Recorridos virtuales de casas: guía de campo para compradores del Triángulo

Soy Tim Clarke, y después de más de 17 años vendiendo casas por todo el Triángulo de Raleigh-Durham, esta es mi postura honesta de entrada: recomiendo firmemente no comprar una propiedad sin verla. Nada reemplaza estar parado en la cocina, escuchar la carretera, oler el sótano de servicio. Pero también trabajo con compradores que se reubican a tres husos horarios de distancia en un mercado que no siempre espera a que uno tome un vuelo, y he ayudado a muchos de ellos a comprar bien desde una laptop. La diferencia entre una compra virtual inteligente y el arrepentimiento del comprador es la técnica.

Esta guía es el lado del comprador frente a la pantalla: cómo leer un recorrido 3D con el escepticismo correcto, cómo dirigir una visita en video en vivo que le diga la verdad, y cómo la estructura de los contratos de Carolina del Norte lo protege si hace una oferta antes de haber tocado la puerta principal.

Un recorrido 3D le dice si vale la pena seguir una casa. No puede decirle si vale la pena comprarla.

Qué le muestra un recorrido 3D—y qué oculta

El internet de alta velocidad, mejores cámaras y plataformas como Matterport convirtieron los recorridos 3D interactivos en algo estándar en los listados del Triángulo, y son genuinamente útiles. También son marketing. Los vendedores ponen esfuerzo real en hacer estos recorridos favorecedores—he desglosado cómo los vendedores preparan las visitas virtuales desde el lado del listado, y cada técnica de ese manual está dirigida a usted.

Una cosa más a la que hay que estar atento: la ambientación virtual. Empresas como roOomy amueblan habitaciones vacías de forma digital, y los resultados son convincentes—confirme siempre si los muebles del recorrido realmente existen. Y tome las herramientas de medición, no sus ojos, como la autoridad sobre el tamaño de una habitación.

Los formatos de recorrido, clasificados para compradores

No todas las visitas virtuales tienen el mismo peso. Así es como yo las clasificaría para un comprador que intenta tomar una decisión real.

El recorrido 3D es donde hace la lista corta. La visita en vivo es donde decide.

Cómo dirigir una visita en video en vivo

Una visita en vivo vale tanto como las indicaciones que usted dé. Las destrezas son las mismas que enseño para evaluar casas en las visitas en persona—solo que lo está haciendo a través de las manos de otra persona. Antes de la llamada, revise su conexión en Speedtest.net, use una laptop o tablet en lugar de un teléfono, manténgala enchufada y envíe a su agente sus imprescindibles y sus factores excluyentes para que el recorrido dedique sus minutos a lo que importa.

1. Empiece por los sistemas, no por la decoración. Pida que la cámara encuentre las placas de datos del sistema de climatización (HVAC) y del calentador de agua, y pregunte por la edad del techo. La edad de los sistemas principales es la primera pregunta de costo en cualquier casa.
2. Vaya debajo de los lavabos. La cocina y cada baño. Está buscando manchas, corrosión y toallas recién puestas donde estaría una fuga.
3. Abra el panel eléctrico. Quiere ver la marca, la disposición de los interruptores y si algo se ve quemado o hecho por aficionado.
4. Mire hacia arriba y hacia abajo. El acceso al ático, la puerta del sótano de servicio, las esquinas del techo, las transiciones del piso. Pida a su agente que presione cualquier piso que se vea ondulado en cámara.
5. Váyase a las ventanas. Revise las orientaciones, las vistas y la luz natural—y pregunte qué escucha y qué huele su agente. Su nariz es su nariz.
6. Recorra la calle. Pida que salga afuera, recorra la cuadra lentamente con la cámara y se quede en silencio treinta segundos para que usted mismo pueda escuchar el vecindario.
7. Agende una segunda sesión a una hora distinta del día. La luz, el tráfico y el ruido cambian con cada hora. Entre llamadas, use Google Street View y Google Earth para estudiar el entorno que la cámara no alcanzó.

