Préstamos VA: una guía para veteranos del Triángulo

En mis más de 17 años en el Triángulo de Raleigh-Durham, he acompañado a veteranos y militares en servicio activo a través de una de las herramientas de compra de vivienda más poderosas que jamás tendrán: el préstamo VA. Se lo ganó con su servicio. Aquí le explico exactamente cómo funciona y cómo mi equipo y yo lo ponemos a trabajar para usted.

Qué es realmente un préstamo VA

Un préstamo VA es una hipoteca garantizada por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. El VA no le entrega el dinero. Respalda al prestamista, y por eso las condiciones superan casi cualquier otra opción disponible. El programa existe para darles a los veteranos, militares en servicio activo y cónyuges sobrevivientes elegibles un camino real hacia la propiedad de una vivienda.

Se remonta a 1944 y a la Carta de Derechos del Soldado (GI Bill of Rights). La idea era simple: ayudar a los veteranos que regresaban de la Segunda Guerra Mundial a rehacer su vida civil y darles una vía hacia la compra de vivienda. Desde entonces, millones de veteranos y sus familias la han usado. Los veteranos de todo el Triángulo lo siguen haciendo cada mes.

Quién califica

La elegibilidad depende de su historial de servicio. En general, usted califica si:

• Sirvió 90 días consecutivos de servicio activo durante tiempo de guerra
• Sirvió 181 días de servicio activo durante tiempo de paz
• Sirvió 6 años en la Guardia Nacional o en las Reservas
• Es cónyuge de un militar que falleció en el cumplimiento del deber o a causa de una discapacidad relacionada con el servicio

Estos son los umbrales generales de servicio. Confirme su elegibilidad específica con su prestamista o con el VA, ya que su situación puede abrirle la puerta de formas que los puntos anteriores no alcanzan a reflejar.

El Certificado de Elegibilidad

El Certificado de Elegibilidad (COE) es el documento que prueba que su servicio lo hace apto para el préstamo. Puede obtenerlo a través del portal eBenefits del VA, por correo o mediante su prestamista. Esto es una de las primeras cosas que mi equipo y yo gestionamos con usted, para que nunca sea lo que retrase su cierre.

Por qué gana el préstamo VA

Sin pago inicial

Este es el titular. Para los compradores elegibles, un préstamo VA le permite financiar el 100% del valor de la vivienda sin pago inicial. Compárelo con un préstamo convencional, que suele exigir entre el 3% y el 20% por adelantado. En una vivienda de $300,000, eso equivale a entre $9,000 y $60,000 que de otro modo necesitaría en efectivo antes de recibir las llaves. Un préstamo VA puede darle esa misma vivienda sin ese requisito.

Sin seguro hipotecario privado

El Seguro Hipotecario Privado (PMI) es lo que los prestamistas convencionales agregan cuando usted paga menos del 20% de inicial. Protege al prestamista, no a usted, y lo paga cada mes. Los préstamos VA no requieren PMI en absoluto, ni siquiera con 0% de inicial. En una vivienda de $300,000 con 3% de inicial, el PMI podría rondar los $150 al mes. En cinco años, eso son unos $9,000 que un prestatario VA sencillamente no paga.

Tasas de interés competitivas

Como el gobierno garantiza el préstamo, las tasas VA suelen ser más bajas que las convencionales. Su puntaje crediticio, su relación deuda-ingreso y las condiciones del mercado siguen definiendo la cifra exacta. En promedio, las tasas VA pueden estar entre 0.25% y 0.5% por debajo de las convencionales. Suena poco hasta que hace las cuentas: en un préstamo fijo a 30 años de $300,000, medio punto menos puede ahorrarle más de $30,000 en intereses durante la vida del préstamo. Las tasas cambian, así que confirme las cifras actuales con su prestamista.

VA frente a convencional de un vistazo

Si usted es elegible, el préstamo VA suele ser la opción más sólida, sobre todo con pocos ahorros para un pago inicial. Si cuenta con activos considerables y planea dar una cantidad grande de inicial, vale la pena revisar un préstamo convencional. Además, esta no es la única puerta respaldada por el gobierno. Los préstamos FHA abren la compra de vivienda a compradores con menor crédito o menos ahorros, y los préstamos USDA ofrecen su propia vía sin pago inicial en áreas rurales y suburbanas elegibles.

Límites del préstamo y la comisión de financiamiento

Límites del préstamo

Los límites de los préstamos VA se eliminaron para los veteranos con derecho (entitlement) pleno. Si su derecho está reducido, por ejemplo si ya tiene un préstamo VA existente, los límites aún pueden aplicar, y varían según el condado en función de los costos de vivienda locales. ¿Necesita pedir prestado por encima del límite del condado con un derecho reducido? Aun así puede usar un préstamo VA, pero normalmente dará un 25% de la diferencia entre el precio de compra y el límite del condado. Las cifras de derecho y de límites cambian, así que confirme los números actuales con su prestamista o con el VA.

