Cómo elegir el prestamista hipotecario adecuado

La cotización es la parte fácil. Cualquier oficial de préstamos puede leerle una tasa por teléfono, y en un martes cualquiera media docena de ellos le leerán casi la misma. Lo que decide si gana la casa—y cómo se sienten los siguientes sesenta días—es todo lo que hay detrás de ese número: qué tan rápido preaprueba el prestamista, cómo salen sus tasaciones en su vecindario y si cumplen con la fecha de cierre. En mis más de 17 años vendiendo casas en todo el Triángulo de Raleigh-Durham, he visto tambalearse más compras por demoras del prestamista que por el precio.

Esta página es mi proceso para elegir al prestamista, de principio a fin. Si todavía está ordenando a los jugadores—bancos, cooperativas de crédito, bancos hipotecarios, corredores, plataformas en línea—empiece con mi desglose de los tipos de prestamistas y qué hace mejor cada uno. Luego vuelva aquí y haga la comparación.

En un mercado veloz del Triángulo, la cotización más barata sobre el papel pierde ante el prestamista que de verdad cierra a tiempo.

Compare el precio de la forma correcta: tasa, APR y puntos

Los precios hipotecarios se mueven a diario, a veces dos veces al día. Las cotizaciones reunidas a lo largo de una semana no le dicen nada—lo que se movió entre llamadas fue el mercado, no los prestamistas. Solicite cada Estimación de Préstamo el mismo día y por fin estará comparando prestamistas en lugar de comparar martes.

La Estimación de Préstamo es un formulario federal estandarizado de tres páginas, y la estandarización es justamente el punto: cada prestamista llena las mismas casillas, así que las ofertas quedan alineadas una junto a otra. Por ley debe llegarle dentro de los tres días hábiles siguientes a su solicitud, y los costos de cierre que indica deben mantenerse durante diez días hábiles.

Luego pase a la página 3. La sección de Comparaciones muestra cuánto habrá pagado después de cinco años y el porcentaje total de intereses a lo largo de la vida del préstamo. Cuando dos ofertas parecen idénticas por adelantado, la página 3 suele ser donde aparece el ganador. Y negocie—los prestamistas pueden igualar o superar la Estimación de Préstamo de un competidor, y lo hacen, para ganarse su negocio. Lo peor que pueden decir es que no.

Mi proceso de siete pasos para comparar prestamistas

1. Conozca su crédito antes que los prestamistas. Obtenga sus reportes, dispute los errores y entienda dónde se ubica su puntaje de crédito—es el mayor factor individual en la tasa que le cotizarán.
2. Prepare su papeleo. Talones de pago, formularios W-2, declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios—mantengo una lista de verificación completa para preparar su solicitud. Un comprador que llega organizado se preaprueba más rápido y se le toma más en serio.
3. Elija tres o cuatro candidatos de distintas categorías. Mézclelos: quizás su propio banco o cooperativa de crédito, un banco hipotecario dedicado y un corredor que compara varios prestamistas mayoristas. Los distintos tipos fijan precios de forma distinta en días distintos.
4. Solicite cada Estimación de Préstamo el mismo día. Mismo monto de préstamo, mismo enganche, mismo programa, mismo día. Cualquier otra cosa y estará midiendo el mercado, no al prestamista.
5. Compare la APR, la Sección A y la página 3. La Sección A en la página 2 lista los propios cargos de originación del prestamista—los cargos que él controla. La APR y el costo a cinco años atrapan lo que la tasa destacada esconde.
6. Negocie, luego entreviste. Lleve la oferta más afilada de vuelta al prestamista en quien más confía y pídale que la iguale. Luego haga las preguntas de servicio que aparecen abajo—el precio lleva a un prestamista a la ronda final; el servicio elige al ganador.
7. Elija y fije la tasa. Fije una tasa por un periodo que cubra la fecha de cierre de su contrato con margen de sobra, y obtenga las condiciones del bloqueo—duración, costo, precio de la extensión—por escrito.

Los factores de servicio que ganan casas en el Triángulo

Esto es lo que los sitios de comparación de tasas nunca le dicen: en un mercado competitivo, su prestamista es parte de su oferta. Cuando una propiedad en Cary o Apex atrae varias ofertas en un fin de semana, el agente vendedor llama a cada oficial de préstamos antes de asesorar al vendedor. He visto negocios ganados porque un prestamista contestó el teléfono un domingo por la tarde, y perdidos porque una carta de preaprobación tardó cuatro días en llegar.

Rapidez de la preaprobación

Una precalificación es una opinión; una preaprobación con evaluación de riesgo (underwriting) es un compromiso con sus ingresos y activos ya verificados. Los prestamistas más fuertes del Triángulo entregan una preaprobación completa en 24 a 48 horas y actualizan su carta el mismo día en que usted encuentra la casa. Si un prestamista necesita una semana solo para preaprobarlo, imagine el calendario de la evaluación de riesgo.

