Financiamiento de una propiedad en Carolina del Norte como comprador internacional

Usted puede financiar una casa en Raleigh, Durham, Cary o Chapel Hill sin un pasaporte estadounidense y sin una década de historial de crédito en EE. UU. La mayoría de los compradores que me llaman desde el extranjero dan por hecho que la respuesta es no—han escuchado que los prestamistas estadounidenses no tocan a un prestatario sin número de Seguro Social, así que se resignan a pagar en efectivo o a esperar años. Ninguna de las dos cosas es necesaria. En mis más de 17 años vendiendo bienes raíces en el Triángulo, he visto a compradores extranjeros cerrar con financiamiento una y otra vez. Los préstamos existen. Simplemente viven en un rincón distinto del mundo del crédito, no el de la hipoteca a 30 años de la que hablan sus colegas estadounidenses.

Esta guía cubre solo el lado del dinero: los programas de préstamo diseñados para compradores no estadounidenses, los préstamos ITIN para personas no ciudadanas que ya viven aquí, cómo pagar en efectivo y transferir fondos sin que un estafador los intercepte, y qué documentos empezar a reunir ahora. Para conocer el proceso completo de compra—la propiedad legal, FIRPTA cuando finalmente venda, el cierre con un abogado de Carolina del Norte—lea la guía completa para comprar desde el extranjero. Una aclaración antes de empezar: soy corredor de bienes raíces, no prestamista ni asesor financiero. Yo le muestro el mapa; su prestamista, su contador (CPA) y su abogado eligen la ruta.

Los préstamos existen. Simplemente viven en un rincón distinto del mundo del crédito, no el de la hipoteca de la que hablan sus colegas estadounidenses.

Por qué su financiamiento se ve diferente

Tres cosas cambian cuando el prestatario no es un ciudadano estadounidense con un historial de crédito nacional, y cada particularidad del préstamo para extranjeros se remonta a ellas.

• Un historial de crédito que no cruza la frontera. Por lo general, las agencias de crédito de EE. UU. no pueden ver su historial de pagos en su país de origen, así que los prestamistas sustituyen esa información con otra evidencia: informes de crédito internacionales, referencias bancarias y una mayor participación de su propio dinero en la operación.
• Documentación en el formato de otro país. Los ingresos obtenidos en el extranjero, los estados de cuenta de bancos extranjeros, los contratos laborales redactados bajo leyes extranjeras—todo ello toma más tiempo en verificarse, así que la evaluación crediticia pide más y avanza más despacio.
• Riesgo cambiario. Su poder adquisitivo se mueve con el tipo de cambio entre la moneda de su país y el dólar, tanto en la compra como cada vez que el dinero cruza la frontera. Ese riesgo merece su propio plan; lo abordo en mi guía sobre las implicaciones cambiarias y fiscales para inversionistas extranjeros.

El menú de financiamiento

Este es el conjunto completo de caminos que veo usar a los compradores internacionales en el Triángulo, del más común al más específico.

Programas de préstamo para extranjeros

La mayoría de los préstamos para extranjeros provienen de prestamistas de cartera—bancos y prestamistas especializados que conservan los préstamos en sus propios libros en lugar de venderlos a Fannie Mae o Freddie Mac. Como asumen el riesgo ellos mismos, fijan sus propias reglas, y esas reglas pueden dar cabida a un prestatario sin SSN y sin historial de crédito en EE. UU. La contrapartida es un pago inicial notablemente mayor que el de un préstamo nacional comparable, una tasa más alta y una solicitud de documentación más profunda. No voy a imprimir porcentajes aquí a propósito: los programas cambian y los prestamistas difieren, así que confirme las expectativas actuales de pago inicial y tasa con un prestamista con experiencia en programas para extranjeros antes de fijar su presupuesto.

Dos variantes vale la pena conocer. Para compras de inversión, algunos prestamistas de cartera ofrecen préstamos DSCR que califican según la renta esperada de la propiedad en lugar de sus ingresos personales—una buena opción cuando sus ingresos están en otra moneda y otro formato. Y para casas de mayor precio en Cary, Chapel Hill o el norte de Raleigh, también existen programas jumbo para extranjeros, dimensionados para compras por encima de los límites conformes, con reservas y documentación más estrictas.

