Qué significa el acuerdo de la NAR para los bienes raíces en Carolina del Norte

El acuerdo de la National Association of REALTORS® cambió dos partes de una transacción residencial: dónde puede aparecer una oferta de compensación para el agente del comprador y cuándo muchos compradores deben formalizar por escrito su acuerdo con el agente. No fijó las tasas de comisión, no prohibió que el vendedor pague la compensación del agente del comprador, no eliminó las propiedades fuera del MLS ni obligó a todos los corredores con licencia a afiliarse a la NAR.

Esas diferencias importan en Carolina del Norte. Nuestro estado ya tenía reglas de representación para corredores y compradores. El acuerdo adelantó el momento en que los corredores que trabajan con compradores bajo las reglas de un MLS cubierto deben tener un acuerdo escrito, mientras que los sistemas MLS locales retiraron de sus plataformas las ofertas de compensación.

El acuerdo de la NAR, sin mitos

El caso conocido como Sitzer/Burnett o Burnett impugnó la Regla de Compensación Cooperativa de la NAR y prácticas relacionadas de las firmas inmobiliarias. El 31 de octubre de 2023, un jurado federal declaró responsables a la NAR y a varios demandados del sector y otorgó $1.785 mil millones en daños antes de la triplicación prevista por la ley.

La NAR anunció un acuerdo nacional propuesto el 15 de marzo de 2024. Acordó pagar $418 millones durante aproximadamente cuatro años y adoptar cambios de práctica. El juez Stephen R. Bough, del Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Oeste de Missouri, concedió la aprobación preliminar el 23 de abril de 2024. Los cambios de práctica entraron en vigor el 17 de agosto de 2024 y el tribunal concedió la aprobación final el 26 de noviembre de 2024.

El acuerdo no establece que todos los corredores, firmas, sistemas MLS o transacciones siguieran las mismas prácticas. La NAR negó haber actuado indebidamente. La descripción correcta es más precisa: un jurado emitió un veredicto antimonopolio, las partes resolvieron después un litigio más amplio sobre comisiones y el acuerdo aprobado cambió prácticas específicas del MLS y de los acuerdos con compradores.

Situación de las apelaciones

Hasta octubre de 2026, el acuerdo sigue vigente. El Tribunal de Apelaciones de los Estados Unidos para el Octavo Circuito confirmó la aprobación final el 19 de agosto de 2026. El tribunal rechazó las solicitudes de una nueva audiencia el 24 de septiembre de 2026 y emitió su mandato el 2 de octubre de 2026. Cuando se actualizó este artículo, todavía era legalmente posible solicitar una revisión de la Corte Suprema de los Estados Unidos. Por eso, la afirmación precisa es que las apelaciones ante el Octavo Circuito terminaron, no que se agotaron todas las vías posibles de revisión.

Qué cambió el 17 de agosto de 2024

El acuerdo no creó una comisión estándar. Los honorarios de los corredores eran negociables antes del acuerdo y siguen siéndolo. Lo que cambió fue el funcionamiento de la compensación y de los acuerdos escritos con compradores.

Lo que no cambió

• Las comisiones no están fijadas por la NAR ni por la ley. Compradores, vendedores y corredores negocian la compensación.
• El vendedor todavía puede aceptar pagar una parte o la totalidad de la compensación del agente del comprador. La oferta simplemente no puede comunicarse mediante un MLS cubierto.
• Un comprador puede comprar sin representación. Debe entender que el agente de la propiedad representa al vendedor, salvo que se cree y se divulgue otra relación de representación.
• El acuerdo no prohibió las propiedades fuera del MLS. La Clear Cooperation Policy de la NAR y las reglas del MLS local regulan cómo se ingresan al MLS las propiedades que se promocionan públicamente; es un tema de política separado.
• Una licencia inmobiliaria no convierte a una persona en REALTOR®. REALTOR® es la marca de afiliación de la NAR. No todos los corredores con licencia de Carolina del Norte son miembros de la NAR.

Cómo encaja la ley de representación de Carolina del Norte

Carolina del Norte no empezó desde cero. La Regla 21 NCAC 58A .0104 ya exigía acuerdos de representación y establecía cuándo debían constar por escrito. El contrato de listado debía firmarse al formarse la relación. La representación del comprador podía empezar con un acuerdo verbal, pero debía reducirse a escrito a más tardar al presentar una oferta. Un acuerdo que comprometiera al comprador por un plazo o limitara su capacidad de trabajar con otro corredor tenía que estar por escrito desde el inicio.

La regla del MLS derivada del acuerdo adelantó el plazo práctico para los recorridos residenciales cubiertos. Si un participante del MLS trabaja con un comprador, el acuerdo escrito debe existir antes de que el comprador o el corredor entre a la vivienda para un recorrido presencial o virtual en vivo. NC REALTORS® explica que los formularios de representación del comprador del estado pueden cumplir tanto la regla estatal como el requisito del MLS cuando se completan correctamente.

