Decodificando el lenguaje inmobiliario comercial: una guía de la jerga industrial

Como Tim Clarke, fundador de Equipo de Tim M. Clarke y un experimentado agente inmobiliario en el Triángulo Raleigh-Durham área, he visto de primera mano lo confusa que puede ser la terminología inmobiliaria comercial. Ya sea un inversor incipiente o un profesional experimentado que busca expandir su cartera, entender la jerga es crucial. Vamos a sumergirnos en el mundo de Jerga CRE y desmitifica algunos de los términos más comunes que encontrarás.

El ABC de los bienes raíces comerciales

Tipos y clasificaciones de propiedades

Cuando empiezas en bienes raíces comerciales, una de las primeras cosas que debe comprender son los diferentes tipos de propiedades y cómo se clasifican. No se trata solo de saber la diferencia entre un edificio de oficinas y un centro comercial; se trata de entender los matices que pueden hacer que una inversión triunfe o fracase.

Espacio de oficina: más que simples cubículos

En el mundo de inmuebles de oficinas, hablamos a menudo de Edificios de clase A, B y C. Piense en ello como calificar un trabajo:

• Clase A las oficinas son la flor y nata de la cosecha. Por lo general, son edificios nuevos en ubicaciones privilegiadas con comodidades de primera categoría. Piense en vestíbulos elegantes, ascensores de última generación y tal vez incluso una terraza en la azotea.
• Clase B los edificios tienen un rendimiento sólido. Pueden ser un poco más antiguos o estar en áreas menos prestigiosas, pero están bien mantenidos y, a menudo, atraen a una mezcla diversa de inquilinos.
• Clase C las propiedades son lo mejor del mundo de las oficinas. Son más antiguas, necesitan un poco de cariño, pero pueden ser diamantes en bruto para el inversor adecuado.

También distinguimos entre CBD (Distrito Central de Negocios) y espacios de oficinas suburbanos. Las oficinas del CBD están justo en el corazón de la ciudad, mientras que las oficinas suburbanas pueden ofrecer más estacionamiento y alquileres más bajos.

Comercio minorista: desde mamá y papá hasta grandes centros comerciales

Propiedades comerciales vienen en todas las formas y tamaños, desde centros comerciales hasta extensos centros comerciales. Los términos clave que escuchará incluyen:

• Inquilinos principales: Estas son las tiendas de renombre que atraen a los clientes a un centro comercial. Piensa Walmart o Objetivo.
• Tiendas en línea: Tiendas más pequeñas que llenan los espacios entre los inquilinos principales.
• GLA (área bruta alquilable): La superficie total diseñada para la ocupación y el uso exclusivo de los inquilinos.
• CAM (mantenimiento de áreas comunes): Tarifas que se cobran a los inquilinos por el mantenimiento de los espacios compartidos, como estacionamientos y pasarelas.

Industrial: no solo almacenes

Bienes raíces industriales no se trata solo de almacenar productos. Es un sector diverso que incluye:

• Almacenes: Amplios espacios para almacenar y distribuir productos.
• Espacios flexibles: Edificios versátiles que pueden albergar tanto usos industriales como de oficinas.
• Instalaciones de fabricación: Espacios diseñados para la producción y el montaje.

Las características clave de las propiedades industriales incluyen altura libre (la altura útil desde el suelo hasta la lámpara de techo colgante más baja) y el número y tipo de puertas de muelle.

Multifamiliar: Home Sweet Home (s)

Propiedades multifamiliares son edificios residenciales con varias unidades. Van desde dúplex hasta enormes complejos de apartamentos. Entre los términos importantes se incluyen:

• Apartamentos estilo jardín: Edificios de poca altura repartidos en terrenos ajardinados.
• Apartamentos de gran altura: Edificios altos de varios pisos, que a menudo se encuentran en áreas urbanas.
• Mezcla de unidades: La variedad de tamaños de apartamentos (estudio, de una habitación, dos habitaciones, etc.) en un complejo.
• Tasa de ocupación: El porcentaje de unidades que se alquilan en un momento dado.

Muéstrame el dinero: términos financieros y de inversión

Ahora que hemos cubierto los tipos de propiedades, hablemos de los números que hacen que Mundo CRE dar una vuelta.

Métricas de valoración: calculando los números

Al evaluar el valor de una propiedad, estos son los pesos pesados:

• Tasa de capitalización (tasa de capitalización): Esta es la tasa de rendimiento de una propiedad de inversión inmobiliaria basada en los ingresos que se espera que genere la propiedad. Se calcula dividiendo el ingreso operativo neto de la propiedad por su valor de mercado actual.
• NOI (ingreso operativo neto): Los ingresos anuales generados por una propiedad generadora de ingresos después de deducir todos los gastos pero antes de deducir los impuestos sobre la renta y los costos de financiación.
• IRR (tasa interna de rendimiento): métrica que se utiliza para estimar la rentabilidad de las posibles inversiones, teniendo en cuenta el valor temporal del dinero.

Financiamiento: cerrar el trato

Cuando se trata de financiación Ofertas de CRE, encontrarás los siguientes términos:

• Relación LTV (préstamo a valor): La relación entre un préstamo y el valor de un activo adquirido. Los prestamistas utilizan el LTV para evaluar el riesgo crediticio antes de aprobar una hipoteca.
• DSCR (ratio de cobertura del servicio de la deuda): Una medida del flujo de caja disponible para pagar las obligaciones de deuda actuales.
• Financiamiento intermedio: Un híbrido de financiación mediante deuda y capital que otorga al prestamista el derecho a convertirse en una participación accionaria de la empresa en caso de incumplimiento.

