No compre un auto antes del cierre: cómo proteger su hipoteca

Usted tiene bajo contrato una casa que ama. La carta de preaprobación está en su mano, y ese garaje nuevo prácticamente le suplica una camioneta nueva. Deténgase ahí mismo. En más de 18 años de cierres en Raleigh-Durham, las peores llamadas que recibo llegan en las dos últimas semanas — un comprador financió algo llamativo, y un préstamo que estaba aprobado de repente ya no lo está.

Su prestamista no termina de revisarlo después de la preaprobación. Su expediente se vuelve a examinar hasta la mesa de cierre, y un solo pago mensual nuevo puede cambiar el precio de su tasa, encoger su aprobación o terminar la operación por completo. Aquí está exactamente cómo ocurre eso, mis reglas para las semanas bajo contrato, y qué hacer si el daño ya está hecho.

"Aprobado" el primer día no significa nada si está "desaprobado" el día veintinueve.

Por qué los aseguradores lo revisan de nuevo antes del cierre

La preaprobación es una estimación inicial construida sobre una fotografía de sus finanzas, y los prestamistas no confían en que esas fotografías se queden quietas. Días antes del cierre, la mayoría hace una actualización de crédito para detectar nuevas cuentas, nuevas consultas y nuevos saldos. Muchos también llaman a su empleador para una verificación verbal de empleo — a veces la mañana misma del cierre.

Dos números impulsan esta nueva revisión. El primero es su puntaje de crédito: una consulta dura y una línea de crédito nueva ambas lo arrastran hacia abajo, y mi explicación de cómo funcionan los puntajes de crédito muestra por qué las cuentas nuevas son las que más golpean. El segundo es su relación deuda-ingreso, o DTI (debt-to-income) — sus pagos de deuda mensuales divididos entre su ingreso bruto mensual. A los prestamistas les gusta ver 36% o menos. Agregue un pago, y esa relación sube haya cabido o no la compra en su presupuesto.

Haga las cuentas y se vuelve sombrío rápido. Cada $100 que compromete en pagos de crédito mensuales puede reducir lo que usted califica en aproximadamente $10,000. Un pago de auto de $300 puede recortar $30,000 de su elegibilidad hipotecaria — a menudo la diferencia exacta entre la casa que tiene bajo contrato y la que tuvo que conformarse la última vez.

Qué cuenta como un evento de crédito importante

Los compradores imaginan una "compra importante" como un bote. Los aseguradores lo definen de forma mucho más amplia. Cualquiera de estas cosas puede hacer saltar la alarma mientras está bajo contrato:

• Financiar o arrendar un vehículo. Un préstamo de auto de $30,000 es el clásico asesino de cierres, pero incluso un pago modesto mueve su DTI.
• Crédito de tienda para muebles o electrodomésticos. Un juego de sala de $3,000, un conjunto de electrodomésticos de $4,000, incluso un colchón de $7,000 en una tarjeta de tienda — "sin pagos por 12 meses" igual aparece como una cuenta nueva con una nueva obligación.
• Abrir nuevas tarjetas de crédito o transferir saldos. Abrir tres tarjetas y mover saldos entre ellas se lee como una señal de apuro, y cada solicitud es una consulta dura.
• Planes de pago a plazos de cualquier tamaño. Sí, incluso un teléfono de $600 en pagos mensuales. Las líneas de crédito pequeñas siguen siendo líneas de crédito.
• Ser codeudor de cualquier persona. Su nombre en el préstamo de otra persona convierte esa deuda en suya en el cálculo del DTI, sin importar quién pague en realidad.
• Depósitos grandes sin documentar. El dinero que aparece en su cuenta sin un rastro documental congela expedientes. Los prestamistas rastrean cada dólar — mi repaso de lo que los prestamistas verifican muestra qué tan a fondo llega ese rastreo de origen.
• Cambiar de trabajo. Incluso un aumento puede causar problemas si la estructura de pago cambia a comisión o el nuevo empleador aún no puede verificarlo. Hable con su oficial de préstamos antes de aceptar cualquier cosa.

Aquí está la trampa: cada cosa por separado podría caber en su presupuesto. Los prestamistas no miran las cosas por separado. Suman cada nueva obligación, y una ola de compras de muebles de $15,000 repartida entre cuatro cuentas "asequibles" se lee como una sola cosa — riesgo.

Cuánto cuesta en realidad cuando sale mal

Las consecuencias vienen en tres tamaños. El más pequeño: le vuelven a cotizar la tasa porque su puntaje bajó, y paga más cada mes durante 30 años. El mediano: su aprobación se encoge, y usted corre para llevar más efectivo a la mesa o renegociar un contrato que los vendedores no tienen ninguna razón para reabrir. El más grande: el préstamo muere en la mesa de cierre.

