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- Es el mapa del dinero. El estado de cuenta ALTA (ALTA Settlement Statement) detalla cada débito y crédito de su operación, para que comprador y vendedor vean quién debe qué en la mesa de cierre.
- La versión Combinada es la que recibirá. En la mayoría de las compras en Carolina del Norte, la versión Combinada coloca ambas partes en dos columnas en una sola página.
- Acompaña a la Divulgación de Cierre. El ALTA no es obligatorio por ley. La Divulgación de Cierre (Closing Disclosure) sí lo es, y los compradores la reciben al menos tres días hábiles antes del cierre.
- Once categorías, sin sorpresas. Precio de compra, prorrateos, cargos del préstamo, título, depósito en garantía, costos de cierre, comisiones, registro, cancelación de la hipoteca y cargos varios de inspección: todo aterriza aquí.
Cerrar la compra de una casa implica firmar su nombre más veces de las que creía posible. Compradores y vendedores atraviesan una pila de documentos, y hasta quienes ya han pasado por esto pierden la cuenta de qué formulario hace qué. Uno que aparece en casi todas las operaciones es el estado de cuenta ALTA (ALTA Settlement Statement), y es el que desglosa los costos de cierre para ambas partes.
En mis más de 17 años trabajando cierres por todo el Triángulo de Raleigh-Durham, he visto cómo esta única página responde la pregunta que de verdad le importa a cada cliente: cuánto tengo que aportar y cuánto me llevo. Esto es lo que significa cada parte.
Qué es realmente el estado de cuenta ALTA
El estado de cuenta ALTA presenta todos los gastos y créditos ligados a una operación inmobiliaria. Viene en cuatro versiones:
- Gastos Combinados del comprador y el vendedor en un solo formulario
- Estado de cuenta del Comprador, con los cargos de cierre del comprador relacionados con el préstamo
- Estado de cuenta del Vendedor, con los cargos de cierre del vendedor
- Estado de cuenta en Efectivo, para operaciones al contado más sencillas
En las compras en Carolina del Norte, el estado Combinado es el que verá con más frecuencia. Muestra los créditos y débitos tanto del comprador como del vendedor en dos columnas, lado a lado, para que la página se lea clara para todos.
La columna central lleva cada costo de cierre de la operación, con un resumen al pie. La segunda página desglosa esa sección central línea por línea. Ambas partes ven exactamente cuánto deben aportar a la mesa, y el vendedor ve cómo cada cargo mueve el pago final.
Una sola página responde las únicas dos preguntas que importan: qué aporto y qué me quedo.
Cómo encaja con la Divulgación de Cierre y los antiguos formularios HUD
Un estado de cuenta de liquidación es una lista detallada de los costos y créditos del comprador y el vendedor. Hoy la mayoría de las operaciones residenciales funcionan con la Divulgación de Cierre (Closing Disclosure), el reemplazo moderno de los antiguos estados HUD-1 y HUD-1A.
La Divulgación de Cierre
La Divulgación de Cierre es un documento de cinco páginas. Los compradores la reciben tres días hábiles antes de que se cierre una operación con hipoteca. Reemplaza la estimación inicial del préstamo, antes llamada estimación de buena fe (good faith estimate), y detalla los cargos que el comprador debe esperar.
Esa ventana de tres días es un requisito regulatorio. Le da al comprador espacio para revisar los términos finales sin un plazo respirándole en la nuca. Vale la pena señalar: la regla de los tres días no aplica a los vendedores.
HUD-1 y HUD-1A
El HUD-1 aparece rara vez hoy en día. Era el estado de cuenta que se usaba para comparar los costos finales de la operación contra las estimaciones iniciales. El HUD-1A se usa en operaciones sin vendedor, como refinanciamientos o hipotecas revertidas. Ambos enumeran información similar, pero difieren en el momento y en cuánto puede cambiar a último minuto.
| Documento | Qué cubre | A quién afecta |
|---|---|---|
| Estado de cuenta ALTA | Débitos y créditos detallados de la operación; se puede compartir con los agentes | Comprador y vendedor, además de agentes y corredores |
| Divulgación de Cierre | Formulario federal de cinco páginas con los términos y cargos finales del préstamo | Comprador (se entrega 3 días hábiles antes del cierre) |
| HUD-1 | Estado más antiguo que compara los costos finales con las estimaciones iniciales | Operaciones con comprador y vendedor (hoy poco común) |
| HUD-1A | Estado para operaciones sin vendedor | Refinanciamientos e hipotecas revertidas |
Qué verá en el estado de cuenta
Este es el desglose de los cargos en un estado de cuenta ALTA de HUD:
- Desglose financiero
- Prorrateos y ajustes
- Cargos del préstamo hipotecario
- Cargos adicionales del préstamo (informe de crédito y más)
- Cargos de título
- Fondos en depósito de garantía (escrow)
- Costos de cierre
- Comisiones y otros honorarios de agencia
- Cargos de registro y transferencia de escritura
- Cancelación de la hipoteca
- Cargos varios (inspecciones, medición y más)
Desglose financiero
Esta sección detalla los pormenores de la venta: el precio de compra final, el dinero en garantía (earnest money) que depositó el comprador y el monto del préstamo al prestatario. También recoge pagos por reparaciones o una parte de los costos de cierre si el vendedor acordó cubrirlos.
Prorrateos y ajustes
Los ajustes reparten de forma justa los impuestos y las cuotas de la HOA entre comprador y vendedor. Si el vendedor ya pagó los impuestos a la propiedad por lo que resta del año, el comprador le reembolsa los meses que no vivió en la casa.
