Errores del vendedor a evitar bajo contrato

Poner una casa bajo contrato en el Triángulo de Raleigh-Durham se siente como la meta final. No lo es. En mis más de 18 años vendiendo casas por la City of Oaks y la City of Medicine, he visto tambalear más negocios entre el contrato y el cierre que en cualquier otra etapa.

La buena noticia: casi todo desliz del vendedor en este punto se puede evitar. Solo hay que saber dónde están las trampas. Esto es lo que le enseño a mis vendedores el día que su casa entra bajo contrato.

No pierda su motivación para cerrar

Algo cambia una vez firmado el contrato. El matrimonio se reconcilia. El problema de dinero se resuelve. El apego a la cocina que renovó vuelve con fuerza. Y de repente el vendedor quiere salirse.

Retractarse no es gratis. Echarse atrás en un contrato firmado es un incumplimiento, y eso lo obliga a reembolsar el depósito de garantía del comprador y los gastos que ya invirtió persiguiendo su casa.

Una vez que firma, ya no está decidiendo si vender. Está decidiendo qué tan limpio cierra.

La presión de la casa de reemplazo

En un mercado con la demanda y la valorización al alza que vemos por todo el Triángulo, muchos vendedores se paralizan por miedo: no se imaginan consiguiendo su próxima casa antes de que esta cierre. Ese miedo empuja a la gente hacia ofertas contingentes, que muchos vendedores odian aceptar porque todo depende de que la casa del comprador se venda. Presión real. Pero dejar que eso lo congele una vez bajo contrato es como mueren los buenos negocios.

Coopere con la tasación y la inspección

Dos personas necesitan acceso oportuno a su casa durante esta ventana: el tasador y el inspector. Demore a cualquiera de los dos y no solo molesta al comprador: comprime el cronograma de negociación y puede poner toda la venta en riesgo.

Cuando la tasación resulta baja

En un mercado fuerte de vendedores, los valores tasados no siempre siguen el ritmo de lo que los compradores están dispuestos a pagar. Si la tasación queda por debajo del precio de compra, tiene una decisión enfrente: reducir el precio o ver al comprador irse. Una regla que debe grabarse en la memoria: los compradores con FHA y VA reciben un reembolso completo del depósito de garantía y de la debida diligencia si la casa no alcanza el valor de tasación. Entre esperando esa posibilidad, no tomado por sorpresa.

Maneje las solicitudes de reparación de la manera correcta

Una inspección profesional va a encontrar cosas. Siempre lo hace: ese es su trabajo. No lo tome como algo personal y no se cierre. Si hay reparaciones en juego, trabaje con su agente para llegar a un acuerdo por escrito con el comprador sobre cómo se manejan antes de que venza el plazo de la debida diligencia.

Los deslices que dan por terminada una venta

No desmantele la casa

Los compradores esperan la casa en igual o mejor estado que el día que la recorrieron. Arranque los estantes, la lámpara, el soporte del televisor montado que dieron por incluidos y creará una fricción que puede terminar con una venta cancelada por un artículo de $200.

Libere sus gravámenes antes del cierre

Liberar cualquier gravamen o carga sobre la propiedad antes del cierre es su tarea como vendedor. Si no lo hace, no puede entregar un "título negociable", lo que cuenta como un incumplimiento de contrato. En ese punto el comprador tiene derecho a un reembolso completo del depósito de garantía, la debida diligencia y el reembolso de todo gasto ligado a la compra.

Termine las reparaciones que firmó

Cuando acepta las reparaciones solicitadas por el comprador durante la debida diligencia, ese formulario firmado de solicitud de reparaciones se convierte en un anexo al contrato de compra. Tiene el mismo peso que el contrato mismo. No completar esas reparaciones es un incumplimiento claro: sin zona gris.

Diga la verdad en la divulgación

Le debe al comprador información precisa sobre la casa y el vecindario a través del formulario de divulgación de la propiedad. Cualquier omisión o falsedad, ya sea intencional o simplemente por descuido, lo expone a usted y a su agente a responsabilidad legal. Si un defecto oculto sale a la luz más tarde, el comprador puede sentirse engañado y optar por terminar el contrato.

¿Comprando construcción nueva? Vigile la fecha de finalización

Si está construyendo su próxima casa, esto es para usted. La mayoría de los constructores redactan sus propios contratos de compra, y esos contratos tienden a ser vagos y arbitrarios, siempre con disposiciones que protegen al constructor si calcula mal la fecha de finalización. Si incumplen un plazo, el texto suele ofrecerle muy poco al comprador por la molestia. De ahí en adelante depende de usted si sigue o no.

Por eso mismo lleva a un agente del comprador a la mesa del constructor. No le cuesta nada (el constructor paga la comisión) y consigue a alguien leyendo la letra menuda por usted en lugar de la oficina de ventas del constructor.

Siga promocionando, aun bajo contrato

Esta es la jugada que la mayoría de los vendedores se salta: siga promocionando la casa después de que entra bajo contrato. Las ofertas de respaldo le dan ventaja para impulsar el contrato actual, y son su red de seguridad si ese contrato se cae. Apagar todo en el momento en que firma tira ambas cosas a la basura.

Sus pasos del contrato al cierre

1. Reafirme su compromiso de vender: retractarse ahora dispara un incumplimiento.
2. Abra la puerta al tasador y al inspector a tiempo.
3. Ponga por escrito cualquier acuerdo de reparación antes del plazo de la debida diligencia.
4. Complete cada reparación del formulario firmado de solicitud.
5. Libere todos los gravámenes y cargas para entregar un título negociable.
6. Divulgue todo hecho material conocido en el formulario de divulgación de la propiedad.
7. Siga promocionando para ofertas de respaldo y mantenga estables sus finanzas hasta cerrar.

Haga esas siete cosas y el tramo entre el contrato y el cierre deja de ser la parte que asusta. Mi equipo y yo acompañamos cada uno de estos plazos junto a nuestros vendedores para que nada se escape. Si está vendiendo en el Triángulo de Raleigh-Durham, ese es el estándar que sostenemos.

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