Seguro de título para propiedad en fideicomiso

En más de 17 años en el Triángulo de Raleigh-Durham, he cerrado casas de todas las formas en que se puede ser dueño de una — y cada vez más de mis clientes ponen su casa dentro de un fideicomiso en vida. Es una decisión inteligente para la planificación patrimonial. También cambia lo que la compañía de títulos tiene que asegurar, porque el dueño registrado ya no es usted. Es el fideicomiso.

Aquí le explico cómo funciona el seguro de título cuando una propiedad está en un fideicomiso, qué documentos pedirá la aseguradora y por qué hacerlo bien protege a las personas a quienes les dejará la casa. Para la redacción legal y los aspectos fiscales, lo remitiré a su abogado — ese es su terreno, y se lo diré con claridad donde importe.

Qué hace un fideicomiso en vida con su casa

El propósito de un fideicomiso en vida

Un fideicomiso en vida — también llamado fideicomiso revocable — es un documento legal que coloca sus bienes, incluida su casa, bajo la administración de un fiduciario (trustee). Usted conserva el control durante su vida y entrega la propiedad a sus beneficiarios tras su fallecimiento. Su función principal es evitar la sucesión testamentaria (probate), el proceso supervisado por un tribunal para distribuir los bienes después de que alguien fallece.

Los propietarios del Triángulo lo eligen por cuatro razones:

• Evitar la sucesión testamentaria (probate) — ahorra tiempo y dinero a sus beneficiarios.
• Privacidad — a diferencia de un testamento, un fideicomiso no es de registro público.
• Flexibilidad — puede modificar o revocar un fideicomiso revocable durante su vida.
• Continuidad — si queda incapacitado, el fiduciario que designó administra la propiedad.

Cómo poner la casa dentro del fideicomiso

Crear el documento del fideicomiso no basta. Tiene que otorgar una escritura que transfiera la propiedad de su nombre al fideicomiso — un paso llamado "financiar el fideicomiso". Si lo omite, el fideicomiso no es dueño de nada. Siempre remito a mis clientes a un abogado con experiencia en planificación patrimonial para que redacte y registre esa escritura correctamente, porque una escritura mal hecha es precisamente el tipo de defecto que aparece años después en el cierre.

Tener la casa en un fideicomiso conlleva algunas implicaciones prácticas que vale la pena señalar:

• Impuestos a la propiedad: en la mayoría de los casos, transferir a un fideicomiso en vida no provoca una nueva tasación.
• Hipoteca: es posible que deba notificar a su prestamista cuando pase una propiedad hipotecada a un fideicomiso.
• Seguro de vivienda: avise a su aseguradora sobre el cambio de titularidad para que la cobertura siga vigente.

El seguro de título, en términos claros

Qué protege realmente la póliza

El seguro de título protege a propietarios y prestamistas contra pérdidas derivadas de defectos en el título — problemas en el historial de titularidad de la propiedad que una búsqueda debería detectar, pero a veces no lo hace. Los defectos contra los que protege parecen sacados de un cuento con moraleja:

• Herederos no revelados que aparecen con un reclamo.
• Escrituras falsificadas en la cadena de titularidad.
• Errores enterrados en registros públicos.
• Gravámenes o cargas pendientes que nadie detectó.

Un fideicomiso no elimina el riesgo del título — añade una capa. Ahora la aseguradora tiene que asegurar al fideicomiso y la autoridad del fiduciario, no solo a la persona que firma.

Póliza del propietario frente a póliza del prestamista

Hay dos pólizas, y cubren dos intereses distintos. Cuando su casa está en un fideicomiso, lo que más importa es asegurarse de que la póliza del propietario se emita al fideicomiso mismo.

La búsqueda de título detrás de la póliza

Antes de emitir nada, la compañía de títulos realiza una búsqueda exhaustiva de los registros públicos para detectar gravámenes, servidumbres, cargas y sentencias. Los resultados quedan en un informe preliminar de título, que usted, su agente y su abogado revisan antes del cierre. Ese informe es donde los problemas del fideicomiso aparecen primero — así que léalo con atención.

Qué exigen las aseguradoras para un fideicomiso

Los riesgos específicos del fideicomiso que aseguran

Cuando el dueño registrado es un fideicomiso, la aseguradora examina riesgos que no existen para un propietario individual. Tres preguntas guían toda la revisión:

• ¿Es válido el fideicomiso? Si se creó y otorgó correctamente.
• ¿Tiene autoridad el fiduciario? La facultad de comprar, vender, refinanciar o gravar la propiedad.
• ¿Se transfirió la propiedad correctamente? Confirmar que la casa realmente se escrituró a nombre del fideicomiso.

Comprobar la autoridad del fiduciario

La autoridad del fiduciario es el eje sobre el que gira toda la operación. La compañía de títulos verifica que el fiduciario tenga la facultad de vender, refinanciar y gravar la propiedad, y lo hace revisando el contrato de fideicomiso o una certificación de fideicomiso.