Préstamos ITIN para personas no ciudadanas que viven en EE. UU.

Una familia de programas aparte sirve a personas no ciudadanas que ya viven y trabajan en Estados Unidos sin un número de Seguro Social. Si usted declara impuestos en EE. UU. con un Número de Identificación Personal del Contribuyente—un ITIN, emitido por el IRS mediante el Formulario W-7—ciertos prestamistas evaluarán una hipoteca sobre esa base, documentando sus ingresos en el país, sus declaraciones de impuestos y su historial de pagos. Estos programas son más limitados que el crédito convencional y los términos varían mucho, así que aplica el mismo consejo: hable con un prestamista que otorgue préstamos ITIN todos los meses, no con un centro de llamadas que nunca ha visto uno.

Mantenga los dos separados, porque constantemente se confunden. Un préstamo ITIN es para una persona no ciudadana que vive en EE. UU. Un préstamo para extranjeros es para un comprador que vive en el extranjero. Distinto programa, distinta documentación y, a menudo, un prestamista completamente distinto.

Pagar en efectivo—y transferirlo de forma segura

El efectivo sigue siendo el camino más limpio y, con frecuencia, la posición de negociación más fuerte. Los vendedores del Triángulo que sopesan varias ofertas valoran la certeza, y una oferta en efectivo con fondos documentados elimina la contingencia de financiamiento que los pone nerviosos. No tener evaluación crediticia también significa un cierre más rápido. El trabajo no desaparece, sin embargo—se traslada a mover el dinero a través de las fronteras correctamente.

Empiece temprano. Liquidar activos en el extranjero, cumplir con las reglas de transferencia de su país de origen y superar las revisiones contra el lavado de dinero en ambos bancos puede tomar semanas, y su banco, su prestamista si usa uno, y el abogado de cierre querrán un rastro documental claro sobre el origen de los fondos. Para conversiones grandes, un especialista en cambio de divisas (FX) normalmente lo tratará mejor que la ventanilla de un banco minorista.

Ahora la advertencia que le doy a cada cliente internacional, porque lo que está en juego es absoluto: el fraude en las transferencias bancarias es el momento más peligroso de una transacción inmobiliaria en EE. UU. Los delincuentes comprometen cuentas de correo, esperan a un cierre y luego envían instrucciones de transferencia falsas y convincentes. El dinero transferido a una cuenta fraudulenta casi siempre se pierde para siempre. Protéjase con reglas, no con vigilancia:

• Verifique las instrucciones de transferencia por teléfono con la oficina de su abogado de cierre en Carolina del Norte—a un número que usted haya encontrado por su cuenta, nunca uno impreso en el correo que entregó las instrucciones.
• Trate cualquier cambio de último minuto en las instrucciones de transferencia como fraude hasta que se demuestre lo contrario. Las instrucciones legítimas casi nunca cambian a última hora.
• Confirme la recepción con la oficina del abogado después de enviar, y deje suficiente margen de tiempo para no transferir nunca bajo la presión de una fecha límite.

Construir—o sustituir—un historial de crédito en EE. UU.

En realidad, los prestamistas no exigen un puntaje de crédito en EE. UU.; exigen evidencia de que usted paga lo que pide prestado. Si va a comprar pronto, los sustitutos cargan con el peso: informes de crédito de las agencias de su país de origen donde estén disponibles, cartas de referencia de sus bancos, registros de pagos de renta y servicios, y el pago inicial más alto que reduce el riesgo del préstamo. Reúna todo esto antes de solicitar y la evaluación crediticia avanzará notablemente más rápido.

Si su compra está a un año o más de distancia—o si ya vive aquí con un ITIN—empiece a construir un historial estadounidense ahora. Abra una cuenta bancaria en EE. UU. y muévala con actividad real. Una tarjeta de crédito asegurada, pagada por completo y a tiempo, inicia un historial de crédito que algunas agencias pueden desarrollar incluso sin un SSN. Mantenga también sus cuentas en el extranjero abiertas y documentadas; puede necesitar ambos historiales. Nada de esto es exótico. Es simplemente poner en marcha el reloj temprano, y los compradores que lo hacen son los que pasan al financiamiento convencional en su segunda compra en el Triángulo.