Eso no significa que toda conversación requiera un contrato de representación. Un consumidor puede preguntar por los servicios de un agente. Un comprador que asiste a una casa abierta puede recorrerla sin firmar un acuerdo con el agente de la propiedad cuando ese agente trabaja solo para el vendedor. Las obligaciones de divulgación de la relación de agencia todavía pueden surgir en el primer contacto sustancial bajo las reglas estatales.

Qué cambió Doorify MLS en el Triangle

Triangle MLS ahora opera como Doorify MLS. Doorify retiró los campos de compensación de sus servicios MLS el 6 de agosto de 2024 y prohibió las ofertas de compensación en cualquier parte del MLS, incluidos comentarios, fotos y archivos adjuntos. Doorify también exige un acuerdo escrito antes de que un participante que trabaja con un comprador haga un recorrido de una propiedad del MLS.

La compensación no desapareció. Se trasladó fuera del MLS. Los corredores pueden hablar del tema directamente, y los vendedores y sus agentes pueden negociar fuera del MLS un pago para cubrir los honorarios del agente del comprador. El acuerdo del comprador todavía determina el máximo que su agente puede recibir.

Qué deben esperar los compradores en Carolina del Norte

Antes de recorrer viviendas con un comprador bajo las reglas aplicables del MLS, hablamos del acuerdo de representación, los servicios que prestaremos, la duración, la forma de terminarlo y los términos de compensación. El monto debe quedar claro. “Lo que ofrezca el vendedor” no es un término de compensación aceptable.

El acuerdo también identifica la posible responsabilidad del comprador. Si un pago del vendedor o de la firma de la propiedad no cubre por completo los honorarios acordados, el comprador puede deber la diferencia. Esa posibilidad debe resolverse antes de las visitas, no descubrirse al redactar una oferta.

La disposición del vendedor a contribuir se puede negociar. Puede documentarse en un acuerdo de compensación separado o incluirse en la transacción con participación del prestamista y del abogado de cierre. La estructura debe ajustarse al acuerdo de representación del comprador, al contrato de compraventa, a las reglas del préstamo y a la ley de Carolina del Norte.

Qué deben decidir los vendedores en Carolina del Norte

El vendedor elige el acuerdo de compensación con la firma que lo representa y decide si autoriza una oferta fuera del MLS o negocia un pago para cubrir los honorarios del agente del comprador. No existe una respuesta automática que sirva para todas las propiedades.

La decisión forma parte de la estrategia de precio y de evaluación de ofertas. Un comprador puede haber acordado pagar a su agente y puede pedir que el vendedor cubra una parte o la totalidad de ese costo. El vendedor puede aceptar, rechazar o responder a esa solicitud junto con los demás términos. Nuestro trabajo es mostrar el resultado neto y las alternativas sin tratar ninguna comisión como estándar.

El acuerdo también exige una autorización clara del vendedor antes de que el agente de la propiedad o el vendedor haga una oferta de compensación a otro corredor. Es un asunto de divulgación y consentimiento, no una prohibición de cooperación.

Preguntas que deben resolverse antes de una visita o un listado

Para compradores

• ¿Qué servicios están incluidos y por cuánto tiempo?
• ¿Cómo se compensa al corredor y cuál es el monto máximo?
• ¿Puede el vendedor o la firma de la propiedad pagar parte de ese monto?
• ¿Qué pasa si el pago externo es menor que los honorarios acordados?
• ¿Cómo se puede terminar el acuerdo?

Para vendedores

• ¿Qué cobrará la firma de listado por sus servicios?
• ¿Autorizará el vendedor una oferta fuera del MLS para la compensación del agente del comprador?
• ¿Cómo afectarán las solicitudes incluidas en una oferta el ingreso neto del vendedor?
• ¿Cómo comunicará la firma cualquier oferta autorizada sin usar el MLS?

Ponga las nuevas reglas a trabajar con el Tim M. Clarke Team

El acuerdo cambió formularios, plazos y pantallas del MLS. No reemplazó la necesidad de una representación experta. Explicamos el acuerdo antes del primer recorrido privado, confirmamos la compensación por escrito y construimos cada oferta o estrategia de listado con los números reales del cliente.

Tim tiene 18 años de experiencia con licencia. El Tim M. Clarke Team, The Jim Allen Group | Coldwell Banker HPW, representa a compradores y vendedores en todo el Raleigh-Durham Triangle con un enfoque directo: relación de agencia clara, compensación clara y ninguna tarifa “estándar” inventada. Si quiere saber cómo se aplican las reglas a su mudanza, podemos revisar las opciones antes de que se conviertan en términos contractuales.

Fuentes

• Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Oeste de Missouri: expediente y órdenes de Burnett
• Tribunal de Apelaciones de los Estados Unidos para el Octavo Circuito: opinión del 19 de agosto de 2026
• NAR: qué significa el acuerdo para compradores y vendedores
• North Carolina Real Estate Commission: acuerdos de representación del comprador
• NC REALTORS®: acuerdos escritos con compradores y política del MLS
• Doorify MLS: cambios de práctica por el acuerdo