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- La plusvalía es lo que usted posee por completo. Es el valor de mercado actual de su vivienda menos todo lo que todavía debe sobre ella.
- Dos fuerzas la construyen. Cada pago hipotecario reduce el capital, y el aumento del valor de las viviendas en el Triángulo suma apreciación por encima de eso.
- La cuenta cabe en una línea. Valor menos saldo del préstamo es igual a plusvalía. La relación préstamo-valor (LTV) son los mismos números al revés: lo que usted debe dividido entre lo que vale.
- El tiempo hace el trabajo pesado. Los primeros pagos se inclinan hacia los intereses y los posteriores hacia el capital, así que el crecimiento de la plusvalía se acelera cuanto más tiempo se queda.
La plusvalía es el tipo de dinero más silencioso que usted posee. No la ve en una cuenta bancaria, no puede pasar una tarjeta con ella en el supermercado, y la mayoría de los propietarios que conozco en el Triángulo subestiman cuánta han acumulado. En mis más de 18 años trabajando en Raleigh, Durham y los pueblos que los rodean, he visto a familias sentadas sobre seis cifras de plusvalía sin saber la cifra. Esta es la pieza fundamental: qué es la plusvalía, cómo calcularla y cómo crece. Una vez que sepa su cifra, la siguiente pregunta es qué hacer con ella, y cubro las formas de acceder a ella en cómo aprovechar la plusvalía de su vivienda.
Piense en su vivienda como dos cosas apiladas una sobre otra. Está la parte sobre la que el banco todavía tiene un derecho, y está la parte que es genuinamente suya. Esa segunda parte es la plusvalía, y crece de dos formas a la vez.
Qué es realmente la plusvalía de la vivienda
La plusvalía de la vivienda es la diferencia entre el valor de mercado actual de su vivienda y el monto que todavía debe sobre su hipoteca. Es la porción de la propiedad que usted verdaderamente posee. Si su vivienda en Cary vale $300,000 y debe $200,000 del préstamo, su plusvalía es $100,000. Así de simple. No hay truco.
La razón por la que importa es que la plusvalía es patrimonio neto real. No es una proyección ni un tal vez. Es el dinero que llegaría a su bolsillo si vendiera hoy y liquidara el préstamo, menos los costos de venta. A medida que reduce la hipoteca y a medida que los valores se mueven, esa participación crece.
La plusvalía es la parte de su vivienda que es genuinamente suya. Todo lo demás le pertenece al prestamista hasta que usted lo liquida.
Cómo calcular su plusvalía
Necesita dos cifras. Primero, el valor de mercado actual de su vivienda. Una estimación en línea de un sitio como Zillow o Redfin lo acerca, pero esas herramientas pasan por alto el matiz local, así que la lectura de un agente real sobre su calle es más precisa. Segundo, el saldo de su hipoteca, que aparece en su estado de cuenta más reciente o en el portal en línea de su prestamista. Reste el saldo del valor y tiene su plusvalía.
Las dos fuerzas que construyen la plusvalía
La plusvalía crece mediante dos mecanismos que operan al mismo tiempo: reducir su préstamo y que su vivienda gane valor. Uno lo controla usted con su chequera. El otro lo decide en gran medida el mercado por usted.
| Fuente de plusvalía | Cómo funciona | Su control |
|---|---|---|
| Reducción del capital | Cada pago hipotecario reduce el saldo que usted debe. Eso baja el lado del préstamo de la ecuación, así que su participación de propiedad sube. | Alto. Usted elige el préstamo, el plazo y si paga de más. |
| Apreciación | Cuando el valor de mercado de su vivienda sube, la brecha entre el valor y el saldo del préstamo se amplía. En Raleigh-Durham, la demanda constante ha empujado los valores hacia arriba con el tiempo. | De bajo a moderado. El mercado lo fija, aunque el mantenimiento lo protege. |
Reducción del capital: la parte que usted controla
Cada pago que envía se reparte entre intereses y capital. La porción de capital es la pieza que construye plusvalía, porque reduce lo que usted debe. En los primeros años de un préstamo a 30 años, la mayor parte de su pago va a intereses y solo una pizca llega al capital. Eso se invierte con el tiempo. Cuanto más tiempo conserva el préstamo, más rápido sube el lado del capital, y más rápido se acumula su plusvalía.