Cómo se desarrolla el proceso, de principio a fin

Elegir la compañía de títulos y leer el informe

No todas las compañías de títulos manejan fideicomisos a diario. Cuando elija una para propiedad en fideicomiso, sopese su experiencia con transacciones de fideicomiso, su reputación en el mercado local y sus tarifas y servicios. Puedo remitir a mis clientes del Triángulo a compañías que hacen trabajo de fideicomiso de forma habitual.

Luego el informe preliminar de título hace el trabajo pesado. Le da una descripción legal de la propiedad, la titularidad actual, los gravámenes y cargas existentes, y cualquier problema que deba resolverse antes del cierre. Repáselo con su agente y su abogado y resuelva las señales de alerta temprano.

Qué pondera la aseguradora

Las aseguradoras de título evalúan varios factores en un expediente de fideicomiso: el tipo de fideicomiso (revocable frente a irrevocable), las facultades del fiduciario tal como están redactadas, la cadena de titularidad desde que la propiedad entró al fideicomiso, y cualquier modificación que afecte a la propiedad. Los problemas que frenan un cierre suelen ser los mismos pocos cada vez:

• Una escritura mal otorgada al transferir la propiedad al fideicomiso.
• Facultades del fiduciario poco claras o demasiado limitadas.
• Disposiciones contradictorias dentro del contrato de fideicomiso.

Cada uno de esos se puede resolver cuando lo detecta a tiempo con las personas adecuadas en la mesa.

Costo, cobertura y mantener la póliza al día

Qué determina la prima

El costo del seguro de título en propiedad en fideicomiso depende de los mismos factores que cualquier otro expediente:

Esta es la parte que sorprende a la gente: en el Triángulo de Raleigh-Durham, las primas para propiedad en fideicomiso son más o menos las mismas que para propiedad a su propio nombre. Poner la casa en un fideicomiso no le cuesta más en la póliza de título. Cuando compare, pida cotizaciones a varias compañías de títulos, compare la cobertura — no solo el precio — y pregunte por combinar el depósito en garantía (escrow). La cotización más barata no es lo que gana; lo que gana es la cobertura adecuada.

Coberturas estándar, ampliada y endosos de fideicomiso

La cobertura estándar atiende los defectos de título comunes. La cobertura ampliada añade protección contra disputas de linderos, servidumbres no registradas y gravámenes de constructores (mechanic's liens) — vale la pena considerarla para propiedad en fideicomiso. Además de eso, hay endosos específicos diseñados para fideicomisos:

• Endoso de fideicomiso: confirma la autoridad del fideicomiso para tener y transferir la propiedad.
• Endoso de fiduciario sucesor: mantiene la cobertura vigente si cambia el fiduciario.
• Endoso Fairway: protege contra problemas de título que surjan por cambios en los beneficiarios del fideicomiso.

Mantener la póliza al ritmo del fideicomiso

Un fideicomiso no es estático, y su cobertura tampoco debe serlo. Actualice su seguro de título cuando modifique el fideicomiso, cambie de fiduciario, refinancie o haga mejoras importantes a la propiedad. Avise a la compañía de títulos sobre cambios en los beneficiarios, modificaciones a las facultades del fiduciario o alteraciones al propósito del fideicomiso. Si deja pasar eso, se arriesga a un vacío de cobertura justo cuando la necesita.

Detalles de Carolina del Norte y el lado fiscal

Los requisitos varían según el estado. En Carolina del Norte, una certificación de fideicomiso generalmente se acepta en lugar del contrato completo, y las facultades del fiduciario deben estar claramente definidas en el documento del fideicomiso. En cuanto a los impuestos a la propiedad, pasar su casa a un fideicomiso en vida por lo general no cambia su factura — pero notifique al tasador de impuestos del condado sobre la transferencia y confirme que la factura de impuestos llegue a la dirección correcta. La planificación del impuesto sobre el patrimonio es un trabajo serio, y es decisión de su abogado y su profesional de impuestos, no mía. Yo lo pondré en contacto con las personas adecuadas.

Presentar un reclamo sobre una póliza de propiedad en fideicomiso

Si un defecto de título aparece después del cierre, actúe rápido — sus derechos bajo la póliza dependen de ello. El fiduciario lleva la batuta, actuando en el mejor interés del fideicomiso y sus beneficiarios en todo momento.

1. Notifique a la compañía de títulos de inmediato en cuanto salga a la luz un problema de título.
2. Aporte la documentación relacionada con el reclamo — el fiduciario la reúne y la presenta.
3. Coopere con la investigación que la compañía de títulos realiza sobre el defecto.
4. Deje que el fiduciario decida en nombre del fideicomiso a medida que avanza el reclamo.

Preguntas frecuentes