Cargos del préstamo hipotecario
Cuando compra con un préstamo, los cargos del préstamo hipotecario merecen atención real. Determinan su pago mensual y se acumulan a lo largo de la vida del préstamo. Sepa qué es cada uno antes de que aparezca en el estado de cuenta.
Los cuatro que conocerá
- Los cargos de originación cubren el procesamiento de su solicitud y se cobran cuando la presenta por primera vez.
- Las penalidades por pago anticipado pueden aplicar si liquida el préstamo antes de tiempo. Hoy son poco frecuentes entre los administradores de préstamos.
- El seguro hipotecario asegura el préstamo contra el incumplimiento. El MI o PMI es más común con los préstamos FHA.
- El interés cubre el costo de pedir prestado al banco o al prestamista.
Sobre las penalidades por pago anticipado
- Si está considerando la bancarrota o vender antes de terminar de pagar el préstamo, las penalidades por pago anticipado pueden entrar en juego.
- Eso puede significar un interés más alto sobre el préstamo.
- También puede significar devolver los montos pendientes del préstamo más cargos adicionales.
Cargos adicionales del préstamo
En el proceso de aprobación del préstamo, los prestamistas cobran por obtener un informe de crédito y solicitar el avalúo.
Fondos en depósito de garantía
La cuenta de depósito en garantía (escrow) mantiene al día los gastos importantes, lo que lo protege a usted y a su prestamista. Al final de esta sección aparece una cifra llamada ajuste agregado (aggregate adjustment), un cálculo que evita que su cuenta de reserva retenga más dinero del que permite la ley. Los fondos en depósito de garantía cubren:
- Seguro contra riesgos
- Seguro hipotecario
- Impuestos municipales y del condado
- Seguro de título
Costos de cierre
Los costos de cierre son los cargos y gastos que se deben al comprar o vender una casa. Incluyen conceptos como avalúos, búsquedas de título y honorarios de abogado.
No hay una cifra única, ya que los costos cambian según el tipo de propiedad. En general, espere pagar entre el 2 y el 5 por ciento del precio de venta. Inclúyalo en su presupuesto desde el principio.
Comisiones
Los agentes inmobiliarios suelen ser quienes arman la operación. Guían a compradores y vendedores, llevan las negociaciones y manejan el papeleo que finaliza la venta. Lo que gana un agente depende de varias cosas:
- Conocimiento de la industria y del mercado
- Calidad del servicio
- Habilidad durante las negociaciones
- Uso experto de la documentación para circunstancias específicas
- Capacidad de mantener al cliente fuera de litigios
Cargos de registro
El condado o el estado cobra los cargos de registro, y los paga el comprador. La nueva hipoteca y la escritura se registran, y esos cargos recaen sobre el comprador. Pueden reducirse o cubrirse por el vendedor si se conversa y se acuerda de antemano.
Cancelación de la hipoteca
La mayoría de los vendedores no es dueña de su casa por completo. La sección de cancelación cubre el dinero enviado al prestamista para liberar la hipoteca. También pueden aparecer cargos ligados a ese pago, como cargos de reconveyance, cargos de registro, cargos de transferencia bancaria y penalidades por pago anticipado si la hipoteca las tiene.
Cargos varios
Los cargos varios cubren gastos pendientes del reconocimiento de la propiedad, su trabajo de debida diligencia, normalmente marcados como "POC" (Paid Outside of Closing, pagado fuera del cierre):
- Inspección de la vivienda
- Inspección de termitas
- Prueba de radón
- Prueba del pozo (si aplica)
- Inspección del séptico (si aplica)
- Medición del terreno
- Garantía de la vivienda
Normalmente el comprador los paga, aunque pueden negociarse para que los asuma el vendedor.
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Obtener mi evaluación gratuita¿Son obligatorios los estados de cuenta ALTA?
Los estados de cuenta ALTA no son exigidos por ley. Suelen usarse junto con las Divulgaciones de Cierre, que la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau) sí exige.
Aquí está el tema de la privacidad. Las Divulgaciones de Cierre que se entregan al comprador y al vendedor se mantienen separadas entre sí, porque cada una contiene datos privados, como números de seguro social, que la otra parte no debería ver. Por eso los prestamistas a menudo no pueden entregar las Divulgaciones de Cierre a los agentes inmobiliarios.
El estado de cuenta ALTA se creó para cerrar esa brecha. Lleva las cifras que agentes y corredores necesitan para el cierre sin el detalle personal, de modo que puede compartirse con todos los participantes de la operación. También permite que su agente revise de cerca los costos de cierre y aclare cualquier duda que tenga.
Cómo leer el suyo antes del día del cierre
- Ubique su versiónConfirme si tiene en mano el estado Combinado, el estándar en las compras de Carolina del Norte, o una versión de Comprador, Vendedor o Efectivo.
- Revise el desglose financieroVerifique el precio de compra, el dinero en garantía y el monto del préstamo, además de cualquier reparación pagada por el vendedor o créditos por costos de cierre.
- Siga los prorrateosAsegúrese de que los impuestos y las cuotas de la HOA se repartan de forma justa por los meses que cada parte es dueña de la casa.
- Lea las líneas de cargosRecorra los cargos del préstamo, de título, de escrow, de registro y de cancelación para que nada llegue como sorpresa en la mesa.
- Compárelo con su Divulgación de CierreAlinee las cifras del ALTA contra la Divulgación de Cierre y lleve cualquier diferencia a su agente o abogado antes de firmar.
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