Apreciación: la parte que le da el mercado
La apreciación es el aumento del valor de mercado de su vivienda. La impulsan la demanda, el crecimiento del empleo local y cuántas viviendas están a la venta frente a cuántos compradores las quieren. El Triángulo ha atraído demanda constante durante años, y el aumento de los valores ha sumado plusvalía para los propietarios de aquí por encima de lo que hayan reducido. Los valores se mueven en ciclos, así que la apreciación no está garantizada año con año, pero a lo largo de una tenencia prolongada ha sido una fuerza real en este mercado.
Entender la relación préstamo-valor (LTV)
La relación préstamo-valor es la misma relación que la plusvalía, vista desde el lado del prestamista. El LTV es lo que usted debe dividido entre lo que vale su vivienda, expresado como porcentaje. En esa vivienda de Cary de $300,000 con un saldo de $200,000, su LTV es de alrededor del 67 por ciento, lo que significa que su plusvalía es el otro 33 por ciento. Un LTV más bajo significa más plusvalía y menos riesgo para el prestamista.
Se topará con el LTV cada vez que pida prestado contra su vivienda, porque los prestamistas limitan cuánto de su valor puede aprovechar. Ese es un tema para las herramientas de préstamo, que desgloso en cómo aprovechar la plusvalía de su vivienda. Por ahora, basta con saber que ver caer su LTV con los años es otra manera de ver crecer su plusvalía.
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Obtener mi evaluación gratuitaCómo crece la plusvalía con el tiempo
El crecimiento de la plusvalía se compone de una manera que recompensa la paciencia. Dos cosas se aceleran conforme pasan los años. Sus pagos de capital se vuelven más grandes en relación con los intereses, así que construye propiedad más rápido cada año que se queda. Y si los valores suben, la apreciación se apila encima de esa reducción. Un propietario que compró en Durham hace una década y simplemente hizo cada pago a tiempo normalmente ha construido plusvalía sustancial por ambos lados sin mover un dedo más allá del pago mensual.
Por eso la plusvalía es la base para construir patrimonio neto a largo plazo a través de los bienes raíces, algo en lo que profundizo en cómo construir riqueza con su propiedad. Entender la cifra es el primer paso. Hacerla crecer, y con el tiempo usarla, viene después.
- Encuentre el valor actual de su vivienda. Empiece con una estimación en línea, luego consiga la lectura de un agente local para una cifra que refleje su calle real y las ventas recientes cercanas.
- Obtenga el saldo de su hipoteca. Revise su estado de cuenta más reciente o el portal de su prestamista para el monto exacto que todavía debe.
- Reste para obtener su plusvalía. Valor menos saldo es su plusvalía de hoy. Divida el saldo entre el valor para obtener su porcentaje de LTV.
- Siga haciendo cada pago. Cada uno retira capital del préstamo, y la porción de capital crece cuanto más tiempo lo conserva, así que la plusvalía se construye más rápido con el tiempo.
- Proteja su valor. Mantenga la vivienda en buen estado. El mantenimiento postergado reduce lo que un tasador y un comprador pagarán, lo que erosiona su plusvalía en silencio.
- Revise una vez al año. Los valores se mueven en este mercado, así que haga los cálculos cada año para saber exactamente dónde está su participación de propiedad.
Una vez que conozca su cifra de plusvalía, tiene opciones. Mi equipo y yo podemos darle una lectura precisa del valor actual de su vivienda en el Triángulo, que es la cifra que hace real todo el cálculo. Cuando esté listo para poner esa plusvalía a trabajar, conozca las herramientas de préstamo en cómo aprovechar la plusvalía de su vivienda o la estrategia de panorama más amplio en cómo construir riqueza con su propiedad.
