Hipotecas sin costos de cierre: cómo funcionan en realidad

Soy Tim Clarke y, tras más de 18 años ayudando a compradores a financiar viviendas en todo el Triángulo de Raleigh-Durham, puedo decirle que la frase "hipoteca sin costo" se vende sola. A nadie hay que convencerlo de ahorrarse miles de dólares en costos de cierre. Mi trabajo es frenar esa venta lo suficiente para que vea lo que en realidad está comprando.

Aquí va la versión clara: un préstamo sin costo—normalmente construido sobre una hipoteca ordinaria de tasa fija a treinta años—no elimina sus costos de cierre. Los traslada. El prestamista los paga por usted hoy y los recupera, con intereses, mediante una tasa más alta durante toda la vida del préstamo. A veces es un cambio inteligente. A veces es uno costoso. Esta página trata de saber cuál es cuál antes de que firme.

Un préstamo sin costo no elimina sus costos de cierre. Los traslada a su tasa—y el reloj decide si ese cambio le conviene.

Qué significa realmente "sin costo"

Créditos del prestamista, no tarifas exoneradas

El motor detrás de todo préstamo sin costo es el crédito del prestamista. En el cierre, el prestamista aplica un crédito que compensa tarifas que de otro modo usted pagaría de su bolsillo—normalmente la tarifa de originación, la tasación, los cargos de custodia (escrow) y el seguro de título. A cambio, usted acepta una tasa de interés un escalón por encima de la que el mismo prestamista le cotizaría si pagara esos costos usted mismo. Las tarifas no se exoneran. Se financian—repartidas en cada pago mensual que hará sobre ese préstamo.

Los prestamistas pueden cotizar al mismo prestatario en varias combinaciones de tasa y costo el mismo día. Pague puntos de descuento y obtenga una tasa más baja. Pague costos estándar y obtenga la tasa intermedia. Tome créditos y obtenga una tasa más alta. Un préstamo sin costo no es un producto especial; simplemente se ubica en el extremo de ese menú.

Lo que el crédito normalmente no cubre

Lea la letra pequeña sobre qué "costos" califican. Los créditos del prestamista generalmente se dirigen a las tarifas del préstamo y a los cargos de terceros. Los conceptos prepagados—interés prepagado, impuestos a la propiedad y el seguro del propietario que va a su cuenta de custodia (escrow)—normalmente siguen apareciendo en su estado de cierre. Esos no son tarifas en absoluto; son sus propias facturas futuras cobradas por adelantado. Así que incluso un verdadero préstamo sin costo rara vez significa firmar un cheque de cero dólares en la mesa de cierre.

Vale la pena nombrar una variación más: en una refinanciación, algunos prestamistas ofrecen incorporar los costos al saldo del préstamo en lugar de subir la tasa. Mecanismo distinto, mismo principio. De cualquier forma está financiando los costos, y pagará intereses sobre ellos mientras viva el préstamo.

La verdadera pregunta: ¿cuánto tiempo conservará este préstamo?

El punto de equilibrio, en una sola frase

Tome los costos de cierre que cubre el crédito y divídalos entre los dólares extra que la tasa más alta suma a su pago mensual—la respuesta es la cantidad de meses hasta que la opción sin costo deja de ahorrarle dinero. Conserve el préstamo menos tiempo que eso y el crédito fue un acierto. Consérvelo más y estará pagando esas tarifas "exoneradas" una y otra vez, mes tras mes, durante años. No hace falta ninguna hoja de tasas; la división funciona en cualquier entorno de tasas.

Los préstamos a treinta años rara vez viven treinta años

He aquí por qué esto importa más de lo que parece a primera vista: una hipoteca a treinta años casi nunca corre los treinta completos. Los préstamos terminan antes—usted vende, refinancia, la vida cambia. Si genuinamente espera salir del préstamo en pocos años, la tasa más alta apenas tiene tiempo de morder, y el crédito que conservó en el cierre es casi puro ahorro. Si está comprando la casa en la que planea envejecer, el largo recorrido voltea las cuentas con fuerza en la otra dirección: una pequeña prima mensual multiplicada por cientos de pagos supera muchas veces el ahorro inicial.

Sea honesto consigo mismo sobre cuánto tiempo la conservará. He visto a compradores jurar que una casa de arranque era una parada de tres años y seguir allí en el año diez. Planee para la vida que en realidad es probable que viva, no para la que hace que el préstamo parezca ingenioso.

Pagar por adelantado frente a tomar el crédito

Note lo que no está en ninguna de las dos listas: "porque es gratis". Nunca lo es. La pregunta es únicamente si financiar los costos a través de la tasa se ajusta a su cronograma y a su posición de efectivo mejor que pagarlos en la mesa. Los compradores en el Triángulo ya escriben cheques de diligencia debida (due diligence) y de arras (earnest money) al inicio del trato, así que entiendo el atractivo de proteger lo que queda—solo haga que sea una decisión, no un reflejo.

Preguntas que mantienen honestos a los prestamistas

1. Consiga ambas versiones por escrito. Pida dos Estimaciones de Préstamo el mismo día—una con créditos del prestamista y otra sin ellos. El mismo día importa porque los precios se mueven; las cotizaciones de días distintos no son comparables.
2. Precise qué cubre el crédito. Originación, tasación, cargos de custodia (escrow), seguro de título—y qué conceptos prepagados seguirán recayendo sobre usted en el cierre.
3. Pida la diferencia mensual exacta. Usted quiere la brecha en dólares entre los dos pagos, no un vago "tasa un poco más alta".
4. Haga la división. Los costos cubiertos por el crédito, divididos entre la diferencia mensual, equivalen a su punto de equilibrio en meses. Contrástelo con el tiempo honesto que espera conservarlo.
5. Pregunte cuánto costaría una futura refinanciación. Si su plan es "tomar el crédito ahora, refinanciar después", recuerde que el próximo préstamo tiene sus propios costos—y el "después" depende de que las tasas cooperen.
6. Compare más de un prestamista. Bancos, corredores y cooperativas de crédito cotizan los créditos de forma distinta, y las diferencias pueden sorprender. Mi guía sobre las ventajas de los distintos tipos de prestamistas hipotecarios desglosa quién suele ser más fuerte en qué.

Antes de todo esto, tenga su papeleo listo para que los prestamistas puedan cotizarle con precisión en lugar de hipotéticamente—aquí está lo que necesitará al solicitar una hipoteca.

Mi opinión tras más de 18 años en el Triángulo

He visto usar los créditos del prestamista de forma brillante—una médica en reubicación que sabía que su contrato hospitalario significaba una casa más grande en tres años tomó el crédito, conservó su efectivo y salió ganando. También he visto lo contrario: una familia en su casa de largo plazo que tomó lo "sin costo" porque sonaba indoloro y pagará en silencio esa misma tasación decenas de veces antes de que el préstamo termine.

El producto no es bueno ni malo. Es una palanca, y la pregunta honesta es siempre la misma: ¿cuánto tiempo vivirá este préstamo y cuánto vale su efectivo para usted ahora mismo? Responda esas dos, haga la división, y la decisión en gran parte se resuelve sola.

Si está sopesando una oferta sin costo frente a una estándar y quiere un segundo par de ojos sobre los números, comuníquese. Mi equipo y yo repasaremos las Estimaciones de Préstamo con usted, pondremos a prueba el punto de equilibrio frente a sus planes reales y lo conectaremos con prestamistas que cotizan ambas versiones sin titubear.

Preguntas frecuentes