Comprender los gravámenes fiscales: una guía completa para inversores

Como un condimentado agente inmobiliario con más de 17 años de experiencia en el Triángulo Raleigh-Durham área, he visto una buena cantidad de estrategias de inversión ir y venir. Pero una que ha despertado constantemente el interés de los inversores inteligentes es inversión en gravámenes fiscales. En esta guía completa, le explicaré los entresijos de esta oportunidad de inversión única, basándome en mi amplia experiencia en Carolina del Norte mercado inmobiliario.

Introducción a los gravámenes fiscales

¿Qué es un gravamen fiscal?

Empecemos por lo básico. UN gravamen fiscal es una reclamación legal contra una propiedad por impago impuestos a la propiedad. Cuando los propietarios se atrasan en el pago de sus impuestos, los gobiernos locales no se quedan de brazos cruzados. Toman medidas para garantizar lo que se les debe.

Definición y concepto básico

Imagina que eres el tesorero del condado, y tienes un montón de facturas impagas de impuestos en tu escritorio. ¿Qué haces? Pones un gravamen sobre la propiedad. Esto gravamen actúa como una especie de pagaré, garantizando que el gobierno reciba el pago antes que a nadie si la propiedad se vende o refinancia.

Cómo se originan los gravámenes fiscales

El proceso generalmente comienza cuando el propietario de una propiedad no paga sus impuestos. En Condado de Wake, por ejemplo, los impuestos a la propiedad suelen vencerse en septiembre. Si el propietario de una vivienda en Cary o Ápice si no paga antes de enero, el condado podría iniciar el proceso de embargo. Sin embargo, no es instantáneo. Por lo general, hay un período de gracia, que da a la gente la oportunidad de llegar a un acuerdo antes de que las cosas se pongan serias.

El papel de los gravámenes fiscales en el gobierno local

Recaudación de ingresos

Para los gobiernos locales, los embargos fiscales son como una red de seguridad financiera. Garantizan que, incluso si las personas se atrasan en el pago de sus impuestos, eventualmente llegue el dinero para financiar los servicios esenciales. Es una herramienta crucial para lugares como Durham o Chapel Hill para mantener sus presupuestos equilibrados.

Impacto en los servicios comunitarios

¿Alguna vez te has preguntado cómo es tu local? parques mantenerse mantenido o cómo colegios ¿mantener las luces encendidas? Una gran parte de esa financiación proviene de los impuestos a la propiedad. Cuando los impuestos no se pagan, estos servicios pueden verse afectados. Por eso los gobiernos están tan interesados en recaudar lo que se debe.

El proceso de inversión en gravámenes fiscales

Adquisición de gravámenes fiscales

Ahora, aquí es donde se pone interesante para los inversores. Los gobiernos locales no siempre quieren esperar a que los propietarios paguen. Por lo tanto, venden estos gravámenes a los inversores. Es una situación en la que todos ganan: el gobierno recibe su dinero y los inversores obtienen una oportunidad potencialmente lucrativa.

Subastas de gravámenes fiscales

En Carolina del Norte, las subastas de gravámenes fiscales generalmente se llevan a cabo a nivel de condado. Es posible que se encuentre en el Palacio de justicia del condado de Wake, pujando junto con otros inversores. Hoy en día, muchos condados también ofrecen subastas en línea, lo que facilita a los inversores de otros estados participar en la subasta.

Estrategias de puja

Hacer una oferta por gravámenes fiscales no es como hacer una oferta por una casa en un subasta de ejecución hipotecaria. En muchos casos, usted hace una oferta por la tasa de interés que está dispuesto a aceptar, no por el importe del gravamen en sí. El mejor postor gana, lo que significa que debes encontrar un equilibrio entre ser competitivo y garantizar una rentabilidad que valga la pena.

Procedimientos posteriores a la adquisición

Periodo de canje

Una vez que hayas ganado un gravamen, el dueño de la propiedad aún no está fuera de juego. En Carolina del Norte, normalmente hay un período de canje de un año. Durante este tiempo, el propietario puede pagar los impuestos (más tus intereses) y reclamar su propiedad de forma gratuita y limpia.

