Comprar una propiedad embargada: lo que debe saber antes de ofertar

El atractivo de una propiedad embargada es fácil de entender. Se entera de que una casa en Cary se vendió por decenas de miles menos de lo que consiguió la de al lado, y quiere entrar. En mis más de 17 años en el Triángulo de Raleigh-Durham, he acompañado a clientes en operaciones de embargo que se convirtieron en verdadero patrimonio — y he disuadido a otros de negocios que los habrían hundido.

Comprar una casa embargada no es como comprarle a una familia de la misma calle. El vendedor suele ser un prestamista que nunca vivió allí, la casa se vende tal como está, y el papeleo es más profundo. Así es como oriento a los compradores para que el trato funcione a su favor, no en su contra.

Cómo funciona el embargo hipotecario en Carolina del Norte

Un embargo ocurre cuando un propietario deja de pagar la hipoteca y el prestamista actúa para tomar y vender la propiedad. Carolina del Norte lo maneja mediante un proceso judicial — el prestamista presenta la demanda ante el tribunal antes de que la casa pueda venderse. Cuatro pasos lo impulsan:

• Aviso de incumplimiento — el prestamista le comunica al propietario que se ha atrasado.
• Presentación del embargo — si el incumplimiento no se subsana, el prestamista presenta la acción de embargo.
• Audiencia judicial — un juez revisa el caso y puede dictar una sentencia de embargo.
• Venta de la propiedad — la casa sale a subasta pública.

Una regla toma por sorpresa a los compradores en subasta: Carolina del Norte le concede al antiguo dueño un periodo de redención de 10 días tras la venta, una ventana para recuperar la casa saldando la deuda. Compre en las escalinatas del juzgado y su compra no queda realmente asegurada hasta que ese reloj se agote.

Las tres etapas — y cómo se compra en cada una

“Embargo” no es una sola cosa. El punto del proceso en el que se encuentra una casa decide cómo la compra, cuánto riesgo asume y si le conviene a un comprador primerizo o a alguien con efectivo y un contratista en marcado rápido.

Si es comprador primerizo tras una propiedad embargada, empiece por la REO. Es la única etapa que le permite inspeccionar, financiar y retirarse si la casa no da la talla.

Lo que puede ganar

Un precio por debajo del mercado

El gancho principal es el descuento. Las casas embargadas suelen tener un precio por debajo del valor de mercado, a veces entre un 20 y un 30%. En un mercado del Triángulo donde los precios han subido año tras año, esa diferencia es dinero real — la distancia entre una casa que no podía permitirse y una que sí.

Menos competencia

El grupo de propiedades embargadas atrae a un público distinto al de un listado pulido en una jornada de puertas abiertas de sábado. Menos compradores persiguen una casa que necesita trabajo, lo que reduce el campo — sobre todo en propiedades que la mayoría pasa de largo.

Margen para negociar en casas en manos del banco

Cuando el vendedor es un banco que carga con una REO, usted tiene un poder de negociación que un propietario nervioso rara vez le da. A los prestamistas no les interesa retener bienes raíces. Quieren sacarlos de sus libros, y un vendedor motivado es el mejor amigo del comprador en la mesa de negociación.

Los riesgos que debe incluir en el precio

Cada dólar que ahorra en el precio puede devolverlo en reparaciones, gravamenes o arreglos legales si se salta la tarea. Estas son las trampas que vigilo.

Condición: dé por hecho que nada tiene mantenimiento

Muchas casas embargadas han sido descuidadas, y algunas dañadas a propósito. Sin una inspección de verdad puede pasar por alto lo caro — unos cimientos agrietados, moho tras el panel de yeso. En los vecindarios más antiguos de Raleigh, esos arreglos ascienden a mucho dinero.

Título: hágalo examinar

Los embargos pueden arrastrar problemas de título complicados, incluidos gravamenes o disputas sobre quién es realmente el dueño de la casa. Trabaje con una compañía de títulos de buena reputación para tomar posesión limpia, no encadenado a la vieja deuda de otra persona.

Cómo comprar una propiedad embargada de forma segura

Este es el orden en el que guío a los compradores para que el descuento siga siendo un descuento.

1. Investigue el historial de la propiedad. Consulte ventas anteriores, registros fiscales y problemas conocidos. El Registro de Escrituras del condado de Wake es un buen punto de partida para el rastro documental.
2. Haga un análisis de mercado de verdad. Revise ventas comparables en el vecindario y sopese los distritos escolares y la cercanía a servicios, para conocer el verdadero valor de la casa antes de mencionar una cifra.
3. Alinee el financiamiento adecuado. Un préstamo FHA 203(k) le permite integrar la compra y la renovación en un solo préstamo — pensado para casas que necesitan trabajo.
4. Presupueste más para reparaciones de lo que cree. Los costos de renovación tienden a superar la primera estimación, sobre todo en casas antiguas. Acolchone la cifra.
5. Involucre a profesionales. Un agente que conoce los embargos le lee el mercado local, y un abogado de bienes raíces revisa los contratos y resuelve los enredos legales antes de que le cuesten.
6. Insista en una inspección completa. Use un inspector que conozca la construcción del Triángulo y nuestros problemas habituales, y luego incorpore contingencias en su presupuesto y calendario para lo que surja.

Por qué el Triángulo recompensa a los compradores pacientes de embargos

Nuestras tasas de embargo han sido por lo general bajas frente a los promedios nacionales, sostenidas por una economía local fuerte y un mercado laboral anclado en las universidades y la tecnología. Esa estabilidad es un arma de doble filo para un comprador de embargos: menos casas en dificultades para elegir, pero un mercado lo bastante resistente como para que una compra inteligente en Cary, Apex, Morrisville, Holly Springs o una zona en crecimiento de Durham conserve y genere valor con el tiempo.

Una propiedad embargada puede ser una buena compra cuando la aborda con cautela y preparación. Haga la tarea, presupueste lo inesperado, apóyese en profesionales y sopese el potencial a largo plazo por encima del precio de etiqueta. Mi equipo y yo hemos guiado a muchos compradores del Triángulo por este camino — comuníquese con nosotros y le ayudaremos a encontrar la oportunidad de embargo adecuada y a mantenerlo lejos de la equivocada.

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