Una breve historia de las tasas hipotecarias

Cada semana hablo con personas que se aferran a la tasa que vieron hace unos años y tratan cualquier cifra más alta como una crisis. Nuestra memoria es corta. En mis más de 17 años vendiendo casas aquí en el Triángulo, he visto subir y bajar las tasas más de una vez — y los compradores que ganan son los que entienden el ciclo en lugar de reaccionar al titular.

Así que aquí está el contexto cronológico, de los años 70 hasta hoy: dónde han estado las tasas hipotecarias, qué las movió y qué significa esa historia para la oferta que usted escribe hoy.

Principios de los años 80: las tasas llegan al 20 por ciento

A principios de los años 80, las tasas de interés en EE. UU. alcanzaron máximos históricos. En 1981 la Reserva Federal subió su tasa de referencia a un récord del 20% para ahogar la inflación. No es un error de imprenta — veinte por ciento.

Las consecuencias fueron brutales. Las tasas altas arrastraron la economía a una recesión que duró hasta 1982, y los bienes raíces recibieron el golpe junto con todo lo demás. Las casas se volvieron difíciles de costear y el valor de las propiedades cayó. A lo largo de toda esa década, el precio medio de la vivienda en EE. UU. subió lentamente de $64,600 en 1980 a $93,200 en 1990.

Cuando alguien me dice que las tasas de hoy duelen, se lo recuerdo: en 1981, una hipoteca costaba 20%. La perspectiva cambia la conversación.

Los años 90: la larga bajada

Durante los años 90, las tasas fueron bajando gradualmente a medida que la Reserva Federal reducía su tasa de referencia para estimular el crecimiento. Para 1993 la tasa de referencia había caído al 3%; para 1999 estaba en 5.25%. El dinero más barato hizo las casas más asequibles y el mercado inmobiliario prosperó.

El precio siguió la misma línea. El precio medio de la vivienda en EE. UU. subió de $122,900 en 1990 a $170,000 en 2000.

Los años 2000: auge, y luego el desplome de 2008

A principios de los años 2000 las tasas se mantuvieron bajas, con la tasa de referencia oscilando entre 1% y 5.25%. El crédito barato alimentó un auge inmobiliario — la demanda de préstamos subió y arrastró las tasas con ella. Pero el auge no estaba hecho para durar, y terminó en el desplome del mercado inmobiliario de 2008 y una crisis financiera que se extendió por la economía mundial.

Aun así, el precio medio de la vivienda de la década de todos modos subió, de $136,000 en 2000 a $173,000 en 2010 — aunque el desplome abrió profundas caídas en los valores de algunas zonas por el camino.

De 2010 a los años recientes: casi cero, y luego el regreso al alza

Tras el desplome, la Reserva Federal llevó las tasas a mínimos históricos para reactivar el crédito y la inversión. Ese dinero barato ayudó a estabilizar la economía y dio inicio a un largo tramo de crecimiento. La tasa de referencia se mantuvo cerca de cero hasta 2015.

Entonces cambió la dirección. A partir de 2015 la Reserva Federal subió las tasas gradualmente, y la tasa de referencia llegó a 2.5% para finales de 2018. Las tasas más altas hicieron las casas un poco más difíciles de costear y enfriaron algo el mercado — pero el efecto sobre los bienes raíces en general se mantuvo menor.

Cinco décadas de tasas de un vistazo

Cásate con la casa, sal con la tasa

Ponga la tasa de cualquier año frente a 50 años de historia y el panorama cambia. Sea cual sea el número cuando usted compra, todavía queda por debajo del promedio de largo plazo que rigió durante los años 80 y 90. Las tasas se mueven en ciclos — la que usted fija no es con la que se casa.

Esa es toda la idea detrás de “cásate con la casa, sal con la tasa”. Usted se compromete con la vivienda. La tasa es un término que puede revisar cuando el ciclo gire. Y aquí en el Triángulo, los fundamentos se sostienen a lo largo de los ciclos: los compradores de fuera del estado que buscan casas más asequibles y una buena calidad de vida mantienen alta la demanda, mientras que la oferta limitada mantiene el mercado de Raleigh-Durham sobre bases sólidas incluso cuando las tasas suben.

Qué mueve realmente las tasas

Las tasas no van a la deriva al azar. La Reserva Federal las usa como palanca sobre la economía, trabajando en dos direcciones. La flexibilización cuantitativa es la compra por parte de la Reserva Federal de bonos del gobierno y otros valores para ampliar la oferta monetaria y empujar las tasas a la baja, lo que estimula el crecimiento. El endurecimiento cuantitativo es lo contrario — la Reserva Federal vende esos valores para reducir la oferta monetaria y dejar subir las tasas, lo que ayuda a contener la inflación.

Saber hacia dónde se inclina la Reserva Federal le dice más sobre hacia dónde van las tasas que cualquier titular aislado.

Qué significa esta historia para cómo comprar

Así es como yo pondría 50 años de ciclos a trabajar a su favor.

1. Juzgue su tasa frente a décadas, no frente al año pasado. El número que hoy se siente alto habría parecido un regalo en 1981. Compárelo con el largo plazo, no con un mínimo reciente.
2. Compre la casa, planifique alrededor de la tasa. La vida — un cambio de trabajo, una familia que crece, una mudanza a algo más pequeño — impulsa la demanda de vivienda sin importar dónde estén las tasas. Si la casa encaja con su vida, la tasa es un término que puede revisar más adelante.
3. Observe la dirección de la Reserva Federal. La flexibilización apunta las tasas a la baja; el endurecimiento las apunta al alza. Conocer la inclinación le ayuda a calcular el momento para fijar una tasa o refinanciar.
4. Apóyese en los fundamentos del Triángulo. La demanda de fuera del estado y la oferta limitada mantienen a Raleigh-Durham estable a lo largo del ciclo — vale la pena entrar en un mercado que conserva su valor en cualquier entorno de tasas.
5. Confirme el número de hoy con su prestamista. Las tasas se mueven constantemente. Consiga una cotización actual y deje que mi equipo y yo le ayudemos a construir una estrategia en torno a ella antes de que escriba una oferta.

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