se avalúa apenas por debajo de su precio, usted cubre la pequeña brecha en efectivo. Si se avalúa muy por debajo, usted solo responde hasta el tope que fijó, y el resto vuelve a la mesa. Nunca escriba una cláusula de brecha mayor al efectivo que de verdad esté dispuesto a perder. Si está sopesando si estirarse por encima del precio de lista, lo desgloso en mi análisis sobre cuándo tiene sentido ofrecer por encima del precio de lista.

Soy Realtor, no abogado, contador ni prestamista. El lenguaje del contrato y los términos de financiamiento deben confirmarse con su abogado de cierre y su oficial de préstamos antes de que firme cualquier cosa.

Preguntas frecuentes

Si va camino a una oferta y quiere entender cómo podría resultar el avalúo en una casa específica, contáctenos. Mi equipo y yo recorreremos los comps con usted, detectaremos el riesgo de avalúo antes de que firme y tendremos un plan listo por si la cifra nos sorprende.