Cobro del gravamen

Si el período de canje pasa y el propietario no ha pagado, tienes opciones. Puedes cobrar los intereses y el capital o, en algunos casos, iniciar un proceso de ejecución hipotecaria para hacerte con la propiedad de la propiedad.

Beneficios potenciales de la inversión en gravámenes fiscales

Altas tasas de interés

Tasas de interés legales

Uno de los mayores atractivos de la inversión en gravámenes fiscales es el potencial de obtener altos rendimientos. En Carolina del Norte, la tasa de interés de los gravámenes fiscales se establece en el 10% anual. Eso no es nada despreciable, especialmente en el entorno actual de bajos intereses.

Interés compuesto

Aquí es donde se pone aún mejor. Ese interés se acumula mensualmente. Por lo tanto, si el propietario de una propiedad tarda todo el año en canjearlo, se trata de una tasa anual efectiva de alrededor del 10,5%. Intenta obtenerla de un cuenta de ahorros en tu local banco.

Oportunidades de adquisición de propiedades

Proceso de ejecución hipotecaria

Si el propietario no canjea el gravamen, es posible que tengas la oportunidad de ejecutar la hipoteca y tomar posesión de la propiedad. Esto no ocurre con frecuencia (la mayoría de los gravámenes se canjean), pero cuando ocurre, puede ser una mina de oro para los inversores.

Adquisiciones por debajo del valor de mercado

Imagina coger un vivienda unifamiliar en North Hills o un condominio en centro de Raleigh por centavos por dólar. Es raro, pero sucede. He visto a inversores adquirir propiedades por valor de cientos de miles solo por la cantidad de impuestos atrasados adeudados.

Riesgos y desafíos en la inversión en gravámenes fiscales

Riesgos relacionados con la propiedad

Estado de la propiedad

Aquí es donde debes tener cuidado. El hecho de que una propiedad tenga impuestos impagos no significa que sea una joya escondida. He visto a inversores quedarse atrapados con embargos sobre propiedades que eran poco más que lotes baldíos o casas en tan mal estado que no valían la pena ni el terreno en el que se encontraban.

Problemas con el título

A veces, una propiedad puede tener otros embargos o problemas de título que complican las cosas. Es posible que gane la subasta de gravámenes fiscales solo para descubrir que hay un hipoteca o juicio que tiene prioridad sobre su reclamación.

Riesgos económicos y de mercado

Recesiones económicas

El mercado inmobiliario no siempre hay sol y rosas. Durante las crisis económicas, más propietarios podrían tener dificultades para pagar sus impuestos, lo que podría significar más gravámenes disponibles. Pero también significa un mayor riesgo de que esos gravámenes no se canjeen.

Competencia en el mercado

A medida que más inversores se den cuenta del potencial de los gravámenes fiscales, la competencia en las subastas puede reducir la rentabilidad. He visto subastas en Raleigh donde los inversores estaban dispuestos a aceptar tipos de interés tan bajos como el 1% o el 2%, con la esperanza de tener la oportunidad de adquirir la propiedad.

Consideraciones legales y reglamentarias

Leyes específicas de cada estado

Variaciones en las regulaciones estatales

Cada estado tiene sus propias reglas en lo que respecta a los gravámenes fiscales. Qué funciona en Carolina del Norte puede que no vuele Florida o Texas. Si está pensando en invertir fuera del estado, asegúrese de hacer sus deberes.

Requisitos de cumplimiento

Existen reglas estrictas sobre cómo puede interactuar con los propietarios después de adquirir un gravamen. Si infringe estas normas, podría encontrarse con problemas con el Comisión de Bienes Raíces de Carolina del Norte u otros organismos reguladores.

Debida diligencia y responsabilidades legales

Requisitos de investigación

Antes de hacer una oferta por un gravamen, debe hacer su debida diligencia. Esto puede significar visitar la propiedad, comprobar registros del condado, o contratar a un compañía de títulos para hacer una búsqueda exhaustiva.

Obligaciones legales

Como titular de un gravamen, usted tiene ciertas responsabilidades legales. Es posible que tengas que notificar al dueño de la propiedad sobre tu gravamen o seguir procedimientos específicos si decides ejecutar la hipoteca. Si arruinas esto, podrías perder tu inversión.