Los documentos que le pedirán los prestamistas

La evaluación crediticia para extranjeros es la evaluación nacional con una capa internacional encima. Empiece con los documentos estándar de solicitud que necesita todo prestatario, y luego agregue:

• Pasaporte y, si tiene una, información de la visa
• Informes de crédito o cartas de referencia bancaria de su país de origen
• Estados de cuenta bancarios y comprobante de fondos para el pago inicial y las reservas, con el rastro documental de dónde provino el dinero
• Contratos laborales y verificación de ingresos, traducidos donde el prestamista lo requiera
• Declaraciones de impuestos de su país de origen—y declaraciones de EE. UU. si declara con un ITIN

Pídale a su prestamista su lista de verificación exacta desde el primer día. Las traducciones certificadas y la verificación de documentos internacionales son los pasos más lentos del expediente, y empezarlos temprano es el seguro de plazos más barato que puede comprar.

Cuando los caminos estándar no encajan

Existen dos rutas más, y las presento con sus etiquetas de advertencia incluidas. Asociarse con un ciudadano o residente permanente de EE. UU. como co-prestatario—a menudo un familiar—permite que el crédito y los ingresos combinados sostengan la solicitud, y puede desbloquear mejores términos que un programa para extranjeros. Pero la copropiedad es una relación legal: ponga los derechos, las responsabilidades y el plan de salida en un acuerdo por escrito, y haga que un abogado estructure cómo se mantiene el título antes de solicitar.

El financiamiento del vendedor—el dueño carga con parte o la totalidad del préstamo—puede funcionar cuando un vendedor está motivado y usted negocia directamente. La flexibilidad es real, y los riesgos también: tasas superiores al financiamiento bancario, plazos más cortos con pagos globales (balloon), y menos de las protecciones que ofrece una hipoteca regulada. Si un vendedor ofrece cargar con el pagaré, su abogado diseña la operación o no se hace.

Cómo lo secuenciaría yo

1. Elija efectivo o financiamiento temprano. La decisión moldea su presupuesto, su cronograma y cómo lee su oferta un vendedor del Triángulo—tómela con sus asesores antes de enamorarse de una casa.
2. Encuentre al prestamista antes que la propiedad. Entreviste a prestamistas que manejen programas para extranjeros o ITIN como su trabajo diario, y obtenga sus términos y lista de verificación por escrito.
3. Reúna los documentos en paralelo. Pasaportes, informes de crédito extranjeros, cartas bancarias, traducciones—la capa internacional toma semanas, así que corre mientras usted busca, no después.
4. Posicione sus fondos. Mueva el dinero a la cuenta que su prestamista verificará con suficiente antelación para satisfacer las revisiones de origen y de transferencia a ambos lados de la frontera.
5. Haga la oferta con plazos honestos. La evaluación crediticia para extranjeros toma más tiempo que la nacional. Mi equipo y yo construimos las fechas de diligencia debida y de cierre en torno a esa realidad para que su contrato nunca vaya más rápido que su préstamo.
6. Cierre con la guardia en alto. Verifique las instrucciones de transferencia por teléfono con el abogado de cierre en Carolina del Norte, y luego confirme la recepción. Este es el paso donde la disciplina paga por todo el viaje.

Cuando esté listo, mi equipo y yo lo conectaremos con prestamistas que realmente cierran préstamos para extranjeros e ITIN en este mercado, coordinaremos la compra de principio a fin y mantendremos los plazos honestos sin importar la zona horaria que usted llame hogar. Comuníquese, y mi equipo y yo le daremos seguimiento con los próximos pasos diseñados en torno a su situación.

Este artículo tiene únicamente fines educativos y no constituye asesoría financiera, crediticia, legal ni fiscal. Los programas, términos y requisitos de préstamo cambian; confirme todo con un prestamista con licencia y experiencia en programas para extranjeros e ITIN, y contrate a un contador (CPA) transfronterizo y a un abogado de bienes raíces de Carolina del Norte antes de comprometerse.

Preguntas frecuentes