Familiaridad con las tasaciones locales

Pregunte quién está en el panel de tasadores del prestamista. Un tasador que trabaja Raleigh, Durham y los pueblos aledaños cada semana sabe por qué un callejón sin salida en Holly Springs y un bungaló en el centro de Durham se comparan de la manera en que lo hacen. Un prestamista que enruta las órdenes a través de una central nacional de tasaciones hacia quien esté disponible puede entregarle un reporte tardío—o un valor bajo—que uno local habría acertado a la primera.

Confiabilidad para cerrar a tiempo

Esta es la que me quita el sueño, porque lo que está en juego es desigual. En Carolina del Norte, una vez que termina su periodo de diligencia debida, su cuota de diligencia debida (due diligence fee) y su depósito de garantía (earnest money) están en riesgo—incumpla la fecha de cierre lo bastante mal sin la gracia del vendedor y ese es dinero real perdido, y posiblemente la casa también. Pregunte a cada finalista qué porcentaje de sus préstamos de compra cerró a tiempo el año pasado, y con qué frecuencia emiten el clear-to-close (autorización para cerrar) por adelantado. Un prestamista que lleva la cuenta de ese número es un prestamista al que le importa.

Preguntas que debe hacer antes de comprometerse

Diez minutos al teléfono con cada finalista le dicen más que cualquier hoja de tasas. Mi lista corta:

• ¿Qué porcentaje de sus préstamos de compra cerró a tiempo en el último año?
• ¿La evaluación de riesgo es interna o se envía afuera—y cuál es su plazo promedio hasta la autorización para cerrar?
• ¿Quién maneja mi expediente después de la solicitud: usted, o un equipo de procesamiento que no he conocido?
• ¿Sus tasadores son locales del Triángulo?
• ¿Cuánto dura su bloqueo de tasa estándar, cuánto cuesta una extensión y ofrecen una reducción (float-down) si las tasas bajan?
• ¿Administrará mi préstamo después del cierre, o lo venderá?

Sobre esa última: la mayoría de los prestamistas venden préstamos en el mercado secundario a inversionistas como Fannie Mae o Freddie Mac, y muchos transfieren también la administración del préstamo. Eso es normal—su tasa y sus condiciones no cambian, solo la dirección del pago. Solo guarde los registros durante el traspaso.

Cuándo encaja un prestamista de nicho

A veces la respuesta correcta no es la cotización más afilada del mercado general—es el prestamista hecho para su situación.

Préstamos para médicos. Con Duke, UNC y WakeMed anclando el empleo médico de esta región, varios bancos operan programas para médicos dirigidos a residentes, becarios y nuevos médicos adjuntos: poco o ningún enganche, sin seguro hipotecario privado (PMI) y con la deuda estudiantil tratada con más suavidad al calificar. Si carga con la deuda de un médico y va por la trayectoria de un médico, este programa puede superar cualquier cotización convencional sobre la mesa.

Prestamistas de cartera. Estos prestamistas mantienen los préstamos en sus propios libros en lugar de venderlos, así que pueden escribir sus propias reglas. Ingresos por cuenta propia, un cambio de empleo reciente, particularidades de la construcción nueva—cuando su expediente no encaja en el molde estándar, un prestamista de cartera puede decir que sí donde los grandes procesadores dicen que no.

Programas respaldados por el gobierno. Los préstamos FHA permiten enganches tan bajos como el 3.5% con requisitos de crédito más flexibles, aunque el seguro hipotecario normalmente dura toda la vida del préstamo. Los préstamos VA dan a veteranos elegibles, militares en servicio activo y ciertos cónyuges de militares un financiamiento del 100% sin seguro hipotecario mensual—necesitará un Certificado de Elegibilidad, la vivienda debe ser su residencia principal, y se aplica una cuota de financiamiento única. La trampa con cualquiera de los dos: la ejecución varía enormemente según el prestamista. Pregunte a cada finalista cuántas compras FHA o VA cerró el trimestre pasado antes de entregarle la suya.

Tome la decisión con información real

Elegir un prestamista no es escoger una tasa en una pantalla—es contratar a la persona que le entrega las llaves a tiempo o no lo hace. Ponga su crédito en orden, reúna Estimaciones de Préstamo del mismo día, lea la página 3 y entreviste por servicio como si la casa dependiera de ello, porque a veces así es. Si está comprando en Raleigh, Durham, Chapel Hill o en cualquier parte del Triángulo, comuníquese—mi equipo y yo lo conectaremos con prestamistas con los que nuestros clientes de verdad han cerrado, en tiempo, y nos quedaremos en el expediente desde la oferta hasta las llaves.

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