Estructuras de inversión: cómo se organizan las operaciones

Inversiones CRE vienen en varias formas:

• REIT (fideicomisos de inversión inmobiliaria): Empresas que poseen, operan o financian bienes inmuebles generadores de ingresos en una variedad de sectores inmobiliarios.
• Sociedades comanditarias: Una sociedad en la que hay al menos un socio general que administra la empresa y uno o más socios comanditarios que invierten dinero pero tienen una responsabilidad limitada y no intervienen en las decisiones de gestión.
• Empresas conjuntas: Un acuerdo comercial en el que dos o más partes acuerdan unir sus recursos con el fin de llevar a cabo una tarea específica.

La jerga del arrendamiento: entender los acuerdos de arrendamiento

Los arrendamientos son el elemento vital de bienes raíces comerciales. Esto es lo que necesitas saber:

Tipos de arrendamientos: ¿quién paga qué?

• Arrendamiento de Triple Net (NNN): El inquilino se compromete a pagar todos los impuestos inmobiliarios, el seguro del edificio y el mantenimiento de la propiedad, además del alquiler y los servicios públicos.
• Arrendamiento bruto de servicio completo (FSG): El propietario paga todos o la mayoría de los gastos de la propiedad.
• Arrendamiento bruto modificado: Un compromiso entre NNN y FSG en el que el inquilino y el propietario comparten algunos de los gastos de la propiedad.

Componentes del arrendamiento: el diablo está en los detalles

• Alquiler base: El alquiler mínimo adeudado al propietario.
• Escaladas: Aumentos programados del alquiler durante el plazo del arrendamiento.
• Subsidios de TI (mejora de inquilinos): Fondos proporcionados por el propietario para ayudar al inquilino a personalizar el espacio.
• Gastos operativos: Los costos asociados con la administración de la propiedad, que pueden repercutirse a los inquilinos.

Términos de ocupación: llenar el espacio

• Tasa de vacantes: El porcentaje de todas las unidades disponibles en una propiedad de alquiler que están vacías o desocupadas en un momento determinado.
• Absorción: la cantidad de espacio o unidades ocupadas durante un período de tiempo determinado.
• Mezcla de inquilinos: La variedad de negocios en una propiedad minorista, con el objetivo de crear sinergia y atraer clientes.
• Cláusulas de coarrendamiento: Disposiciones que permiten a los inquilinos reducir el alquiler o rescindirlo si los principales inquilinos se van o si la ocupación cae por debajo de cierto nivel.

Debida diligencia: hacer los deberes

Antes de cerrar cualquier Oferta CRE, es fundamental que se ejerza una diligencia debida minuciosa. Estos son algunos términos clave:

• Evaluación ambiental del sitio: Un informe preparado para una explotación inmobiliaria que identifica los pasivos potenciales o existentes por contaminación ambiental.
• Informe sobre el estado de la propiedad (PCR): Un examen minucioso del estado físico de una propiedad.
• LOI (Carta de intención): Un documento en el que se describen los términos de una oferta propuesta antes de que se redacte el acuerdo final.
• PSA (Acuerdo de compra y venta): El contrato final y vinculante de una transacción inmobiliaria.
• Dinero en garantía: depósito realizado a un vendedor que demuestre la buena fe del comprador en una transacción.
• Período de diligencia debida: El tiempo permitido para que el comprador investigue a fondo la propiedad antes de comprometerse con la compra.

El futuro de la CRE: tendencias emergentes y tecnología

El bienes raíces comerciales el paisaje está en constante evolución. Estas son algunas tendencias a tener en cuenta:

Sostenibilidad: Hacia la ecología

• Certificación LEED (Liderazgo en Diseño Energético y Ambiental): Un sistema de clasificación de edificios ecológicos ampliamente utilizado.
• Calificaciones Energy Star: Un símbolo de eficiencia energética respaldado por el gobierno.
• Edificios con cero emisiones netas: Propiedades que producen tanta energía como la que consumen en el transcurso de un año.

PropTech: los bienes raíces se unen a la tecnología

• Sistemas de edificios inteligentes: Tecnologías integradas que optimizan el rendimiento del edificio y mejoran la experiencia del usuario.
• IoT (Internet de las cosas): Dispositivos conectados que pueden monitorear y controlar los sistemas del edificio.
• VR (Realidad Virtual) y AR (Realidad Aumentada): Tecnologías utilizadas para visitas y visualizaciones de propiedades virtuales.

Concluyendo: su hoja de ruta de CRE

Como hemos visto, el mundo de bienes raíces comerciales está lleno de su propio lenguaje único. Dominar esta terminología es crucial para cualquiera que busque triunfar en la industria. Ya sea que esté negociando un arrendamiento, evaluando una oportunidad de inversión o administrando una propiedad, comprender estos términos le brindará una ventaja significativa.

Recuerde, el Mercado CRE siempre está cambiando y constantemente surgen nuevos términos. Mantén la curiosidad, sigue aprendiendo y no tengas miedo de hacer preguntas. Cuanto más comprenda, mejor equipado estará para tomar decisiones informadas y detectar grandes oportunidades.

Si estás listo para sumergirte más en el mundo de bienes raíces comerciales o si tiene alguna pregunta sobre el Mercado de Raleigh-Durham, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. En el Equipo de Tim M. Clarke, siempre estamos aquí para ayudarlo a sortear las complejidades de CUIDADO y encuentre la propiedad perfecta para sus necesidades.

¿Está listo para dar el siguiente paso en su viaje inmobiliario comercial? Póngase en contacto con el equipo de Tim M. Clarke hoy mismo. ¡Convirtamos esa jerga inmobiliaria en éxito inmobiliario!