Estatutos y convenios de la HOA: cómo leerlos

Si va a comprar una casa en una comunidad administrada en cualquier parte del Triángulo, con ella llega un montón de documentos, y la mayoría de los compradores firman sin leerlos. Soy Tim Clarke, y después de 18 años vendiendo en Raleigh, Durham, Chapel Hill, Cary y los pueblos de los alrededores, he visto cómo esos documentos deciden lo que puede y no puede hacer con una casa que es completamente suya.

Esta página lo lleva paso a paso por los documentos rectores que en realidad gobiernan una asociación de propietarios, qué controla cada uno y cómo leerlos antes de firmar para que no haya sorpresas después de mudarse. Para saber cómo funciona una asociación en el día a día, vea cómo funcionan las HOA en general.

Los cuatro documentos que gobiernan una HOA

La gente lo agrupa todo como "las reglas de la HOA", pero en realidad hay cuatro capas, y siguen una jerarquía. Cuando dos entran en conflicto, gana la que está más arriba.

1. La Declaración (CC&Rs).Los Convenios, Condiciones y Restricciones (Covenants, Conditions & Restrictions). Este es el documento principal, inscrito contra su propiedad en el registro de la propiedad del condado. Está ligado al terreno, así que lo obliga a usted y a todo futuro propietario. Controla lo que puede hacer con su casa y su lote.
2. Los Estatutos.El manual de operación de la asociación en sí: cómo se elige la junta, cómo se convocan las reuniones, qué es un quórum, cómo se aprueba el presupuesto. Esto gobierna a la organización, no el color de su pintura.
3. Las Reglas y Reglamentos.Las políticas cotidianas que adopta la junta bajo la autoridad que le dan los CC&Rs: horarios de la piscina, momento de sacar los botes de basura, estacionamiento de visitas. Más fáciles de cambiar que los CC&Rs, así que lea la versión vigente.
4. Las Guías Arquitectónicas.Los estándares que usa el comité de revisión arquitectónica para aprobar o rechazar cambios exteriores: cercas, ampliaciones, paletas de pintura, paneles solares, jardinería. Aquí es donde en realidad ocurre la mayor parte de la fricción con los propietarios.

Los CC&Rs controlan su propiedad. Los estatutos controlan la asociación. Tenga esos dos claros y el resto encaja solo.

CC&Rs frente a estatutos: qué controla realmente cada uno

Esta es la distinción que confunde a la mayoría de los compradores. Aquí está lado a lado.

Cómo leerlos antes de comprar

Debe recibir el paquete completo de documentos durante su período de debida diligencia. No hojee la carta de presentación y la archive. Este es el orden en el que guío a mis clientes.

• Empiece por las restricciones de uso en los CC&Rs. Estas son las que hacen o deshacen el trato. ¿Puede alquilarla? ¿Manejar un negocio desde casa? ¿Estacionar una camioneta o un bote? ¿Tener tres perros? Averigüe esto antes de enamorarse de la cocina.
• Lea después las guías arquitectónicas. Si piensa cercar el patio, agregar una habitación o instalar paneles solares, confirme que está permitido y conozca el proceso de aprobación. Lo que puede cambiar afecta lo que impulsa el valor de la casa más adelante.
• Revise las finanzas en los estatutos y el presupuesto. Fíjese en las cuotas actuales, el fondo de reserva y cualquier cuota especial pendiente. Una reserva escasa hoy puede significar una factura grande mañana.
• Lea el régimen de sanciones y multas. Sepa cuánto cuesta una infracción y cómo funciona el proceso antes de recibir cualquier carta.
• Anote los umbrales de enmienda. Le indican qué tan difícil es cambiar las reglas actuales y qué tan estables deben ser sus expectativas.

Restricciones comunes con las que realmente se topará

Cada comunidad es distinta, pero las mismas categorías aparecen una y otra vez en las HOA del Triángulo.

• Exteriores y arquitectónicas: paletas de pintura y techos aprobados, altura y ubicación de las cercas, aprobación previa para ampliaciones y jardinería mayor, reglas sobre paneles solares y antenas parabólicas.
• Uso y estilo de vida: límites de alquiler o plazos mínimos de arrendamiento, límites de mascotas por número o raza más reglas de correa y limpieza, horas de silencio y límites a los negocios desde casa y a los letreros.
• Estacionamiento y vehículos: límites al estacionamiento en la calle o nocturno, prohibiciones de RV, botes y vehículos comerciales a la vista, y el requisito de que los vehículos estén operables y registrados.

Aplicación de reglas, multas y resolución de disputas

Una asociación solo puede hacer cumplir lo que sus documentos autorizan, y tiene que seguir su propio proceso. Una escalada típica se ve así.

1. Aviso por escrito.Una primera infracción suele recibir una carta de cortesía que describe el problema y un plazo para corregirlo.
2. Audiencia y multas.Si no se resuelve, la mayoría de los CC&Rs exigen un aviso y la oportunidad de ser escuchado antes de que la junta pueda imponer una multa.
3. Sanciones continuas.Las infracciones sin resolver pueden acumular multas adicionales según el régimen establecido en las reglas.
4. Gravamen o acción legal.Por cuotas o multas impagas, en casos graves una asociación puede colocar un gravamen sobre la propiedad. Aquí es donde corresponde un abogado de bienes raíces.

Muchas asociaciones también incorporan mediación o arbitraje para disputas entre vecinos o entre un propietario y la junta. Saber que ese camino existe antes de necesitarlo ahorra muchos disgustos.

Cómo ocurren las enmiendas y el contexto de Carolina del Norte

Tanto los CC&Rs como los estatutos incluyen sus propios procedimientos para cambiarlos. Enmendar los CC&Rs casi siempre requiere un voto de supermayoría de la membresía, y por eso las reglas que lee al cierre suelen ser las reglas con las que vivirá durante años. Los estatutos tienden a ser más fáciles de enmendar, pero aún requieren un voto formal.

Muchas comunidades planificadas de Carolina del Norte están sujetas a la Ley de Comunidades Planificadas del estado (Planned Community Act), que fija reglas básicas sobre cómo gobiernan, cobran y hacen cumplir las asociaciones. Establece un piso sobre el cual se construyen sus CC&Rs específicos. Cualquier enmienda también debe cumplir con la ley estatal y local para ser exigible.

Soy Realtor, no abogado. Para los detalles de los derechos, obligaciones o mecánica de enmienda de una comunidad, haga que un abogado de bienes raíces de Carolina del Norte revise el paquete antes de comprometerse.

Preguntas frecuentes

Si está considerando una casa en una comunidad con HOA en cualquier parte del Triángulo y quiere ayuda para leer la letra pequeña antes de comprometerse, mi equipo y yo daremos seguimiento y revisaremos los documentos con usted. Comuníquese con nosotros y nos aseguraremos de que las reglas encajen con la vida que quiere.