Estrategias para una inversión exitosa en gravámenes fiscales

Diversificación de carteras

Diversificación geográfica

No pongas todos los huevos en una canasta. Distribuir sus inversiones en diferentes condados o incluso estados puede ayudar a mitigar el riesgo. Una recesión en Cary podría verse compensado por un auge de Morrisville.

Diversificación del tipo de propiedad

Combínalo cuando se trata de tipos de propiedades. Una cartera que incluye gravámenes sobre residencial, comercial, y industrial las propiedades pueden proporcionar más estabilidad que centrarse en un solo tipo.

Técnicas de investigación y análisis

Valoración de inmuebles

Antes de hacer una oferta por un gravamen, hágase una buena idea del valor de la propiedad. Herramientas como Zillow o Aleta roja puede darte una idea aproximada, pero no hay nada mejor que tener botas en el suelo. Pase por la propiedad, visite el vecindario y conozca el mercado local.

Análisis de mercado

Esté atento a las tendencias generales del mercado. ¿Están los precios de las viviendas Durham ¿en aumento? ¿Hay un nuevo Amazon almacén que llega a Garner? Estos factores pueden afectar el valor de las propiedades y la probabilidad de amortización de gravámenes.

Opciones de inversión alternativas

Inversión en escrituras tributarias

Diferencias con los gravámenes fiscales

Si bien los embargos fiscales le otorgan el derecho a cobrar intereses o a ejecutar la hipoteca, las escrituras tributarias le otorgan la propiedad directa de la propiedad. En algunos estados, como Georgia, las ventas de escrituras tributarias son más comunes que las ventas con gravamen.

Pros y contras

Las escrituras tributarias pueden ofrecer una adquisición de propiedades más rápida, pero a menudo requieren más capital inicial. También asumes de inmediato todas las responsabilidades propias de la propiedad, lo que puede ser una ventaja o una desventaja según tu estrategia de inversión.

Inversión inmobiliaria tradicional

Propiedad directa de la propiedad

Comprar propiedades directamente, ya sea para voltear o alquilar, sigue siendo una estrategia popular. Ofrece más control, pero también requiere una gestión más práctica que la inversión en gravámenes fiscales.

REIT y fondos inmobiliarios

Para aquellos que desean exponerse a bienes raíces sin la molestia de la propiedad directa, Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) o los fondos inmobiliarios pueden ser opciones atractivas. Ofrecen liquidez y una gestión profesional, pero es posible que no ofrezcan los mismos beneficios potenciales que la inversión directa o los gravámenes fiscales.

Reflexiones finales de Tim

La inversión en gravámenes fiscales puede ser una herramienta poderosa en su arsenal de inversiones inmobiliarias. Ofrece la posibilidad de obtener altos rendimientos y, en ocasiones, la oportunidad de adquirir propiedades a una fracción de su valor de mercado. Sin embargo, no está exento de riesgos y complejidades.

Como alguien que ha estado en el Raleigh-Durham Durante casi dos décadas, puedo decirles que el éxito en la inversión en gravámenes fiscales se debe al conocimiento, la diligencia y un poco de paciencia. No se trata de un plan para hacerse rico rápidamente, sino más bien de una estrategia que recompensa el análisis cuidadoso y la reflexión a largo plazo.

Si está pensando en invertir en gravámenes fiscales, comience con algo pequeño y local. Familiarízate con el proceso en tu condado antes de expandirte. Y recuerde que, si bien las posibles rentabilidades pueden ser atractivas, las inversiones inmobiliarias tradicionales, como la compra y venta de casas o la inversión en propiedades de alquiler, suelen ofrecer caminos más sencillos para acumular riqueza a través de los bienes raíces.

Ya sea que esté buscando invertir en gravámenes fiscales, comprar la casa de sus sueños o explorar otras oportunidades inmobiliarias en Área del triángulo, mi equipo y yo en el Equipo de Tim M. Clarke estamos aquí para ayudar. Nos especializamos en abordar las complejidades del mercado inmobiliario local, desde la construcción de viviendas personalizadas hasta las estrategias de inversión.

¿Está listo para dar el siguiente paso en su viaje inmobiliario? Llámenos o visite nuestro sitio web para programar una consulta. Trabajemos juntos para encontrar la estrategia de inversión adecuada para usted y convertir sus objetivos inmobiliarios en realidad.