Cuándo lo virtual basta para hacer una oferta

En mi opinión, una oferta solo virtual es defendible cuando se alinean tres cosas: usted ya tiene un conocimiento amplio del vecindario, el mercado se mueve demasiado rápido para esperar y no hay forma factible de visitar en persona. Si le falta cualquiera de ellas, la respuesta es tome un avión.

Tome el avión de todos modos cuando la propiedad sea inusual—un lote en pendiente, una casa antigua, un terreno extenso, cualquier cosa peculiar—o cuando nunca haya pasado tiempo de verdad en ese rincón del Triángulo. En la mayoría de los rangos de precio, un boleto de avión es el seguro más barato de toda la transacción. Si puede llegar hasta aquí, lléguese—mi equipo y yo apilaremos visitas una tras otra para que un solo viaje haga el trabajo de cinco.

Comprar sin ver la casa: la red de seguridad de NC

Esto es lo que hace que una oferta virtual sea sobrevivible en Carolina del Norte. La Oferta de Compra y Contrato estándar de NC (NC Offer to Purchase and Contract) le otorga un período de diligencia debida negociado—típicamente de 14 a 30 días en el mercado del Triángulo—durante el cual puede rescindir por cualquier motivo o sin motivo alguno. Retírese dentro de esa ventana y solo pierde su cuota de diligencia debida; su depósito de garantía (earnest money) regresa. Esa estructura está hecha para exactamente esta situación: usted oferta desde una pantalla y luego verifica en persona antes de estar realmente comprometido. He escrito un desglose completo de cómo funciona la diligencia debida en Carolina del Norte—para una compra sin ver la casa, es lectura obligatoria.

Dentro de esa ventana, trabaje la lista:

• Negocie un período más largo. Para una compra sin ver la casa, pido días extra desde el principio. Los vendedores cambian tiempo por una oferta limpia más a menudo de lo que usted creería.
• Nunca se salte la inspección profesional. Una inspección minuciosa detecta lo que ninguna cámara puede, y vale la pena agregar especialistas en radón o moho cuando la casa lo amerite.
• Visite antes de que cierre la ventana si es humanamente posible. El sentido mismo de la cuota es comprarse el derecho a cambiar de opinión después de por fin pararse dentro de la casa.
• Ponga ojos locales sobre ella. Yo recorro la propiedad en persona por mis clientes remotos y reporto lo que el recorrido dejó fuera—olores, ruido, la sensación de la calle.
• Lea el papeleo. La declaración de la Ley de Divulgación de Propiedad Residencial de Carolina del Norte (Residential Property Disclosure Act), los documentos de la asociación de propietarios (HOA), los registros de impuestos del condado y los datos recientes de ventas del MLS viajan por correo electrónico sin problema. Y como de todos modos un abogado de bienes raíces de NC maneja cada cierre aquí, involucre al suyo desde temprano.
• Conserve sus contingencias. Las contingencias de tasación y financiamiento se mantienen. No renuncie a protecciones para verse fuerte en una casa a la que nunca ha entrado.

El financiamiento también funciona a distancia—la mayoría de los prestamistas locales que conocen el mercado del Triángulo ofrecen procesos hipotecarios totalmente en línea, así que estar fuera del estado no frenará el préstamo.

Mi conclusión

Use el recorrido 3D para hacer la lista corta. Use una visita en vivo que usted dirija para decidir. Oferte de forma virtual solo cuando conozca el terreno, y deje que la ventana de diligencia debida haga el trabajo para el que fue creada. Si está comprando su entrada al Triángulo desde lejos—ya sea desde una metrópoli costera de alto costo o simplemente desde el otro lado del estado—comuníquese. Mi equipo y yo hemos ejecutado esta jugada para compradores que se reubican muchas veces, y la ejecutaremos para usted.

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