Las comisiones inmobiliarias no quedaron fijadas ni se volvieron negociables por primera vez debido al acuerdo de la NAR. Eran negociables antes y siguen siéndolo. Lo que cambió es cómo se manejan las ofertas de compensación al agente del comprador en los sistemas MLS cubiertos y cuándo un participante del MLS que trabaja con un comprador debe tener un acuerdo escrito.
Ese es el punto de partida para hablar con honestidad sobre las comisiones después del acuerdo. El vendedor no le debe automáticamente un porcentaje establecido al agente del comprador. El comprador tampoco paga automáticamente todos los honorarios de su bolsillo. Las partes eligen los servicios, negocian la compensación y ponen los términos por escrito.
Del veredicto de Burnett al acuerdo aprobado
El 31 de octubre de 2023, el jurado de Burnett declaró responsables a la NAR y a varios demandados del sector bajo la ley antimonopolio y otorgó $1.785 mil millones antes de la triplicación prevista por la ley. La NAR negoció después un acuerdo más amplio, anunciado el 15 de marzo de 2024, bajo el cual aceptó pagar $418 millones durante aproximadamente cuatro años y adoptar cambios de práctica específicos.
El juez Stephen R. Bough, del Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Oeste de Missouri, concedió la aprobación preliminar el 23 de abril de 2024. Los cambios entraron en vigor el 17 de agosto de 2024. El tribunal concedió la aprobación final el 26 de noviembre de 2024.
El Octavo Circuito confirmó esa aprobación el 19 de agosto de 2026. Las solicitudes de una nueva audiencia fueron rechazadas el 24 de septiembre de 2026 y el tribunal emitió su mandato el 2 de octubre de 2026. Hasta octubre de 2026, el acuerdo y sus cambios siguen vigentes, aunque todavía era legalmente posible solicitar una revisión de la Corte Suprema de los Estados Unidos cuando se actualizó este artículo.
Cómo funciona ahora la compensación
| Pregunta | Respuesta después de los cambios |
|---|---|
| ¿Puede un MLS mostrar una oferta de compensación al agente del comprador? | No. Un MLS cubierto no puede comunicar esas ofertas en campos, comentarios, archivos adjuntos ni servicios relacionados del MLS. |
| ¿Puede el vendedor pagar los honorarios del agente del comprador? | Sí. El vendedor o su agente puede negociar una compensación fuera del MLS con la aprobación del vendedor. |
| ¿Necesita el comprador un acuerdo? | Un participante del MLS que trabaja con un comprador debe firmar un acuerdo escrito antes de recorrer una vivienda, sujeto a excepciones como el agente que organiza una casa abierta únicamente para el vendedor. |
| ¿Puede el agente del comprador cobrar más de lo acordado? | No. El acuerdo debe limitar la compensación al monto o tasa aceptados por el comprador. |
| ¿Existe una tasa de comisión obligatoria? | No. La compensación es negociable y no está fijada por ley. |
El acuerdo del comprador fija el límite
El acuerdo escrito con el comprador debe describir la compensación de forma objetiva, por ejemplo, con un monto, una tasa o un cargo por hora. No puede decir que el corredor aceptará “lo que ofrezca el vendedor”. También debe declarar que los honorarios y las comisiones son negociables y no están fijados por ley.
El monto acordado es el límite que el agente del comprador puede recibir de todas las fuentes por los servicios cubiertos. Si el comprador y el agente acuerdan unos honorarios y el vendedor o su firma paga una parte, el acuerdo determina si el comprador debe la diferencia. Si el pago externo supera el monto acordado, el corredor no puede simplemente cobrar el excedente.
El pago del vendedor sigue siendo una opción
El acuerdo retiró las ofertas de compensación del MLS; no las prohibió. El vendedor puede autorizar una oferta fuera del MLS o responder a la solicitud del comprador para cubrir los honorarios de su agente. La firma que representa al vendedor debe divulgar la oferta y obtener su aprobación.
Para el vendedor, el número útil es el ingreso neto. El precio, las reparaciones, las solicitudes de costos de cierre, los plazos, el financiamiento y cualquier solicitud de compensación afectan ese resultado. Para el comprador, el número útil es el efectivo total y el financiamiento necesarios para cerrar. Las decisiones sobre comisiones forman parte de esos cálculos.
Lo que el acuerdo no hizo
- No prohibió las propiedades fuera del MLS. La Clear Cooperation Policy de la NAR es una política distinta del MLS.
- No les quitó a los agentes sus licencias, el acceso al MLS, la capacidad de mostrar propiedades ni la capacidad de preparar documentos de una transacción.
- No convirtió a todos los profesionales con licencia en miembros de la NAR. REALTOR® identifica a un miembro de la NAR; no es otra palabra para cualquier persona con licencia.
- No estableció que la misma regla se aplique a todas las personas según el estado donde viven. La cobertura y las obligaciones dependen del acuerdo, del MLS, de la participación de la firma y de la ley aplicable, no de una lista de estados “afectados” y “no afectados”.
- No garantizó que las comisiones ni los precios de las viviendas bajarían en una cantidad determinada.
Carolina del Norte añade sus propias reglas de representación
La Regla 21 NCAC 58A .0104 de Carolina del Norte ya regulaba los acuerdos de representación. Antes de los cambios del acuerdo, un comprador podía trabajar bajo un acuerdo verbal hasta el momento de presentar una oferta, salvo que los términos exigieran un documento desde el inicio. La regla del MLS ahora exige un acuerdo escrito antes de un recorrido residencial cubierto.
En el Raleigh-Durham Triangle, Doorify MLS retiró los campos y datos relacionados con la compensación el 6 de agosto de 2024. Doorify permite conversaciones sobre compensación fuera del MLS y exige acuerdos escritos con compradores antes de los recorridos cubiertos. NC REALTORS® también revisó sus formularios de representación del comprador para atender los términos del acuerdo.
El resultado no es una nueva tarifa estándar. Es una conversación más explícita desde el inicio: a quién representa el corredor, qué servicios prestará, cuánto durará el acuerdo, cómo se le pagará y qué podría deber el cliente.
Términos claros de comisión con el Tim M. Clarke Team
Tim tiene 18 años de experiencia con licencia y nuestro equipo ha manejado conversaciones sobre comisiones durante mercados y formularios cambiantes. El Tim M. Clarke Team, The Jim Allen Group | Coldwell Banker HPW, explica la compensación antes de que se convierta en una sorpresa dentro de una oferta o al cierre.
Para los compradores, definimos los servicios, los honorarios, la posible contribución del vendedor y cualquier obligación restante antes de los recorridos privados. Para los vendedores, comparamos las ofertas por su resultado neto y hablamos de si una estrategia de compensación fuera del MLS encaja con la propiedad. Los términos quedan por escrito, las decisiones son del cliente y ninguna comisión se presenta como estándar.
Fuentes
- Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Oeste de Missouri: expediente y órdenes de Burnett
- Tribunal de Apelaciones de los Estados Unidos para el Octavo Circuito: opinión del 19 de agosto de 2026
- NAR: qué significa el acuerdo para compradores y vendedores
- North Carolina Real Estate Commission: acuerdos de representación del comprador
- Doorify MLS: cambios de práctica por el acuerdo
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