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- Tres etapas, tres niveles de riesgo. La pre-ejecución, la subasta en el juzgado y la propiedad del banco (REO) implican cada una un precio distinto y una apuesta distinta.
- Carolina del Norte es un estado de venta por poder (power of sale). La mayoría de las ejecuciones aquí se tramitan a través de un fideicomisario (trustee) bajo la escritura de fideicomiso, sin un juicio completo en tribunal — lo que significa que avanzan rápido.
- Las subastas son en efectivo y a ciegas. A menudo sin inspección, y puede heredar gravámenes. El REO es la puerta más segura para la mayoría de los compradores.
- Por debajo del mercado no significa buen negocio. La búsqueda de título, el seguro de título y un presupuesto de reparaciones deciden si el descuento es real.
En mis más de 18 años en el Triángulo de Raleigh-Durham, he visto ir y venir las ejecuciones hipotecarias — un goteo en los años buenos, una ola después de 2008. La palabra asusta a la gente. No debería ahuyentarlo a usted. Para un comprador que hace la tarea, una vivienda ejecutada puede ser uno de los mejores valores del mercado en la City of Oaks.
Esto es lo que en realidad es una ejecución hipotecaria, cómo funciona el proceso en Carolina del Norte, y cómo mi equipo y yo ayudamos a nuestros clientes a comprar una sin pisar una mina.
Qué es realmente una ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria es el proceso legal que usa un prestamista para recuperar un préstamo impago forzando la venta de la vivienda usada como garantía. Cuando toma una hipoteca, le hace al banco una promesa: me paga, o se queda con la casa. La ejecución hipotecaria es el banco cobrando esa promesa.
Hay dos caminos. En una ejecución judicial, el prestamista presenta una demanda y avanza a través del sistema de tribunales. En una ejecución no judicial, no se requiere un juicio en tribunal, y el proceso avanza más rápido. Carolina del Norte va por la vía rápida.
Una vivienda ejecutada no es una ganga porque sea barata. Es una ganga cuando el descuento sobrevive a la búsqueda de título y al presupuesto de reparaciones.
Cómo funciona en Carolina del Norte
Las ejecuciones hipotecarias en Carolina del Norte se apoyan en una cláusula de venta por poder (power of sale) escrita en la escritura de fideicomiso. Esa cláusula le da al prestamista el derecho de vender la propiedad a través de un fideicomisario (trustee) si usted incumple, sin un juicio completo en tribunal. Una audiencia ante el secretario del tribunal prepara el terreno, y luego el fideicomisario programa la venta. Por eso nuestros plazos aquí son más cortos que en los estados que obligan a llevar cada caso a la sala del tribunal.
Las tres etapas, y lo que cada una significa para un comprador
Toda ejecución hipotecaria recorre el mismo arco. El punto donde usted compra en ese arco decide su precio, su acceso y su riesgo.
| Etapa | Qué significa | Riesgo / recompensa para el comprador |
|---|---|---|
| Pre-ejecución | El dueño ha incumplido pero todavía conserva el título. Usted le compra directamente a él antes de la venta. | Medio Margen para negociar, vendedor motivado, vivienda por lo general accesible. |
| Subasta | El fideicomisario vende en venta pública, a menudo en las escaleras del juzgado o en línea. | Alto Efectivo, sin inspección, posibles gravámenes que vienen incluidos. |
| REO (propiedad del banco) | La vivienda no se vendió en la subasta y volvió al prestamista. | Más bajo Se permite inspección, los gravámenes por lo general están saldados, listada con un agente. |
Pre-ejecución
Esta es la ventana antes de la venta. La mayoría de los prestamistas conceden un periodo de gracia de 10 a 15 días sobre un pago atrasado antes de que caigan los recargos por mora. Si acumula suficientes — por lo general de 3 a 6 meses — el prestamista emite un Aviso de Incumplimiento (Notice of Default). Ese aviso es el llamado de atención para el dueño, y para un comprador, es una oportunidad. Compre en pre-ejecución y puede conseguir un buen precio mientras el dueño esquiva una ejecución en su historial. Una victoria en ambos lados de la mesa.
Subasta
La mayoría de las viviendas ejecutadas se venden en subasta pública — en el juzgado del condado, en línea, o en la propiedad misma. Los negocios pueden ser reales. Las trampas también. A menudo no puede inspeccionar la vivienda de antemano, y podría quedar responsable de gravámenes existentes. Este es el acto en la cuerda floja de comprar en ejecución hipotecaria.
El REO, la vivienda propiedad del banco
Cuando una propiedad no se vende en la subasta, se convierte en una propiedad REO — propiedad del banco. Estas son las ejecuciones más fáciles de comprar. Por lo general puede conseguir una inspección, el banco normalmente ha saldado los gravámenes, y la vivienda está listada a través de un agente inmobiliario. Para la mayoría de mis clientes del Triángulo, el REO es la puerta correcta.
Por qué las viviendas terminan en ejecución hipotecaria
Entender las causas lo ayuda a leer una venta en dificultades — y ayuda a un propietario a detectarla temprano.
La vida y el dinero
- Pérdida de empleo — el detonante más común que veo. Los sueldos se cortan, los pagos no.