Y en Carolina del Norte, una operación muerta trae una factura adjunta. Su cuota de diligencia debida (due diligence) es no reembolsable desde el momento en que entra bajo contrato, y pasada la fecha límite de diligencia debida, su depósito de garantía (earnest money) por lo general también lo es. He visto a compradores perder depósitos desde $5,000 en adelante por gastos que podían haber esperado un mes.

El que se me queda grabado: una pareja, a días de cerrar una preciosa casa estilo craftsman, financió los muebles de su sala temprano. La cuenta nueva descalificó los términos de su hipoteca, la operación se derrumbó, y perdieron $15,000 no reembolsables. Si hubieran esperado 30 días, habrían amueblado esa casa y dormido en ella. En cambio, lo hizo otra persona.

Mis reglas del contrato al cierre

1. Congele la billetera. Desde el día en que entra bajo contrato: nada de nuevas cuentas, nada de financiamiento, nada de solicitudes de crédito de ningún tipo. Solo gasto esencial y presupuestado en débito o en tarjetas de larga data.
2. Mantenga su dinero rastreable. Nada de depósitos grandes en efectivo, nada de mover fondos entre cuentas sin registros. Si un familiar le regala dinero para la compra, consiga la carta de regalo y el rastro documental antes de que el dinero se mueva — y declare cualquier cuenta en la que usted sea solo usuario autorizado, para que su prestamista pueda documentar que la deuda no es suya.
3. Pague todo a tiempo. Un solo pago atrasado bajo contrato daña su puntaje en el momento exacto en que más importa, e invita preguntas que usted no quiere responder.
4. Deje su trabajo en paz. Si le llega una oferta a mitad del contrato, llame a su oficial de préstamos antes de aceptar. Un ingreso verificado y constante es lo que cierra préstamos.
5. No sea codeudor de nadie. Ni de una camioneta, ni de un apartamento. Su pago se convierte en su DTI.
6. Responda a su prestamista el mismo día. Las solicitudes de aseguramiento son bombas de tiempo con asuntos de correo muy corteses. Las respuestas rápidas y completas mantienen intacta su fecha de cierre.
7. Celebre después del registro, no antes. El champán se conserva. Su bloqueo de tasa quizá no.

La ventana segura se abre cuando se registra la escritura

Carolina del Norte es un estado de cierre con abogado. Usted firmará en la mesa del abogado de cierre, pero no ha terminado cuando bajan las plumas — el abogado todavía tiene que registrar la escritura en el Registro de Escrituras (Register of Deeds) del condado y desembolsar los fondos. Solo entonces la casa es suya y el préstamo está financiado. Ese registro es la línea de meta.

Una vez que se registre, vaya y compre la camioneta. Amueble cada habitación. Abra la tarjeta de tienda si el descuento vale la pena. El sofá por el que espera 30 días más cuesta exactamente lo mismo — el que compra temprano puede costarle la casa. Aun así, mídase: los compradores que quieren usar su plusvalía más adelante a menudo abren una línea de crédito con garantía hipotecaria después de unos 12 meses de pagos de hipoteca, y su perfil de crédito lo premia por espaciar los movimientos grandes.

Si ya cometió un error, haga esto hoy

Quizá financió los electrodomésticos antes de encontrar esta página. No entre en pánico, y bajo ninguna circunstancia lo esconda. La actualización de crédito previa al cierre lo va a sacar a la luz de todos modos — la única pregunta es si su oficial de préstamos lo escucha de usted con tiempo para arreglarlo, o del reporte sin ninguno.

Llame a su oficial de préstamos de inmediato. Según el tamaño del nuevo pago, quizá pueda volver a correr sus números y mantenerlo calificado, hacer que pague la cuenta y documentar el pago, reestructurar el préstamo, o reajustar el calendario antes de que su bloqueo de tasa y las fechas límite del contrato se conviertan en el problema. Cada uno de esos caminos le gana al silencio. A lo largo de más de 1,000 transacciones en el Triángulo, mi equipo y yo hemos visto sobrevivir tropiezos porque se confesaron temprano — y morir expedientes limpios porque alguien esperó que el asegurador no fuera a mirar.

Soy Tim Clarke, y este es el seguro más barato en bienes raíces: no compre nada interesante entre el contrato y el cierre. Si está más al inicio del proceso, empiece con el plan de juego de la preaprobación para que su financiamiento quede bien construido desde el primer día. Y cuando esté listo para comprar en el Triángulo, contáctenos — mi equipo y yo lo guiaremos por cada fecha límite entre la oferta y las llaves.

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