La comisión de financiamiento del VA

La comisión de financiamiento (funding fee) es el único costo exclusivo de los préstamos VA. Es un pago único que ayuda a mantener el programa en funcionamiento sin costo para los contribuyentes, y varía según su pago inicial, su tipo de servicio y si es su primer préstamo VA. Para el primer uso sin pago inicial, la comisión suele ser del 2.3% del monto del préstamo, y puede incluirse dentro del préstamo para que no la pague de su bolsillo al cierre. Muchos veteranos, incluidos quienes reciben compensación por discapacidad del VA, están totalmente exentos. Los porcentajes de la comisión de financiamiento cambian con el tiempo, así que confirme la cifra actual y su condición de exención con su prestamista o con el VA.

El proceso de solicitud, paso a paso

Este es el camino del papeleo a las llaves.

1. Reúna sus documentos. Su COE, su Formulario DD 214 (Certificado de Liberación o Baja del Servicio Activo), comprobante de ingresos, estados de cuenta bancarios y una identificación con foto.
2. Obtenga la preaprobación. Un prestamista aprobado por el VA revisa sus finanzas y le dice cuánto puede pedir prestado.
3. Encuentre su vivienda. Aquí es donde mi equipo y yo nos ponemos a trabajar por todo el Triángulo.
4. Haga una oferta. Una oferta sólida es una oferta sólida, y le ayudaré a redactar una que sea aceptada.
5. Complete la tasación del VA. El VA confirma el valor de la vivienda y que cumple con los requisitos mínimos de la propiedad, protegiéndolo a usted y al prestamista.
6. Avance por el proceso de aprobación (underwriting). El prestamista verifica todo.
7. Cierre. Usted firma y la vivienda es suya.

Sobre ese Formulario DD 214, a menudo llamado DD214. Verifica su servicio militar y su condición de baja, que es lo que determina su elegibilidad para los beneficios del VA, incluido el préstamo. Guárdelo en un lugar seguro. Si se trata de una situación de servicio activo, puede presentar en su lugar una declaración de servicio de su oficial al mando. ¿Extravió su DD214? Puede solicitar una copia al Centro Nacional de Registros de Personal (NPRC) o a través del portal eBenefits.

Un puntaje crediticio más alto puede conseguirle mejores condiciones, aunque los requisitos del VA tienden a ser más flexibles que los convencionales. Pagar deudas y revisar su informe crediticio en busca de errores antes de solicitar es tiempo bien invertido.

Situaciones especiales

Veteranos con discapacidad

Los veteranos con discapacidad pueden calificar para beneficios adicionales, empezando por una exención de la comisión de financiamiento. El VA también ofrece subvenciones de Vivienda Especialmente Adaptada (SAH) y subvenciones de Adaptación Especial de Vivienda (SHA) para ayudar a los veteranos con discapacidades relacionadas con el servicio a modificar una vivienda o a comprar una ya adaptada a sus necesidades.

Refinanciar su préstamo VA

Aquí hay dos vías. El Préstamo de Refinanciamiento con Reducción de Tasa de Interés (IRRRL), también llamado Refinanciamiento VA Simplificado (Streamline), le permite refinanciar un préstamo VA existente a una tasa más baja con un papeleo mínimo. Un refinanciamiento VA con retiro de efectivo (cash-out) le permite refinanciar su hipoteca actual, sea VA o no VA, convirtiéndola en un nuevo préstamo VA y retirar en el proceso parte de la plusvalía de su vivienda.

Dos mitos que vale la pena derribar

"Solo puedo usarlo una vez." Falso. Puede usar su beneficio de préstamo VA más de una vez, y en algunos casos mantener más de un préstamo VA a la vez. Si lo ha usado antes, es posible que aún tenga derecho (entitlement) restante para volver a utilizarlo después de vender una vivienda que compró con un préstamo VA.

"Los vendedores no aceptan ofertas VA." Por mi experiencia en el mercado del Triángulo, eso es en su mayoría un mito. Una oferta sólida es una oferta sólida, sin importar lo que diga el financiamiento detrás de ella.

Crear patrimonio a través del beneficio

Incluso con cero de inicial, empieza a acumular plusvalía en el momento en que hace su primer pago. En un mercado como la Ciudad de los Robles (City of Oaks) y el Triángulo en general, la apreciación de la vivienda puede acelerar ese proceso. Asegure una vivienda con un préstamo VA temprano en la vida y podrá llegar al retiro con una plusvalía real a su favor, o con una casa totalmente pagada. Ese es el poder callado y de largo plazo de este programa.

Se ganó este beneficio con su servicio. No deje que un mito o una regla mal entendida le impidan usarlo. Ya sea su primera vivienda o la siguiente, mi equipo y yo lo guiaremos en cada paso, desde obtener su COE hasta entregarle las llaves. Los préstamos FHA y USDA también valen la pena de comparar si quiere el panorama completo antes de decidir. Comuníquese con el equipo Tim M. Clarke y convirtamos su servicio en la llave de su puerta.

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