- Una enfermedad repentina o un accidente que acumula facturas médicas.
- Un divorcio que convierte de la noche a la mañana un hogar de dos ingresos en uno de un solo ingreso.
- Una hipoteca que estiró el presupuesto hasta el punto de quiebre desde el primer día.
Fuerzas del mercado
- La caída de los valores que deja a los dueños bajo el agua — debiendo más de lo que vale la vivienda, como le pasó a muchos después de 2008.
- Una hipoteca de tasa ajustable que se reajusta a un pago que el dueño no puede cubrir.
- Sin presupuesto, sin colchón — un gasto inesperado y los pagos se atrasan.
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Programar mi consultaSi usted es el propietario que enfrenta una ejecución hipotecaria
Si la ejecución hipotecaria se le viene encima, no se paralice. Usted tiene opciones, y cuanto antes actúe, más de ellas quedan abiertas.
Modificación del préstamo
Una modificación del préstamo reescribe los términos de su hipoteca para hacerla accesible — un plazo más largo, una tasa más baja, a veces un capital reducido. Tendrá que demostrar dificultad financiera, por lo general con documentos financieros y una carta de dificultad económica (hardship letter) a su prestamista.
Venta corta
En una venta corta (short sale), el prestamista acepta dejarlo vender por menos de lo que debe. Encaja cuando está bajo el agua. Todavía afecta su crédito, pero menos que una ejecución hipotecaria. El costo es el tiempo — el proceso resulta largo y complicado.
Dación en pago (deed in lieu)
Con una dación en pago (deed in lieu of foreclosure), usted le devuelve la propiedad al prestamista para saldar la deuda. Es más rápida y menos agotadora que una ejecución completa, y encaja cuando una modificación o una venta corta no están a su alcance.
Quiebra
El Capítulo 7 liquida los activos para pagar las deudas; el Capítulo 13 las reestructura en un plan de pagos. Declararse en quiebra puede detener temporalmente el proceso de ejecución y darle tiempo para ponerse al día o buscar otra salida.
Cómo comprar una vivienda ejecutada de la manera correcta
Para compradores e inversionistas en el Triángulo, las ejecuciones hipotecarias abren una puerta — cuando la cruza con los ojos abiertos.
Lo que gana
Las viviendas ejecutadas a menudo tienen un precio por debajo del valor de mercado, que es donde viven el ahorro y el potencial de inversión. Y según la propiedad, puede enfrentar menos competencia — sobre todo en viviendas que necesitan trabajo de verdad.
Contra qué se enfrenta
Las viviendas ejecutadas a menudo necesitan reparaciones, a veces fuertes. Inclúyalas en su presupuesto antes de enamorarse del número. Haga una búsqueda de título siempre — los gravámenes pendientes y los problemas de título se esconden detrás de las viviendas en dificultades. Y la competencia varía muchísimo: algunas subastas no atraen a nadie, otras se convierten en guerras de ofertas que borran el descuento.
Sus protecciones legales y la letra pequeña
La ejecución hipotecaria tiene un peso legal real en ambos lados del trato.
- Derecho de redención. En algunos casos un propietario puede recuperar la propiedad durante un periodo determinado después de la venta pagando la deuda.
- Reinstauración. Ponga el préstamo al día a tiempo — dentro de los cinco días antes de la fecha de venta — y la ejecución hipotecaria se detiene y la hipoteca se reinstaura.
- Protección al consumidor. Leyes como la Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas (Fair Debt Collection Practices Act) protegen a los propietarios a lo largo del proceso, y los administradores del préstamo (servicers) deben revisar las opciones de mitigación de pérdidas antes de proceder con la ejecución.
- Seguro de título. Un título ejecutado puede cargar gravámenes, impuestos vencidos o un historial con problemas. El seguro de título lo protege de reclamaciones que usted no creó.
Una cosa más, como alguien que ha visto las ejecuciones hipotecarias propagarse por los vecindarios: compre con conciencia. Estas viviendas fueron la puerta de entrada de alguien. Los compradores responsables ayudan a estabilizar una calle, no a despojarla.
- Elija su etapaDecida si la pre-ejecución, la subasta o el REO se ajustan a su tolerancia al riesgo y a su posición de efectivo — REO para la mayoría, subasta solo si puede permitirse perder la apuesta.
- Prepare el financiamiento o el efectivoLas subastas exigen efectivo. Para la pre-ejecución y el REO, obtenga una preaprobación para poder actuar en el momento en que aparezca la vivienda correcta.
- Solicite una búsqueda de título y un seguro de títuloAntes de comprometer un solo dólar, sepa qué gravámenes o impuestos atrasados vienen con la propiedad.
- Consiga una inspección donde la etapa lo permitaEl REO y la pre-ejecución por lo general lo dejan entrar. Presupueste las reparaciones antes de fijar su número.
- Contraste el descuento con el mercado real del TriánguloEjecutada no significa barata de forma automática. Compare contra ventas locales reales antes de ofertar.
- Sume un equipo que ya lo ha hecho aquíMi equipo y yo hemos manejado ejecuciones hipotecarias en el Triángulo por más de 18 años. Contáctenos y recorreremos la propiedad, el título y los números con usted.
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